专家答疑:三类人群买房时要执行"二套房贷"
房天下综合2009/11/10 09:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
由于首次购房借贷与被认定为“二套房贷”所享受的利率和首付款差距大，因此自区别对待以来一直受到大家热议。尤其从今年下半年开始，央行银监会重申“二套房贷”政策后，购房人对“二套房贷”界定比较模糊，什么样的情况是以家庭为单位？首套房是公积金贷款，再次贷款用商贷是否会被算做二套？针对上述问题，本期我们特请专家答疑解惑。
类：婚前个人名下有房，结婚后以另一半的名义再贷款买房的。
案例：王先生和女友9月份领完结婚证后，打算共同购买一套房。此前，王先生在婚前名下曾有一套贷款买下的房产，而妻子名下无任何贷款购房的记录，因此婚后购置这套房产王先生打算用妻子名义申请房贷。但王先生也有顾虑担心这次购房会被算作“二套房”。
专家解析：“伟嘉安捷”指出，由于王先生结婚之前名下有房产，当王先生和女友结婚后，虽然女方名下无房，但是由于两个人组建了家庭，根据《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定，“二套房”是以家庭为单位认定借款人房贷次数的，因此王先生虽然以妻子名义申请贷款，但其婚后套房产依旧算作“二套房”。
第二类：首套房贷款购买且已结清的，二次使用商业贷款购房人群。
案例：在外企工作的李小姐，大学毕业时曾贷款买过一套小户型房产，现在贷款已经结清。工作多年之后，李小姐为了改善一下居住环境，决定凑齐首付再贷款买套房，但李小姐不知道去申请贷款时会不会被认定为属于“二套房”范畴。
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专家解析：像李小姐的这种情况是比较典型的“二套房”个案。“伟嘉安捷”解释，因为李小姐次购房已使用了商业贷款，当她再次申请使用商业贷款购房时，银行的征信系统会查到李小姐次贷款买房的记录。按照相关规定，李小姐再次使用商业贷款购房时势必会算做“二套房”，按照首付40%，贷款利率在基准利率的基础上上浮1.1倍的政策执行。
第三类：套房使用公积金贷款，第二套房使用商业贷款购买。
案例：冯远在工作刚起步阶段用公积金贷款购买过一套小一居，一个人住也还算惬意。经过多年的奋斗打拼，有了些存款的冯远，准备在地铁沿线或者离公司近一点的地方换一套大一点的房子。冯远看中了一套位于地铁沿线附近的二手房，对房子极为满意，只是业主急等钱用，不同意冯远使用公积金贷款，且所需贷款超过100万元，超出公积金借款限额，而商业贷款资金到位比较快，所以这次购房他打算使用商业贷款，但不知道是否会被认定成“二套房”？
专家解析：现实生活中像冯远这样购房经历的人还有很多，如借款人套房使用公积金贷款，第二套申请商业贷款，那么根据现行银行政策是会被视为“二套房”的。与之相反，如果冯远套用的是商业贷款,第二套房使用公积金贷款，则不会被公积金认定为“二套房”，仍可按公积金贷款首付20%、利率3.87%的贷款政策执行。
专家指出，以上三种借款人的情况容易被银行判定为第二次购房，申请贷款时定为按照“二套房贷”政策放贷，希望借款人可以比照自身情况，多了解后选择适合自己的贷款方式。
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第三类：套房使用公积金贷款，第二套房使用商业贷款购买。
案例：冯远在工作刚起步阶段用公积金贷款购买过一套小一居，一个人住也还算惬意。经过多年的奋斗打拼，有了些存款的冯远，准备在地铁沿线或者离公司近一点的地方换一套大一点的房子。冯远看中了一套位于地铁沿线附近的二手房，对房子极为满意，只是业主急等钱用，不同意冯远使用公积金贷款，且所需贷款超过100万元，超出公积金借款限额，而商业贷款资金到位比较快，所以这次购房他打算使用商业贷款，但不知道是否会被认定成“二套房”？
专家解析：现实生活中像冯远这样购房经历的人还有很多，如借款人套房使用公积金贷款，第二套申请商业贷款，那么根据现行银行政策是会被视为“二套房”的。与之相反，如果冯远套用的是商业贷款,第二套房使用公积金贷款，则不会被公积金认定为“二套房”，仍可按公积金贷款首付20%、利率3.87%的贷款政策执行。
