2013房价:房产投资增速难超20% 大涨可能性低
中国外汇2013/01/08 12:31
*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积
笔者的估计是:销售面积可能创十年新高,但销售价格大致平稳;房地产行业总体将呈现销售好于投资,一、二线城市好于三、四线城市,住宅好于非住宅,龙头开发企业好于小开发商的特点。理由如下:
第二,政策的调控仍将延续,继续收紧或转向放松的可能性都不大。2013年宏观调控,尤其是流动性放松的前提就是物价、房价的相对稳定;因此,即便在既认房又认贷、二手房交易税费方面有所微调,房地产调控政策明显放松也是不太可能的。房产税等更严厉的措施似乎也未到推出时点,这保证了房地产运行在相对平稳的轨迹上。考虑到2013年是保障房中可售部分的供应高峰,明年房屋销售面积可能接近11亿平米,但房价涨幅可能和CPI接近。
第三,销售好于投资。2012年2月份之后,销售逐月回暖,但房地产投资并未和过去10年一样也随之回暖,开发商继续新开工、继续拿地的态度非常谨慎。2013年,销售面积和销售金额仍将回暖,有利于带动下游的家居、家具、建材行业;但对上游行业的带动则相对有限,预计全年房地产投资同比增速难以超过20%。
第四,一、二线城市好于三、四线城市。尽管从总体上来说,房地产供过于求的局面已形成,但在北上广和部分省会城市的核心区域,可能还会出现房价明显上涨的情况,但其对区域市场整体房价的影响有限。北京四环以内、上海中环以内的房价在2012年涨幅并不低,但却没有带动城市整体房价的明显上升。其原因在于,这些城市核心区域房屋交易主要是二手房,存量房价格变动基本不统计在房价之内。即便这些城市核心区供应的新房涨幅明显,但其供应量只占城市整体供应量非常小的比例,对整体房价的推动作用也有限。一线核心区域房价明显上涨,和房价涨幅有限的格局将并存。
第五,住宅好于非住宅。调控政策导致过去数年非住宅的供应大增,但中国首次置业和改善型居住是当前房地产需求的主流,电商平台的兴起则又推动了对大型商业卖场的需求趋于萎缩。因此非住宅的销售,尤其是三、四线城市的非住宅销售将比较艰难。
第六,房地产企业苦乐不均。有品牌、资金和市场优势的大型开发企业,其市场占有率将持续上升,相当部分的中小开发商可能会选择获利了结。2013年,销售面积和金额的上升,对开发商盈利增长的贡献是有限的。流动性宽松导致的资金成本回落,才是开发商利润增长的重要因素。
综合分析比较,这几年商品房新开工和在建面积很可能已处于历史高位,商品房和保障房的建设高峰期很可能已经过去了。我们很难想象,未来8年商品房供应量也能如GDP和居民收入那样翻番,年销售20亿平米几乎是难以置信的。同时,保障房的建设力度也将趋弱,毕竟中国的城市化率、人口增长和迁徙已到了拐点,居住基本条件已有显著改善。未来中国房地产很可能处于相对平稳的状态。
从上述数据和逻辑分析来看,2013年房价暴涨的可能性甚低。未来,随着中国居民的收入倍增,房价会有一定的上涨空间,但余地已不大。
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多家机构预测,2012年12月我国居民消费价格指数(CPI)将延续之前的上行态势,上行速度甚至有所加快,同比接近2.5%。2013年物价走势总体上涨,上半年涨势较为温和,下半年则将有所加快,不能排除全年涨幅超出此前3%至3.5%普遍预期的可能。
农产品普涨将持续到春节
“2012年12月CPI同比增速约为2.5%,波动范围在2.4%至2.6%。其中翘尾因素影响1.7%,新涨价因素约0.8%。”银河证券首席经济学家潘向东表示,2012年12月农产品价格出现了普涨态势,而此种涨价有望持续到春节。
国家信息中心经济预测部经济师徐平生也预计,2012年12月鲜菜价格环比涨幅将高达20%左右,CPI环比涨幅将在1%左右,同比涨幅预计升至2.7%左右。
CPI又到上行期或许会超预期
各方普遍认同2013年CPI将进入新的上行周期,但对严重程度,判断并不一致。中国社科院金融研究所理论与货币政策室主任彭兴韵和中国银行(601988,股吧)首席经济学家曹远征都认为,2013年发生严重通胀的概率较小。
但也有机构认为,2013年通胀存在超预期回升的可能。兴业证券(601377,股吧)的报告称,这主要受四方面因素影响。首先,若政策放松超预期,同时海外央行竞相释放流动性,货币对通胀的推升将加剧。其次,气象学界预测,2012年的厄尔尼诺现象以及2013至2014年即将发生的强拉尼娜事件将很有可能导致2013年出现洪涝灾害,不利于粮食生产。再次,近期房地产投资及新开工均有所回升,若政策不加码,不排除房价继续上涨的可能。高房价一定程度带动租房需求旺盛,预计房租将进一步上涨。最后,基于对美国经济回暖的预期,对大宗原材料需求将回升。
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