池州市民扎堆房产交易所忙过户

房产交易所办证大厅：半月受理交易业务1300起

池州日报报道，3月21日上午，市房产局交易所办证大厅内人来人往，记者发现，该大厅不仅较平时热闹了不少，而且服务窗口也有所增加。在新设立的咨询台前，工作人员正在应接不暇地接受房产交易者各种问题的咨询。

“新国五条出台后，由于担心税收政策调整，存量房交易陡增。”市房产局交易所所长王涛说，“为此大厅采取了增加窗口，延时下班等多种措施，以保证各类业务的正常办理。”记者随机采访了几位业主，了解到他们大多都是获悉房产新政之后，急着过来办房产过户手续的。

受新国五条政策调整影响，池州市主城区存量房上市交易量急剧上升，仅3月4日到7日，市房产局交易所办证大厅就受理存量房交易业务350起，成交面积3万多平方米。截至21日上午，办证大厅共受理存量房交易业务1300起，数据显示，新国五条政策对主城区存量房市场的影响仍在持续。

买方：担心房价上涨

伍先生是一名农村进城的务工者，一直有着在城区买房落户的想法。由于经济条件的限制，加上对房产市场价格一直看不明朗，因此迟迟没有落实买房计划。新国五条出台后，社会上关于房价涨跌的各种声音都有，他因为担心房价会涨，就决定先买套二手房再说。

“以我现在的经济条件，买不起一手房，趁着现在卖二手房的很多，先解决一套城里的住房再说。”伍先生说。记者了解到，目前存量房购买者大多为农村进城务工者和城市年轻人，因为经济条件所限，他们多选择二手房解决刚需。“如果20%的个人所得税一旦实施，买二手房的交易成本可能会增高。”一位正在办理过户手续的年轻买房者说。

卖方：顾虑交易成本上升

到市房产局交易所办证大厅办理过户手续的存量房业主，主要有三类：一类是过去已经有交易但一直没过户的；一类是有二套以上存量房出售的，这两类业主占办理过户手续存量房业主的50%以上。他们的主要顾虑有两个：一是一旦新国五条落地实施，20%的个人所得税将大幅增加交易成本；二是随着交易成本的增高存量房将难以卖出。

还有一类业主办理的是父母子女间的过户手续，他们急着过户，是对未来国家可能增收遗产税的考虑。

业内人士：不要盲目跟风

有关房产交易的业内人士指出，从近期存量房过户情况分析，不少存量房业主急于办理过户手续并非出于客观冷静的分析，心理因素占据了主导地位，许多业主其实是在盲目的跟风。

“国五条出台后，各地的实施细则尚未敲定，在此之前作出的买房和卖房决定不一定是最明智的。”这位人士说，“有些人甚至因为担心遗产税急着过户，显然有点操之过急，国家何时开征遗产税目前尚无时间表。”

房产交易部门：池城房价依然平稳

市房产局局长赵革锋在接受记者采访时说，城区存量房交易市场虽然火爆，但价格依然较为平稳。存量房交易的火爆给办证窗口造成了一定压力，但我们已经采取了积极应对措施，目前市房产交易所办证大厅各项业务均井然有序开展。“新国五条目前对主城区新建商品房市场影响不大，新建商品房市场销量和价格持续平稳。”赵革锋如是说。

市地税相关部门：按差额20%计征个税不太可能搞“一刀切”

3月1日，“国五条”细则出台，其中二手房交易按差价20%税率缴纳个人所得税的规定引起群众广泛关注。何为“个人所得税”？“国五条”细则中强调的“个人所得税”将如何征收？房屋原值如何确定？哪些购房成本可以扣除？日前，记者采访了市地税局所得税科负责人，该负责人就上述问题逐一进行了解释，同时他认为对所有房屋完全按差额的20%计征个税搞“一刀切”的可能性不大。

个税20%税率早有规定

此次“国五条”有关个税的表述并非是新的规定，只是对原来的规定进行了重申和严格落实，实际上是加强征管的要求。同时，个人转让五年以上家庭住房的，仍然享受原来的免个人所得税的优惠政策。根据《个人所得税法》及其实施条例规定，“财产转让所得”应缴纳个人所得税，这其中就包括转让房产所得。而根据1999年及2006年国家税务总局对关于个人住房转让征收个人所得税的有关规定，个人所得税的征收方式有两种：

一是从房产转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照差额的20%税率缴纳个税。

二是未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1%-3%计征。目前池州市实施的是按交易总价款的1%计征，市面上二手房交易也多采取这种方式纳税。此外，原来的有关政策，如满5年且是家庭住房免征个人所得税，满5年住房免征营业税等税收优惠仍然继续执行。

房屋原值如何计算

商品房，主要是购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(主要是契税)。自建住房，主要是实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)，主要是原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。已购公有住房，主要是原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或向产权单位)交纳的所得及相关税费。城镇拆迁安置住房，根据货币补偿、产权调换等不同实际情况具体核定其原值。

根据国务院新“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都要按房产交易差额的20%缴纳个税。

相关税费具体包含哪些内容

在计征个税时，房屋原值好计算，“相关税费”和“合理费用”具体包含哪些内容？二手房实际转让过程中，转让住房过程中缴纳的相关税费主要有5.5%的营业税及附加，以及代地方政府征收的地方教育附加、水利建设基金。“合理税费”是指住房装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。特别要说明的是，房屋装修费一是必须提供正规发票，二是有限额标准。商品房可以按房屋原值的10%扣除，公有住房、经适房可以按原值的15%扣除。

“新”政在池州市何时推行

二手房交易个税新政策具体什么时候实施？市地税局表示，“国五条”细则已经明确，对能核实房产原值的房子才按20%税率征税，所以对所有房屋完全按差额的20%计征个税搞“一刀切”的可能性不大。但房产原值等信息如何获取，并非税务部门一家之力能够做到，需要各部门的通力配合。目前正在等待国家税务总局和各部委出台更为明确的细则以及我省具体规定，具体实施时间表、如何操作实施、不同地区是否会有差别政策等，这些现在都还不明确。在没有接到上级局具体政策之前，市地税局将继续维持现有的征管模式。（记者林清平）