专家指出，以上三种借款人的情况容易被银行判定为第二次购房，申请贷款时定为按照“二套房贷”政策放贷，希望借款人可以比照自身情况，多了解后选择适合自己的贷款方式。
专家分析，一旦政策出现变化，消费者可以从三方面考虑:首先尽量选择公积金贷款。如果公积金贷款额度不够，应尽量选择组合贷款，这样可以在一定程度上抵御风险。目前公积金贷款的利率在3.87%，月供额也较低，比七折优惠的商品房贷每月还低，而且现在只要夫妻双方月缴公积金540元以上，都可以享受80万元的贷款额。
其次，尽量在优惠截止前成交，在目前银行出示的合同中，提及贷款的内容描述是：“本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部偿清之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”从这当中可以看出，这七折利率的优惠即使取消，在已经成交的合同中，以后也仅修改基准利率，这样即使房价出现轻微下跌，利率的优惠也已经可以弥补，所以建议消费者近期若有看中的房源，可以考虑出手。
再则购房者应根据自身经济实力，量体裁衣。其中，等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少，这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款的人群；而等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，但对于精通投资的人来说不失为一个好选择。
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江苏房产优惠或部分取消 苏州何时落实新政？
对于契税、营业税等优惠到期后会否延续,有关部门表示,政府“一刀切”全面停止不大可能,但有可能部分“收缩”现有优惠政策。
二手房受政策影响更大
“讨论的焦点无非就是两个,一个是契税,一个是营业税,都是对买房人的成本有重大影响的”,南京我爱我家市场部经理舒莉莉说,先从契税上分析,南京市原有的规定是高档房(144平方米以上)4%,普通房(144平方米以下)2%;去年底江苏省将契税统一下调为3%,普通房则只有1%;紧接着南京又对购房契税进行补贴,90平方米以下的契税降到了零。“假使主城区有一套80平方米、总价120万的房子,现在的契税为零,而到了明年则要交总价的2%,也就是2.4万元的契税,这个出入还是比较大的。”舒莉莉说。
相对于新房只能享受到契税优惠的利好,二手房则能同时享受这两大政策的优惠,因此受政策调整的影响更大,尤其营业税5年改2年,“力度”很大。市民杨先生3年前买了一套100平方米的房子,买入价为100万元,现在150万出手,按照今年的营业税政策,2年以上的普通房产免交营业税,因此杨先生只需承担1%的个税,而且还有40%的返还,总费用为9000元;一旦政策取消,5年内的房产都得交营业税,他就得按总房价交纳5.5%的营业税以及1%的全额个税,合计9.75万元,差别之大令人咋舌。
舒莉莉说,今年二手房市场的卖家绝大多数“看中”的都是成本较低,因此纷纷挂牌求售,有统计显示,今年10月份的挂牌量为今年,二手市场也由卖方市场转变为买方市场,这与购房优惠截止期的临近关系密切。
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优惠政策或“部分”取消
“所有的优惠‘一刀切’取消我看不太可能,部分取消、部分保留应该是比较稳妥的方式”,舒莉莉说,比如说契税的政策到了明年恢复,而营业税则有可能再延续一段时间。“这主要取决于哪一项优惠对于买房人来说更有利,契税也就让2个百分点,而营业税则能让到5.5个百分点,显然更受买房人欢迎,或许会继续沿用下去”,舒莉莉说。
也有人表达了不同观点,南京福舍投资公司总经理史东认为,与二手房相比,新房市场的销量对整个房地产的走势产生的影响更大,因此契税优惠的政策沿用似乎顺理成章,而营业税或许会到时取消。还有人表示,政府届时应该采取微调的方式,比如恢复印花税、土地增值税等影响不大的税种,将营业税的交纳年限从2年延长到3年等等。
抛开种种猜测,“不会全盘取消”似乎是当下主流意见,研究人士指出,购房优惠政策制定与取消的标准,依据肯定是楼市现状。现阶段楼市“一团乱麻”,南京市场新房成交量自7月份达到9000多套的顶峰后,一路下滑,9月份只卖了6000多套,而到10月份又卖了近7500套。升升降降,不仅业内人士无法判断,房管局也不敢轻易下结论,这恐怕就是政府部门迟迟不给优惠政策一个“痛快说法”的原因吧。
