今日话题:全国首个限利令 降低开发商积极性?
房天下2012/10/23 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：10月21日，陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局联合发文，要求各地分区域测算住房项目成本，在此成本基础上，合理利润率控制在10%左右。专家表示，经过几轮调控之后，目前，房地产开发的利润率基本保持在10%到15%之间，如果开发周期比较长，10%的利润限制将直接降低开发商的积极性。本期今日话题，房天下与您共同关注“陕西房产限利令 降低开发商积极性？”
陕西各城市将分区域测算房价成本并进行公布
为进一步做好房地产市场宏观调控工作，陕西省住房和城乡建设厅日前会同省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，引导各地房地产市场平稳健康发展。
通知指出，各城市要分区域测算住房项目成本，并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。根据陕西省住房和城乡建设厅、省物价局明确的房地产开发项目成本构成和利润测算标准，商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，并可参照2009年《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。
通知还指出，陕西省房地产开发企业在取得预售许可10日内，需一次性公开全部房源，实行“一房一价，明码标价”对外销售，其中新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，不得另行收取。开发建设单位应在商品房销售之前到当地价格主管部门进行价格备案，备案价格应在所在区域住房销售价格区间范围内。经备案的商品房销售价格及不同楼层的累进加价率应在价格信息网上进行公示，接受社会监督。对市场上出现的虚假宣传、虚假促销等违规销售行为，陕西省有关部门将加大监督检查力度，依法从严查处。
陕西出台楼市调控新政：商品房利润控制在10%
陕西建设厅会同省物价局日前联合发文，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，鼓励现房销售，引导各地房地产市场平稳健康发展。
通知要求，各城市要划定区域分区域测算住房项目成本，根据省住房和城乡建设厅、省物价局明确的房地产开发项目成本构成和利润测算标准，商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，并可参照2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。在此成本基础上，合理利润率控制在10%左右，并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
根据陕西省住建厅和省物价局有关人员的介绍，出台这项政策是希望引导大家购房理性消费。通知的出台，一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手就可以出手。希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，以此促进房地产市场的平稳和健康发展，把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。
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陕西严控商品房利润 新规可落实性惹业界争议
“这个要求可操作性不强！”资深房地产从业人士徐从德认为，没有哪条法律规定商品价格不能超过10%利润率。而且在实际操作中很难执行。“政府通过招商引资请来了开发商，现在对利润率有限制，可能导致开发商有这样的想法，我把地退了算了，我可能投资别的项目更赚钱。”
他认为，还有一个后果，我可以先订价格，备案了再说。“因为所有成本核算项目，都有可操作性。”徐从德觉得，目前看来，这个更多是政府调控房价的一个姿态，后续有什么细则出台值得关注。
一位开发商认为，成本利润控制操作性不强，主要是因为项目的开发建设尤其是大体量楼盘需要一个较为长期过程，其间人力成本、物料成本都处于一个变动过程，很难预测。
楼盘建设出于地平面就可完成预售证的申请批复，在此阶段准确测算成本几不可能，除非将来实施现房销售，成本利润控制才有可能实现。
@光远看经济（马光远）：根本就是糊弄人的政策。请问，在成本是一笔糊涂账的情况下，如何来控制利润。最后，控制利润很荒唐，有些楼盘下功夫了，就应该得高利润。
@造价工程师律师沙龙——盛磊：陕西省的房地产利润不能超过10%？难道管理部门要再核算每个项目的建安成本和管理费用？造价人员们快到陕西省执业去吧，市场巨大。
