东莞楼市持续热销 塘厦凤岗洋房价格激战正酣
中原地产市场研究部2012/11/13 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一、楼市观察
一周商品房成交回顾：
据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2012.11.5-11.11）商品房成交面积18.34万㎡，环比下降2.29%，同比上升119.97%；成交套数1958套，环比下降2.59%，同比上升102.48%；成交金额14.86亿元。
价格方面，本周住宅成交均价为7693元/㎡，环比下降7.28%；同比下降3.61%。其中普通洋房成交均价为6865元/㎡，高端洋房为8854元/㎡，豪宅洋房为10052元/㎡，别墅为13196元/㎡，公寓为8376元/㎡。
年底冲刺再现开盘潮，市场营销造势再起。
11月份，整体楼市开局比较理想。11月首周，东莞楼市延续“金九银十”的旺季交投氛围，日均成交200套以上。据不完全统计，本周东莞楼市有不少于15个项目推出各种大小不同的楼盘活动。
从本周推货楼盘来看，本周东莞有丰泰悦榕东岸、南峰国际、葡萄庄园、花样年江山和中天城市之门5个项目集中开盘，无全新项目上市，几个项目均属于旧盘加推货量。本周市场再现一轮开盘潮，一方面临近年底，部分开发商冲量加推货量，另一方面，经过一段时间的宣传推广和储客积累，个别项目采取“小步快跑”策略，释放一小波需求。从市场反馈的信息来说，南峰国际二期推出100多套90㎡和130㎡的产品，销售率超过5成。
周末楼盘活动方面，市场营销造势再起。正值“双十一”光棍节，楼盘活动比上周也明显热闹起来。从本周暖场活动可分为两大类：一是在售项目推出的一些增加人气的暖场活动，如中熙弥珍道千人拔河大赛盛启，光大锦绣山河(小区网论坛)举办第二届钓鱼节；富盈世界汇举办“光棍节狂欢party唱出你的花样年华(小区网论坛)”活动等。二是未售项目推出的备客和宣传活动，如观澜碧桂园样板房开放，松湖春天举办“少儿钢琴大赛”等。同时，不少开发商针业主举办一些“业主生日会”、“业主答谢会”之类的活动，通过此种形式来维护业主关系，树立良好的口碑，企图实现“老带新”的营销方式。如本周东城万达广场举行“业主答谢会”，香港巨星腾丽名亲临现场；新里城举办“业主生日会”等。
本周新增供全是镇区项目，整体供应明显回落。
据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞仅有4个项目新增供应616套，面积合计6.40万㎡。其中，中惠卡丽兰推出116套80-150㎡的纯复式洋房和10套商铺；凤岗的金凤豪苑推出280套两房、56套三房和18套复式的洋房；丰泰东海山庄(小区网论坛)供应60套大户型洋房；富盈.盈翠曦园推出68套三房洋房和8套商铺。本周新增供应全是镇区项目，中惠卡丽兰作为全新上市项目。
整体供应量明显回落，这是自9月中旬以来供应位的一个周次。进入11月，商品房供应量明显回落，这主要原因是金九银十期间诸多项目已集中上市，提前释放了部分供应量。而近期全新项目开盘和旧盘加推的项目有所减少，也导致新增供应回落。
市场延续良好交投氛围，镇区项目出货良好。
据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1725套，环比下降2.71%，同比上升107.83%。本周东莞住宅有158个成交记录，环比上周169个减少11个。本周住宅日均成交246套，保持较为理想的成交记录。
本周东莞住宅持续热销，主要原因如下：其一，进入11月，整体楼市热度不退，成交氛围仍存在。再加上，年底开发商加推货量冲量，定价合理，性价比高的项目基本能快速引导购房者出手。其二，镇区项目低价入市，出货能力较强。本周东莞镇区项目成交，占总比的80%。镇区低价项目持续入市，且开发商定价合理，以“6”、“7”字头居多，性价比高，能有效刺激购房需求。如本周较为热销的镇区住宅项目有:塘厦的碧桂园时代城签约96套、寮步的鼎峰花漫里签约68套、虎门的外滩一品签约58套等。其三，全新项目陆续入市，成交量较多的普遍集中在一些新增项目上，支撑整体楼市维持不错的行情。
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沿深片区引领楼市热点，凤岗上演价格战。
近深片区如凤岗、塘厦、樟木头等片区因靠近深圳的地缘优势，深圳客的外溢使得这部分区域直接受益。早在10月份，碧桂园时代城、万科朗润园等项目已在塘厦悄然打响价格战。同样是临近深圳边缘的凤岗近期陆续有新项目入市，使得该片区因产品供应量大、同质化严重而上演一轮价格战。
年底各项目阶段性任务不一，价格调整开始出现分歧。
据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为7693元/㎡，环比下降7.28%；同比下降3.61%。其中，洋房均价为7182元/㎡，住宅中位数为7280元/㎡。本周东莞东莞住宅均价为7693元/㎡，这是连续10周以来住宅价格企稳“8”字后首次回落至“7”字头。