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楼市政策起变化 收紧房贷真的能收紧楼市？
近日，“二套房贷”收紧之声再度响起，各地政府相继出台收紧政策，矛头直指第二套住房及高档住宅的消费市场——
“诱人”优惠收紧了
国庆假期后，南京、上海楼市政策收紧之声四起。
10月9日，南京市住房公积金管理中心出台了新政，对高档房及二次贷款买房作出了新的规定。从10月10日起，对所购买房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方曾经办理过公积金贷款的，全部结清后第二次申贷，其贷款额度为可贷额度的50%。
继南京市调整公积金贷款政策后，省级机关住房公积金的调整方案也从10月19日正式实行。其中的变化是已办理过公积金贷款客户的“二套房”暂时不得申贷省公积金，此外144平方米以上的大户型贷款额度减半。
再看上海，10月9日，上海银监局向辖内各商业银行下发《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》，要求各行应认真贯彻执行住房按揭贷款首付比例及利率等方面规定，特别要严格执行“二套房贷”相关监管要求。
在杭州，一些股份制银行目前虽然没有完全关上二套房贷优惠的大门，但优惠幅度也比以前小了，利率一般只能打到8.5折左右。“现在向银行申请二套房贷款，想要享受上半年的最优利率看来是办不到了。”计划在沪再购置一套房产的市民李先生向记者感叹，“国庆长假归来，就听说上海银监局重申严格执行二套房贷政策，购房计划越拖越难以实现了，早知道上半年就买了。”房贷优惠一取消，买第二套房子就要多掏不少钱。以一套贷款100万元的二手房为例，利息总额相差20万元左右。
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重申意在抑制房价？
今年7月初，银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策，应对“假按揭”、“假首付”、“假房价”以及“二套房贷”标准放宽等问题。
对于房贷业务，某业内人士表示，“房贷业务一直是银行难舍的优质业务，各家银行竞争非常激烈，而且从业人员有着业绩压力，难免会使得放贷的标准有所放宽。”他表示，“现在利率下浮幅度降低可能是迫于监管层的施压、放贷额的限制、贷款质量等因素的考虑，执行符合政策的标准并不是短时间内可以做到的。”
上海财经大学金融研究中心有关专家表示，“二套房贷政策不断重申，但效果却不佳。原因除了房贷业务相较于其他贷款业务较安全，银行不愿放手外，还有来自于社会的压力，房贷需求很旺盛，购房者对房价走高有强烈预期，纷纷向银行贷款。并且，监管上的手续比较复杂，特别原来如果在异地买房，各银行间信息传递不一定完全到位，使二套房的界定增加了难度。”
过低的融资成本导致房地产市场投资气氛浓厚，各地房价9月以来纷纷突破历史新高。银监会的统计数据显示，1至7月，银行业金融机构房地产贷款新增1.1万亿元，占同期全部新增贷款的13.2%。在此背景下，北京、南京、杭州、深圳等地纷纷出台收紧二套房贷的地方性政策，虽然收缩程度不一，但从紧之风已经悄然刮起。
重申二套房政策可能与房价不断高涨有关，银监会一定程度上抑制房价过度走高，意在保持市场稳定、安全。
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对改善性购房有所冲击
与以往相比，江苏省公积金缴存人如果是首次贷款，购房面积低于144平方米，贷款额度将没有任何变化；如高于144平方米，则可贷额度减半；如果是二次贷款则算“二套房”，则不能申请公积金贷款。
对此，有业内人士分析认为，这次调整有松有紧，对首次贷款的普通商品房是放松的，而对于“二套房”则大为收紧，可以抑制部分投资性和投机性需求，但对于改善性购房也会有所冲击。不过，省公积金的覆盖面还比较有限，主要面向省级机关、单位、企业等的职工，因此调整对于市场的影响不会很大；1-9月省公积金放贷18亿元，也远低于南京市近百亿元的水平。此外，夫妻双方分别缴存省、市公积金的，可任选其中一人主贷，按照其缴存地，选择贷省或市公积金。