“陕西新政：商品房利润率10%”看上去很美
10月21日，陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局联合发文，要求各地分区域测算住房项目成本，在此成本基础上，合理利润率控制在10%左右。
从理论上讲，“房地产合理利润率”政策，试图通过价格干预，来控制居高不下的房价。但从现实来讲，如此硬性规定，知易行难。
然而，一个房地产项目开发的利润，因市场的不确定性和成本的模糊性，在未到项目销售完前，很难计算其利润。此外，国外在控制房价利润上，都有法律作后盾，德国的法律就有明文规定“开发商制定的房价超过‘合理房价’的20%，即为‘超高房价’，就是违法行为”，但国内目前还缺乏相应的操作依据。更为重要的是，倘若硬性执行，不排除房企因利润控制所迫，“墙内损失墙外补”，以牺牲项目品质为代价满足自己利益。
当然，调控房价，政府当然该有所作为。但任何调控措施的出台，既要看市场和民意，更要有法律作约束。在进行价格干预前，更要做好税费清理、摒弃土地财政这两门功课。否则，不仅难以及药到病除，也难以服众。
事实上，类似政策早有先例。譬如南京2007年就曾规定“普通商品住宅的净利润率为8％”，深圳也曾有类似规定，但这些制度安排，并没有把桀骜的房价驯服。此次“房地产合理利润率”政策，前景并不乐观。
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将促楼市走向货真价实
此次陕西出台的新政，要求开发商将商品房建造成本按土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目进行测算，在此基础上加上10%左右的利润确定房价。这为下一轮调控找到了一个方向。这个方向就是将房价定价中的虚拟成分撇除，使其成为一个货真价实的实体市场。目前的商品房定价，普遍将房屋所在地段的附加值作为炒作因素计算在内，地铁、学校、自然景观，都成了开发商随意提价的理由，但所有这些都不是开发商投入的成本，要求购房者为其买单，也使房价虚高。按照陕西新政，以后开发商确定房价，将不能再将这些公共资源“为我所用”，房价也可以寻找到合理的、能够为购房者接受的价格中枢。
以成本加利润来确定房价，在此次房地产调控开展后并非没有人提出过，甚至有一些开发商有过尝试，但最后都不了了之，究其原因在于地方政府对此大都不予支持。其间的症结就在于在商品房的建造成本中，政府在土地供应和税费征收方面占了很重要的份额，尤其是土地价格的确定，同样充满了由炒作而形成的水分。因此，此次陕西省以“吃螃蟹”的勇气，在全省范围内推广这一新定价模式，实际上也是一种自我革命。即使目前的土地拍卖和税费征收制度不予改变，但通过成本的公布，至少能够让民众看清地方政府在这个市场中占有多少利益，从而对地方政府形成倒逼改革的压力。
当然，这种由成本加利润组成的定价制度，在实践中还会产生一些问题，比如房价确定以后，如果房屋未能及时销售出去，开发商的管理成本会有所增加。但是，在大方向明确以后，这些细枝末节的问题并不难解决。
专家称限利令难操作 将降低开发商积极性
继限价、限购之后，陕西成为明确实行限利政策的省份，尽管政府此举的出发点意在稳定房价，遏制开发商获取暴利，但对于这一政策的可操作性，以及最终能否落实到位，业内专家普遍存疑。
按照陕西省的规定，商品住宅利润的上限是10%，对此业内专家表示，开发商的成本核算和公布，在实际操作中会难度很大。
中国房地产协会副会长顾云昌表示，他的本意也是想控制房价，但实际上这种做法，我认为在操作上面有很大的难度。如果我成本控制的不好，核算价格的时候可能核算的很高，反过来我是降低了成本反而核算价格很低，是对于开发商的公平竞争是不利的。在政府要管到每个项目，我觉得是非常难的事情。
财经评论员马光远认为，我们假定说房地产的利润是可以规定的，那么意味着大家都在吃大锅饭。这么多年我们根本不知道房地产企业的成本究竟怎么样，那么在成本不清楚的情况下你规定利润，也是没有任何意义的。
专家表示，经过几轮调控之后，目前，房地产开发的利润率基本保持在10%到15%之间，如果开发周期比较长，10%的利润限制将直接降低开发商的积极性。
中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，政府人为干预一个企业或者一个行业的利润
我觉得是市场经济和市朝的倒退。真正达到一个我们所说的合理的房价的这么一个控制的目标的话，我觉得并不是说从控制开发商的利润入手，而是说通过一些增加土地供应，那么来控制一些材料成本的上涨，我觉得这个才是一个根本因素。
中国房地产协会副会长顾云昌表示，加大供应遏制需求房价自然下去所以我觉得是用经济的办法而不是用行政的办法。
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