中原施永青:东莞盈市不好 未来一线城市更乐观
房天下2012/12/24 00:18
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12月22日，东莞中原8典暨中原集团创始人施永青先生专题演讲会，在万江尼罗河大酒店隆重拉开帷幕。
施永青先生创建的中原地产，在30余年的发展历程中，已经在深圳、广州、上海、北京、天津、四川、重庆、东莞等34个城市成立分公司，业务辐射至过百城市，成为目前房地产代理行业的领跑者。
在施永青先生此次莅莞之际，东莞房天下有幸获得专访机会。
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中原集团创始人 施永青先生
房地产的繁荣依托于经济高速发展
房天下：您曾在微博上说，中原有今天这么好的发展，是因为您的运气好。运气包括天时地利人和，在您带领中原走过辉煌的30多年历程中，您的天时地利人和是什么？
施永青：中原发展的30年，是经济高速发展的30年，这是这段时间房地产做的好的主要原因。房地产的发展是依托于经济发展的，因为经济的发展，带来了人民收入增加，有了改善生活的需求，其中也就包括居住的刚性需求。我刚入行时，刚好是香港经济高速发展的时期，等到香港经济到了顶峰，内地的经济又发展起来，所以说我是搭了顺风车。
现在中国有些地方，以房地产为经济支柱，没有经济发展，光靠房地产是不行的，房地产单独发展只是昙花一现，先要实体经济好，消费力增加，才有改善生活的能力。如果把原来积累下来的钱都消耗掉，那以后就更困难，房价最终还是会掉下来。
另外，还有一个政治上的因素。房地产发展，也要看政府对于物权的保障是否足够。对于个人来讲，如果在某个地方有一处不动产，那么他就会与这个地方同呼吸共命运，就会希望看到这个地方稳定繁荣，所以说，房地产的发展，也是藏富于民，储藏民间财富的重要工具。改革开放之后，我国政府开始认同房地产，鼓励支持大家买房子，这对房地产市场的发展是利好的。
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收入分配不公导致市场扭曲
房天下：在您看来，中国房地产市场是否呈健康发展态势？目前面临的难题是什么？
施永青：对于房地产来说，过去一段时间的增长，中国人的住房有了非常可观的改善。改革开放以来，政府认可房地产，引来了房地产的投资热，社会上，流到房地产的资金太多，实体经济没有足够的资金支撑，没有人做实业，那么中国经济就会出问题。房地产说到底，还是离不开经济的发展，经济环境好了，房地产才会有良性的发展。
在我看，中国经济应还有机会高速发展的，西方有人说会硬着陆，我看不会，应该只是调整，过一段时间还是会发展的，这需要政策跟民间力量的配合。改革开放的重要经验跟中原的管理理念是一致的，就是无为而治，中央做少一点，民间做多一点，这样民间的才能就可以发挥出来，今后还是要继续推广这个重要经验，比如有些垄断企业，应该让民间也可以做，增加竞争机会，促进更好的发展。
收入分配不公也是一个问题，产能过剩，资金积累太多，投不进实体经济，生产出来的东西卖不出去，钱没处走，就只好炒房炒股甚至炒大蒜。与其打压房价，不如让钱有出路。为何没出路呢？就是分配不公，现在是出钱的人赚钱，比出力的人赚得多，导致了房地产市场的扭曲，一些人买不起房子，本地房价跟他们的消费能力是脱节的。
改革收入分配，如何改革呢？西方的收入分配一般分为三次，次分配是工资；工资没有与公司盈利挂钩，所以在中国人多的情况下，工资是不会太高的。第二次分配是政府抽税。以政府行政方法抽企业税，由政府重新分配。中国除了抽税外，政府还强制要有保险金、养老金、医疗、教育等等，都要拿一笔钱出来，这笔钱差不多工资的40%。政府分配有什么不好？要养一批官僚，养官僚是需要花钱的，而且他们的效率还不高，手脚也不干净，所以真正分到下面的人群时，就打了一个大折扣。第三次分配，靠企业家做善事，中国的法制不允许企业家成立个人慈善基金。美国很多企业家都把自己的股份捐出来，在香港我也可以把自己在中原的股份放入慈善基金，这对我影响不大，因为这个慈善基金是我个人基金，还在我的控制之下。在中国由于不可以成立个人慈善基金，让你把公司的股份捐给青基会、红十字会，老板当然不愿意，给人家控制了，自己就没有了。所以中国这种法律不允许第三次分配，所以这种情况下的分配就不公平，大部分的人拿不到劳动成果。
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未来一线城市更加乐观 东莞盈市不好
房天下：对于明年国内的楼市，您怎么看？
施永青：我认为未来一年大城市要升是不可避免的，一线城市这两年经过限购，已经基本调整完成，由以前的外来资金支撑楼市，转变为本地资金支撑，现在一线城市已经测试到底部支持位，达到了底部，就会有一个爆发，比如东北的大连，华中的武汉、长沙这样的城市，都会得益。
现在二三线城市供应太多，浪费太大，人口增长速度追不上房地产市场建设速度，东莞应该也是这样的问题。东莞的情况经济增长放慢，东莞今年的增长只是3.5%，比7.5%低很多，有一些大城市是三位数，有一些是8%-9%，东莞的盈市不太好。
之前买房的都不是新生的钱，是以前积累的钱，是在消耗。我认为先要把经济搞活，中国现在想增加工业增值，不要做太多劳动密集的工业，而是一些知识密集、高增值的工业。我觉得中国没有条件将工业转移，因为整个世界来说，的是农民，第二层的是产业工人，然后才到技术人员、专业人员、管理人员、老板，因为中国有13亿人口，不可能都做上层的，可以做金融、好品牌、手表高专行业，13亿人民有相当一部分要做农民，做产业、工人，要把所有的人都提上去，不可能所有人都做管理人员。中国现在想做高端行业，把低端工业赶到越南、印尼，这对我们是没有好处的，所以在一些中小型城市，主要还是劳动密集型行业，这样才可以把劳动力吸引过来。整体来说，如果城市化进度不加强，房地产二线城市也不会好起来。二三线城市楼价，因为大城市有限购，有一些钱流出去，加上做实体经济不顺利、利润低，才有资金流去房地产，未来一段时间，如果欧美经济好了，实体经济就投资吸引力。所以我未来看好大城市，二三线城市会有所调整。因为整体经济环境、国际环境在改善，所以总趋势我是看好的，只是大城市比中小型城市好的快，应该在政府出手之前把握机会。
楼市已经回暖 政策仍会调控
房天下：对于目前很盛行的楼市回暖说法，您怎么看？
施永青：很明显，现在已经开始回暖了，在我看来还有可能过热，明年政府应该会在按揭、短期转让等方面做限制。可以参考新加坡的方法，保障本地人的基本住房，不是完全的限购，但是会有一些房子只卖给本地人。政府在投资太离谱的时候，会去用一些办法限制，比如香港的印花税。
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