业内人士表示，二套房贷全面收紧，主要是出于保障信贷安全和稳定楼市的考虑。其实，之前银监会就曾多次要求银行严格执行政策，只不过银行在具体操作的时候还是会打折扣。
深圳社科院城市营运研究中心主任 燕表示，目前地方政府出台房地产的调控政策对楼市来说作用力都是有限的，总体上还是要看中央政府对房地产市场会有什么新的政策性的导向。
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我省13市的公积金普遍资金紧张
国家住房和城乡建设部、财政部、发改委等七部门日前联合出台实施意见，正式启动利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作。记者从我省相关部门了解到，由于目前楼市销售火爆，我省13市的公积金普遍资金紧张。
国家七部门出台的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》指出，试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。同时，要严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。
据省公积金监管办相关人士介绍，此前根据国家规定，为了防止资金被挪用，公积金的结余资金使用被严格限制，仅可以按规定购买国债，不得用于其他投资。今年初两会时，国家提出了用公积金闲置资金支持保障房建设的思路，经过大半年的时间，意见正式出台，为公积金提供了一条新的使用方式。其目的主要是在保证公积金资金安全和职工正常贷款、提取的前提下，盘活沉淀资金，提高使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源。
“我省规定公积金缴存和贷款比例的警戒线是80%，连续超过80%，就需要进行适当的调整。而因为今年以来商品房销售持续火爆，目前全省平均存贷比已经达到了87%，除了个别城市还在警戒线以下，大部分城市已接近或超过90%，其中南京达到了95%。不少城市都调整政策，收紧了公积金贷款。”这位人士介绍说，当前东部经济较发达的省市如江苏、广东、浙江、上海普遍公积金不够用，试点的可能性不大，而西部地区房地产销售相对平淡，公积金沉淀资金较多，具备实施的条件。此外，如果在江苏试点的话，也需要当地政府出台详细的实施方案。特别是保证资金安全的措施，确保钱放出去能及时收回来。
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苏二套房贷外紧内松 开发商仍旧有擦边球可打
“二套房首付四成，房贷利率一律上调10%，首套房贷七折利率年底取消”，自10月底上海多家中介机构以及商业银行内部都频频流传出此消息，并称二套房房贷政策必须从11月1日起严格执行。此消息一出，各大城市的新房市场和二手房市场都有不同程度的小幅波动，那么苏州的情况怎样呢。
银行肯定二套房贷收紧
记者电话连线了苏州的几大银行，各家信贷部门的负责人都表示，虽然还没有接到央行关于首套房贷政策在12月31日以后如何调整的通知，目前也仍在执行首套房首付两成、利率七折的优惠政策，但是对二套房贷早已严格把关，不符合首套房标准的一律执行首付四成、利率1.1倍的政策。
开发商：仍旧有擦边球可打
在对多家房地产开发公司销售部门的走访调查中，记者发现10月以来的市场成交量一直保持上升态势，价格也是像以往稳中有升。一线销售人员说，近两个月来成交量都很好，虽然房价还在攀升，但是来访量、成交量都在增加。并且在实际客户接待中，约有三成购房者明确表示是为了赶在房贷优惠政策到期之前搭乘末班车的。问及是否收到银行的通知要收紧二套房信贷，销售人员表示暂时还没有接到任何形式的通知。对第二套住房符合改善型住房条件的依旧执行优惠政策，对方同时也坦言，即使实际不符合，也可以想办法“打打擦边球”。
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中介：只有工行“宽松”地执行“收紧政策”
二手房市场一直被认为是楼市的晴雨表，那么二手房市场对此次二套房贷政策收紧的反应如何呢？苏州多家房产中介机构表示，对收紧的风声早有耳闻，但是除了工行10月上旬明确要求“严格”执行二套房贷政策，别的银行还没有相关通知下来。实际上，工行的“严格”是指，首付必须四成，但是利率依旧可以享受7折。一位信贷部门的工作人员说，“现在只有工行提出四成首付的要求，但我们和其他银行也有合作，客户不选工行还是可以选择其他银行的。”
