房天下东营楼市月鉴——2013年4月篇

一、观·政策

二、观·城市

根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年4月，100个城市（新建）住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00% ，自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点，其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。  

2013年4月，100个城市（新建）住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00% ，自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点，其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加8个，其中跌幅在1%以上的有5个；本月环比上涨的城市比上月减少8个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有40个，较上月减少11个。同比来看，100个城市住宅均价与2012年4月相比上涨5.34%，涨幅相对上月扩大1.44个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，环比上月上涨1.31%，与上年同期相比上涨7.89%。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，住宅价格中位数为6967元/平方米，环比上月上涨1.09%。

总体来看，4月100个城市的住宅平均价格自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点；同比连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。3-4月以来，多地“国五条”细则落地实施，北京二套房贷款首付比例提高至七成，北京、广州全面执行商品房限价指导，苏、杭公积金门槛提高，贷款额度收紧；在整体调控政策继续从严的背景下，市场成交明显降温，主要城市新房、二手房成交量在3月达到近年来高点后显著下降，住宅均价环比涨幅微幅缩小，价格环比下跌的城市个数略有增加；在一线城市及部分热点二线城市，部分开发商调整开盘和定价策略，如延迟推盘、高开低走、取消非毛坯或用“非毛坯分拆”降低合同价等，但供不应求态势尚未缓解，房价上涨压力犹存，十大城市住宅均价环比涨幅达1.31%。值得注意的是，十大城市二手房价格环比涨幅明显缩小，杭州再度出现下跌。展望未来，房价上涨过快的城市仍存在调控政策加码风险，市场预期较为复杂，不同城市住宅市场将进一步分化。

三、阅·土地

1、东营土地供应情况

本月出让公告地块有8宗，合计225467.1平方米（338亩）,较3月份相比，出让公告土地供应面积略有回升，本月公告土地面积约是3月份的1.4倍。其中利津县公告地块7宗，纯住宅用地2宗，纯商业用地5宗，无论是商业还是住宅用地，容积率均控制在1.7以内，宗地价格在22-77万/亩之间；河口区公告地块1宗，土地性质为住宅用地，广饶县、垦利县、市本级本月均无土地供应。 

2013年1-4月份交易面积、成交总额走势图

成交价格：本月成交土地主要集中在市本级，市本级成交宗地土地价格在161.5-40.3万/亩之间，楼面地价在378-2264元/平。垦利县、利津县，成交价格在25.9-81万/亩之间，商品房楼面地价在324-864元/平之间。

溢价率：本月成交宗地价格，仍以底价、低价成交，16宗地均为0溢价成交。    

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3、4月重要营销活动

在伴随着季节回暖的气候环境，东营楼市也开始了大范围的“隔靴搔痒”，难得一见的暖场大军再次袭来。据不完全统计东营16多家举行各色暖场活动，本月楼盘举行大大小小的暖场活动近30场，轻老妇幼均被卷入购房者暖场大军中，像风筝DIY、软陶DIY、乒乓赛、春季运动会、全家总动员1元起拍汇“等，银四”市场“被”回暖。另外多个楼盘均有针对新老客户举行的暖场、答谢活动。无项目推盘入市，让一向不冷不热的西城楼盘再次陷入沉寂。与西城相比，东城较为火热，限时优惠、营销中心开放，少儿活动等各色活动纷繁登场。

4月份东营楼市4家推盘认筹，其中一楼盘收诚意金当日，近两百位购房者莅临现，涌现一疯抢200余组排号；该盘以90-130㎡中小户型试水“银四”，起到了“测温”市场的作用。从4月份的推货量来看，东营开发商对楼市回暖成交飘红仍然持有较高的信心。月末迎来五一小长假，东营开发商自然不会错过任何一个促销的机会，不少开发商都实行“两手抓”政策，各种暖场促销优惠活动轮番上演。

5、商业地产市场情况

2010年限购政策以来，住宅市场倍受打压，政府加速商业用地的推地步伐，开发商也不断加大商业地产开发比重。经过数年的沉寂后，东营借助黄蓝国家战略实施带来的机遇，一家家一线开发商的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生。像华纳金融大厦、海通城建中心、金领国际、万海金地、万达时代广场、长安未来国际、渤海物资大厦、福地大厦、汇融时代广场、胜中亿时代......这些已建和待建项目的亮相，开始填补东营写字楼市场的缺口。站在新老交替的分水岭，新一代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹，城市综合体配建的5A甲级、智能化、超高层写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。

（1）东营写字楼整体区域分布

◎东营西城写字楼遍地开花，新区、东城开发区写字楼分布比较集中；

◎早期的写字楼如华纳大厦、鑫都财富中心、东赵大厦等主要集中在西城。这些标志性写字楼配套档次，入驻率、投资较高，带动着整个西城写字楼的发展；

◎借助于政府政策的支持，东城优越的行政配套和交通网络，近两年新兴的写字楼如雨后春笋快展迅猛，如海通城展中心、金融大厦、悦来广场·国贸大厦等全部集中在东城规划CBD商务区；

