购房需要准备的资料及注意问题

　　　　一、了解现在的购房政策

　　如今，很多城市限购、限贷，还有不少城市限卖（指新购商品房不动产证满一定年限才可以出售），甚至有城市还限离（指对离婚买房的有一定年限的限制）。买房之前，一定要搞清楚自己的买房目的，以及当前这个城市的买房政策。

　　1、购房资格

　　是否缴满一定年限的社保，是否因为房产数量过多被限制购买。

　　2、购房迁户口

　　有的城市要求购买达到一定面积的房产，才可以落户；有的城市规定买二手房不能迁入户口；有的城市，买房了也不能落户，比如北京这样的大城市；还有城市暂停购房入户政策，比如杭州。

　　3、贷款政策

　　了解目前买房商业贷款、公积金贷款的首付比例是多少？贷款利率是多少？自己是否满足贷款的条件等。

　　4、做好购房预算、明确买房目的

　　①手里有多少钱，预备首付多少？贷款多少范围内是自己可以承受的？

　　②买新房还是买二手房？买多大面积的？

　　③是打算一步到位还是阶梯换房？买房自己住还是为了获取一定的？

　　④房子买在哪个区域？个人对于房子，最在意哪些方面？是交通还是商圈？

　　二、了解专业术语

　　①五证二书：《建设用地规划许可证》、《国土使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。五证齐全了，开发商才可以销售房屋。

　　②承重墙、非承重墙：承重墙指承受房屋重力的墙，不可随意拆改、破坏；非承重墙指仅承受自重的墙，可拆改。买房时，一定要学会看户型图

　　③朝向：指房屋的方向，朝南的房子采光好；朝北的房子采光差，但凉快；朝东的房子上午阳光足；朝西的房子阳光主要集中在下午，且有西晒。

　　④进深、开间：房间南北的长度叫进深；房屋东西的距离，即房子的面宽，称之为开间。

　　⑤面积：建筑面积通常指房屋的销售面积，一般包括套内建筑面积和公摊面积。当然了，也有的房屋是按照套内建筑面积来销售的。

　　使用面积指房屋实际可以使用的面积，通常指地毯面积；房子内部，除去墙体占地面积，即为使用面积。

　　公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

　　公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

　　⑥临街：建筑物前后左右临近道路或巷子。

　　⑦容积率：是项目总建筑面积与总用地面积的比值，容积率越小，小区越舒适。

　　⑧楼间距：就是前后两栋建筑之间，以及左右两栋楼之间的距离，关系到采光好坏、私密性高低、消防安全、噪音大小等。

　　⑨层高、净高：层高指建筑物的层间高度，即本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；净高指地面至天花板下皮的高度。

　　⑩期房、现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完成建成，经验收合格后叫现房。

　　三、收集楼盘资料

　　在网站上根据自己的需求进行搜索，筛选出楼盘。如下图所示，对于意向楼盘，可以提前在网络上了解相关的信息。

　　四、实地看房你该问些啥？

　　比如项目的体量、绿化率、容积率、建筑密度高低；项目的开发单位、物业服务公司；项目的规划及所在区域的发展前景；户型产品的面积及户型的设计样式；交房时间；车位面积、大小、数量；楼间距大小；户型公摊比例；电梯品牌及数量等。

　　2、楼盘的具体房价及优惠方式

　　价格有均价、起价、价和价之分，买房一定要问清楚具体的价格，并了解目前是否有折扣。

　　3、项目配套的情况

　　具体指项目的交通配套、商业配套、生活配套等配套设施，包括项目自带的配套以及周边的配套。如果家里有孩子的，还要看看有无幼儿园、中小学等。

　　买房前，一定要做好相关的准备工作，多向买过房的朋友们咨询，或者网上了解相关的房产知识，以便买到放心好房。

　　购房注意事项

　　1、房屋质量风险

　　期房交的时候，出现问题的也就是房屋的质量问题。因为在签订购房合同时，其实购房者是没有看到真正的房屋的样子的，所有有很多隐蔽的房屋质量问题根本无法检测。开发商如何偷工减料，降低施工标准，如何让缩减面积，获取更多利益，购房者都无从知晓。这种情况，购房者在购房合同中将相关信息都做约定，利用合同来约束开发商的行为。

　　2、注意开发商口碑与实力

　　其实购买期房要承受较大的风险，万一开发商后期没钱开发了就跑路了，那购房者的利益谁来保证呢？所以大家选择购买期房的话，一定要详细的了解开发商口碑与实力，包括开发商的信誉和口碑，开发商以前开发的项目，开发商选定施工单位的信誉及口碑，从侧面估量出开发商的实力与未来的保障能力。

　　3、虚假广告宣传的风险

　　开发楼盘的话广告宣传是不能少的，但是大家对于广告一定只能信一半。如果被广告海报所吸引就决定购房，那是非常不理性的。如果你对楼盘的外立面、社区配套有特别严格的要求的话，询问广告的真实性与实现效果的概率，并在购房合同中作出明确的约定。

　　4、规划变更的风险

　　开发商在建设楼盘的时候很有可能就会擅自变更规划设计，也不向有关部门做备案的，但是对于广大购房者来说，开发商在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意更改很可能会影响自己的购房意愿。所以大家要注意，一定要在最开始签订合同的时候就与开发商作出约定，如有规划变更应提前通知购房者。

　　5、延期交房的风险

　　期房交房时间通常在1—2年之后，可能在一开始的签订合同的时候，开发商会说的很好，但是在实际的施工建筑过程中，因为开发商的资金问题、工程管理问题等原因，所以很有可能就会有延迟交房的情况出现，影响了购房者的入住计划。

　　6、产权风险

　　购房过程中，购房者总是迟迟办理不下来产权证，对期房而言，似乎延迟的时间会更长。其实开发商如果不是自身存在问题的话，是没有必要拖延业主的办证时间的，其实开发商不为业主办事主要原因无外乎开发商不具备开发商品房的资格（资质）、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地来开发商品房，以致无法办理产权证。

　　买期房确实需要承受较大的风险，但是这些风险只要购房者处理得当的话，是完全可以避免的。

　　7、地理位置很关键

　　所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个都地理位置优越。您到实地去看看才会知道楼盘的具体位置。

　　8、把价格要了解清楚

　　购房人应弄明白是均价还是起价，如果是起价，就是楼盘房屋的价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。

　　9、付款按揭要了解清楚

　　购房人应根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您应向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。

　　10、到项目工地现场实地考察

　　对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，千万别被误导以为某某花园，就一定是个花园。一定要到工地现场去走走，看看开发商的工地管理是否有序，楼与楼之间的距离是否是开发商承诺的。