二套房贷收紧苏州楼市不冷反热
上海、北京、广州各大城市自二套房贷收紧后，楼市多少受到一定的影响，部分总价较高的新房和二手房交易难度加大。
但是苏州的市场却呈相反的态势，各项数据都显示“银十”期间量价齐升。每一个新的楼盘开盘都会呈现火爆的场面，9月、10月以来园区还诞生了多个“日光盘”。销售人员说，如果不是现在的房价偏高，成交量有可能会更高。房产中介机构对最近的成交量也表示非常满意：“上午看房，下午就买下来是很正常的，因为等到晚上很可能房子就已经卖出了，说是抢房一点不夸张，尤其是湖东邻里中心板块的销售特别好。”工作人员说在这部分购买人群中仍以刚性需求为主，所以小户型、低总价的房子供不应求。
相比上海、北京等城市出现的不少投资客以及有卖房打算的房主都开始集中抛售房产，而买家观望情绪渐浓，楼市交易量有下跌趋势，二手房市场开始走下坡路的现象，苏州的楼市更加火热，业内人士分析说这和苏州的二套房贷并没有真正收紧，而楼市优惠政策即将到期有关，不管是什么性质的购房者，都想赶在楼市优惠政策、房贷优惠政策到期叫停之前抓紧时机出手，享受最后的优惠，因此年底的集中消化是正常的现象。
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二套房贷政策收紧 还贷负担重多少
为什么大家对二套房贷政策收紧会这么关注，收紧前后对购房者的还贷总额到底有多大影响，专家为我们算了一笔账：以一套总价100万、借贷20年的房子为例，对于购买二套房的购房者，如果可以享受首套住房“首付两成，利率七折”的优惠政策，首付20万，月还款额为4914.72元，支付总额近138万，按照工行现行的“首付四成，利率七折”信贷政策，首付40万，月还款3686.67，支付总额为129万左右，但是一旦全面收紧，首付40万，月还款4485.46，支付总额近148万，对比这组数据不难看出，一旦二套房贷全面收紧，不仅购房总额会多支出10万元左右，首付压力也陡然增大，并且房价总额越高负担越重。
另外，对于首次置业的购房者，苏州执行的优惠政策“首付两成、利率七折”将在09年12月31日到期，原先的政策是首付三成，利率8折到8.5折。同样以一套总价100万、借贷20年的房子为例，不享受优惠的话，首付30万，月还款额为4639.05元，支付总额近142万，享受现行优惠政策的话，首付20万，月还款额为4914.72元，支付总额近138万，每月多还款近300元，首付少10万，总额少了4万。
因此，苏州的二套房贷还没有收紧、楼市优惠政策即将到期的情况下，不管是什么类型的购房人群，尤其是会被划分为第二套住房的购房者都会考虑此时出手购房。那么成交量持续上升，价格也跟着上涨是不难理解的。
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回看二套房贷之“松”“紧”
2007年9月27日，央行、银监会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》就可以看出，申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2008年10月，为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，中国人民银行规定，自2008年10月27日起，将商业性个人首次购房以及购买改善型住房贷款利率下浮调整至70%，首付款比例调整为20%。
今年6月22日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，强调了二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽；7月17日，银监会主席刘明康也在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调严格执行二套房贷政策；随后在近期，上海、北京等城市频频传出各大银行收紧二套房贷并已经开始严格执行的消息。
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