预计能避开20%个税 满5年首套的"免税房"最抢手

（来源：半岛晨报 赵晖）新“国五条”的威力已经发酵了3周，二手房交易速度有所放缓。 3周以来所谓的“免税房”价格一路走高。昨日记者从房屋中介获悉，随着新政执行细则即将出台，预计能够避开20%个税的满5年且是首套的“免税房”房主纷纷提价。

昨日，有业内人士表示，3月份大连二手房成交数量应该是近3年以来的单月新高。而新“国五条”政策细则窗口期将至，预计能够避开20%个税的满5年且是住房的房主纷纷提价。

“这一周来，满5年住房是市场上最为抢手的，因为有些买家不能确定是否一定能在新政实施之前办完手续，所以宁可购买不加税的住房。 ”昨天一位房屋中介人士介绍说，他所在的中介刚刚出来一套多层砖混结构两室一厅的产权房，这套房是1994年的，产权接近20年了，82平方米，挂牌价是110万元，最后以108万元成交，单价在1.31万元左右，高于市场价3%到5%。

由于新“国五条”的威力已经发酵了近一个月，目前中介公司接待的买卖房屋的人数已经有所下降，但买卖双方签约时间仍然较短，从看房到签约大多只有3到5天。

二手房"避税攻略"多 专家揭秘:你不知的风险

（来源：大连晚报）随着“国五条”在各地实行期限的临近，一些二手房主和购房者发现，现在办相关手续时间不一定来得及了。于是，有些人动起了歪脑筋，想通过一些不法方式规避按售房差价征收的20%个税。网上还有不少所谓的“避税攻略”，吸引二手房买卖双方的目光。昨天，有房地产专业律师表示，这些所谓的避税招数不仅不合法还存在极大风险，一旦被查实，面临的可不只是经济损失。

第1招签合同分阴阳

点评：行不通！

所谓的阴阳合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份是真实成交价格，一份是为了规避个税的虚假成交价格。比如房子原价100万元，实际成交价格150万元，如按新政计征20%的个税，需缴纳10万元个税，通过签阴阳合同，成交价写成100万元，差额部分就是零，就不需缴纳个税。

律师说法有评税价格体系，可以杜绝漏洞。税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，根据房屋的地段、房龄、楼层等综合因素，对应出评税价格，房屋买卖要根据系统评定的价格纳税。税务征管部门不允许逃税漏税行为，想要用“阴阳合同”作假，降低房屋买卖价格行不通。

第2招先过户后贷款

点评：难申请！

购房者汪先生看好一套房，与卖家签订了合同，卖家担心可能出现的政策风险，提出在买家贷款手续下来前就过户。然而过户时，如果是通过贷款购房的需要出示银行的贷款审批证明，只有一次性付款交易不需要这项证明。这样就要将合同变更为一次性付款合同来操作。

律师说法购房抵押贷款没下来先行办过户，按目前房产交易中心的操作，交易中心将不再单独受理该房屋的购房贷款抵押登记申请。而且办完过户并取得房产证后再向银行申请抵押贷款，无法通过银行审批。因此，如果交易双方先过户，由于贷款难获批准，买方的付款履约能力得不到保障，对买卖双方都会产生很大的风险。

第3招做抵押假诉讼

点评：风险大！

第三种方式是买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还到法院起诉，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿以房产抵偿，买方拿着法院判决书去房产中心过户。

律师说法这种做法的风险很大。首先，在当前的限购环境下，法院会对借贷关系的真实性做严格审查，一旦认定为“名为借贷，实为买卖”，很可能基于“以合法形式掩盖非法目的”的理由不认可合同效力。当事人还可能被追究法律责任。再则，法院不会直接判令房产过户，要走拍卖程序，“贷款人”不能直接取得房屋产权。此外，即使成功过户，仍要缴纳所得税等，诉讼费、拍卖费等也不少。

第4招假离婚分房子

点评：且得等！

限购令出台后，便出现过一波假离婚潮，此次“国五条”的出台，再次引发人们假离婚规避税费的想法。比如夫妻俩名下有两套房，假离婚则两套房成为各自的住宅。

律师说法如果离婚，登记在一方名下的住宅，在其不拥有其他住宅的情况下，属于住宅。但根据现行规定，通常所称的“满五”中的“满五”是指个人购房至转让房屋的时间达五年以上，其中个人购房（非公有住房）的日期以房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照“孰先”原则确定。需提醒购房者注意，在离婚后等待“满五”的过程中，如政策变化导致“满五”的起算点按“孰后”原则，那么等待期会延长。

第5招“离-结-离-复”

点评：太荒诞！

新政出台后不久，网上出现一种“最荒诞避税法”，通过四步完成。步，买卖双方夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字；第三步，卖方房主与买方异性离婚，房屋归属买方异性；第三步，买卖双方夫妻各自复婚。有网友戏称，只需担负结婚、离婚、房产证更名的费用，只要几百元就可以搞定。

律师说法且不谈两个陌生的家庭在一番交错婚姻后能否在感情上恢复原状，仅是如此频繁的婚姻状况变化就存在极大的法律风险，牵涉到债权债务、财产分割、老人赡养、子女抚养等一系列问题。如因此发生纠纷，损失的可能不是一套房子或一笔房款这么简单。

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