从10月以来，市场上各种促销降价和折扣优惠的迹象明显增多。进入年末，迫于市场压力和销售任务，不少房企掀起一轮年底冲量狂潮。本周东莞住宅均价大幅度下滑，回落至“7”字头，主要原因如下：其一，镇区低价项目热销，拉低整体楼价。从本周洋房签约套数排行当中，进入前8名的全是镇区项目。其中，永江花园签约196套，洋房均价为6100元/㎡，排名住宅成交榜。祥利上城签约76套洋房，均价为7200元/㎡；鼎峰花漫里签约68套，均价为6500元/㎡。市场上“6“、“7”字头的项目成交明显增多，拉低了整体楼价。其二，个别滞销项目迫于销售任务繁重，大幅降价出售。进入年底，一些尚没达到销售目标的项目出货压力巨大，开发商不得不使出最后的招数——降价。如龙光君御旗峰，开发商对6、8、9号楼的部分单位进行价格调整，打出“8200元/㎡起”的口号，立即引起市场关注，成交也取得了不错的效果，本周该项目的洋房签约均价为8800元/㎡，降幅达25%。其三，降价项目增多，个盘由于房型、楼栋不同出现不同幅度的降价。此外，本周公寓和别墅的成交均价比上周也有较大幅度的下降。
尽管年底冲量，不少项目促销力度加大。今年5月份以来，整个东莞楼市都维持一种较为良好的交投氛围。市场相对平静，淡季和旺季的迹象也没有明显突出。不少项目已在良好的市场环境中提前完成年度销售任务，开发商调整销售策略，从走量导向型向利润导向型转变。这导致部分项目在近期出现了涨价迹象，如中信森林湖(小区网论坛)在国庆期间推出一口价促销单位以来，取得不错的成交效果。本周该项目均价上涨0.68%。年底各项目阶段性任务不一样，价格调整开始出现分叉。有些项目已提前完成一年销售任务，后市会出现价格上涨趋势，而销售任务繁重的项目在第四季度预计还会保留一定的优惠折扣，买方出手的话，仍然存在一定的议价空间。
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二、一级市场
本周土地交易信息：
2012年11月7日上午，位于塘厦镇蛟乙塘村的一宗商住商服用地挂牌出让，最终被东莞市永裕房地产开发有限公司以25530万元底价获得，折合楼面地价2767元/㎡。
本周挂牌土地信息：
三、二级市场
1、新增供应
本周新增供应项目：
2、商品房总体成交
本周商品房总体成交情况：
本周（2012.11.5-11.11）商品房成交面积18.34万㎡，环比下降2.29%，同比上升119.97%；成交套数1958套，环比下降2.59%，同比上升102.48%；成交金额14.86亿元。
本周住宅成交面积17.42万㎡，环比下降1.08%，同比上升124.29%；成交套数1725套，环比下降2.71%，同比上升107.83%；成交金额13.40亿元，成交均价为7693元/㎡，环比下降7.28%；同比下降3.61%。
本周非住宅成交套数233套，成交面积0.92万㎡，金额1.46亿元，成交均价15910元/㎡。
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3、物业类型成交
本周各物业类型成交情况：
4、住宅成交量价走势
本周（2012.11.5-11.11）住宅成交1725套，成交面积17.42万㎡，成交均价为7693元/㎡，环比下降7.28%。本周住宅中位数价格为7280元/㎡，环比上周7253元/㎡，上升0.37%。
5、住宅成交单价区间分布
据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1725套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有127套，占比7.36%；成交价格在5000-6000元/㎡共有319套，占比18.49%；成交价格在6000-7000元/㎡共有381套，占比22.09%；成交价格在7000-8000元/㎡共有343套，占比19.88%；成交价格在8000-9000元/㎡共有278套，占比16.12%；成交价格在9000-10000元/㎡共有141套，占比8.17%；成交价格在10000元/㎡以上共有136套，占比7.88%。
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6、区域住宅成交
本周各区域住宅成交情况：
据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1725套，成交面积17.42万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有32个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有凤岗、南城、塘厦等14个镇区，成交套数在10-40套的有樟木头、常平、大朗等8个镇区，成交套数在10套以下的有石排、麻涌、桥头等10个镇区。其中排在前列的镇街有凤岗410套、南城190套和塘厦140套等。
从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的只有长安1个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有樟木头、厚街、松山湖等8个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有茶山、大岭山、东城等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有麻涌、常平、高埗等13个镇区。
7、各住宅类型成交
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8、楼盘成交排行
本周洋房成交情况（前10名）：
本周公寓成交情况（前10名）：
本周别墅成交情况（前10名）：
本周商铺成交情况（前10名）：
本周写字楼成交情况（所有项目）：
本周车位成交情况（前10名）：
9、开工信息
本周项目开工信息：（无）
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