（2）西城/新区——在售/预售商业项目  

西城/新区写字楼在售楼盘6个。里奥国际商务中心和南苑广场位置、体量较为相似，市场定位为普通写字楼，价格区间在4200-6500元/平方。其中里奥销售已达3年之久，由于较低的销售均价，目前已销售近90%；南苑广场为去年二季度入市项目，产品设计无特点且位置较偏，销售均价6800元定价相对较高，开盘即出现滞销。位于黄河路的利通奥森国际商务中心、金领国际、华泰国际金融中心，档次定位较高，金领国际开盘均价8500，成交均价8250元左右，自2011年年底开始内部认筹，认筹8个月后开盘，目前销售80%，剩余部分均为平层及200平以上大户型产品，价格调至8900元/平。华泰金融商务中心4-8层写字楼本月已开始内部认筹，均价8000元/平，8层以上定位整层、半层销售；利通奥森国际商务中心于2012年年末开始销售，价格8000-10000元；长安未来国际为城市综合体，1-5层为商场，6-16层为商铺，16-26层为写字楼，价格9700-10500元。

半年以内，将入市项目有4个（汇融时代广场、渤海物资大厦、福地大厦、万海金地），万海金地为目前西城区配置的写字楼，地上27F，配备14部电梯，高档非毛坯、地源热泵、中央空调，一楼大厅挑高3层（12米），均价7800元，因为目前没有达到预售条件，没有公开认筹。渤海物质大厦目前已内部认筹，均价9600，以半层、整层、多层销售客户为主要客源，内部认筹价格约8500元/平。待入市项目有2个，胜中尚东水润和万达时代广场，据不完全统计，目前西城范围在售、预售商业项目，总建筑面积达50万平米，上市规模和数量都是前些年所罕见的，更可以说是在市场行情未见明显好转之时又遭遇项目井喷。

东营正处于快速发展阶段，由于目前城市建设加剧，多个规划中的商业中心正在逐渐形成，对西城商业主导地位分流较大。

西城已投入使用写字楼平均入驻率较高，如华纳大厦、鑫都财富中心、东赵大厦、胜建大厦、新华大厦、仁恒名邸、东泽百合、柏年大厦、伟浩大厦，坤明大厦、风尚国际等入驻率在95%以上，另外一些小型写字楼如五一大厦、众城时代广场、西三路苏宁电器楼上等入驻率也在90以上，目前西城空置率较高的为长安广场，租赁价格在0.6元左右，主要原因为停车不方便。现在市场上方便停车、室内有暖气的写字楼，能满足以上两点的市中心写字楼基本没有空置，且租赁价格每年涨浮在10%左右。从二手房市场来看，新区、西城写字楼平均租赁价格为1.21元/平，二手房平均售价约9000元。

(4)整体市场特征

目前东营市正处于经济快速发展，城市快速扩张，东移带来的城市变化——新商务CBD的形成（新区、东城开发区）

东营以政府规划为导向，由单核城市中心向多核模式发展

未来市场供应量还将提升，竞争激烈，土地供应大幅增加。

老城区，生活配套成熟，“东移”发展格局，使其西城房地产市场日渐落寞，随着西城旧改力度加强，将得到一定程度复苏。

东城、新区供给持续增长，西城区域后续乏力。

受整体宏观调控的环境影响，投资性需求受到打击，而一个合适的投资渠道相对会更加受到客户青睐。

形象、效率和价值。三大条件的统一才是购买写字楼进行投资的依据。

本月楼市小结

4月东营楼市成交 首现小幅下降

2013年4月份，住宅、商业用房、办公用房各签约1228套、50套、34套，合计签约1312套。签约总量环比2013年3月份略降0.61%，同比2012年4月增长106.29%。住宅签约1228套，同比2012年4月份增长111.36%，环比2013年3月份略降1.92%。据统计显示，2013年4月份，东营楼市户均签约面积持续上涨2.81%，签约量略降1.92%，签约面积略增0.84%。整体来看，4月份商品房量稳价涨，银四也算平稳收官。　

东营楼市从成交套数和成绩面积环比数据出现小幅度下降。出现此种情况的主要原因是在3月份楼市政策的频繁落地，激发刚需购房者购房热情。4月购房者开始回归理性，购房热情逐渐减退，但“新国五条”会让部分二手房购房人群转向新房市场，对于新房的购房需求也将逐渐释放。

东营住宅均价环比涨1% 东营同比环比双增

据中指研究院5月2日发布了《2013年4月中房指数系统百城价格指数报告》。报告显示，2013年4月，100个城市（新建）住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%，自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点，其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。4月份，东营住宅均价为5971元/㎡，环比3月上涨1.15%，涨幅列百城第34位。

据不完全统计，2013年4月底东营城区有9个项目价格有变动，其中8个项目价格上调，1个项目价格下调。根据楼市价格变动情况看，主要集中在东城，但报价变动幅度相对较小。

楼市掀起推盘潮 暖场活动遍地开花 东营上演了“日光”神话

“银四”先后有5个项目推出新房源，其中住宅项目4个，商业项目1个。受“国五条”中关于“个人转让房产征收20%个人所得税”的政策，以及二套房贷款政策的影响，让不少购房者意识到以后换房成本可能会增加，一步到位的置业方式广被认同。、婚房需求等大量入市。本月加推楼盘中盛世豪庭开盘当天认购8成以上，阳光100东方海和锦尚天华二期4月7日同日开盘，均达100%认购率，“日光”神话再度出现在东营楼市。同时唐正四季花园，二期高层预约登记，近两百位购房者莅临现，涌现一疯抢200余组排号；该盘以90-130㎡中小户型试水“银四”，起到了“测温”市场的作用。

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