追踪东莞楼市每月表情 聚焦金九银十大"革"局
房天下综合整理2012/08/28 10:59
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近几年来，本该风风火火的“金九银十”一直处于不温不火的尴尬之境，9月成交量、面积、均价均会有所上涨，但总体态势谈不上“出色”也不至于令人太过失望。不过进入10月份，十一小长假和政策的多方调控总会使本就不十分出色的楼市，变得惨淡，不容大意。因此，要想打好金九银十这场仗，9月的表现是关键。今年的金九银十是延续这尴尬处境，还是有所突破？让我们一起来回顾下2012年东莞楼市每月的表现——
1月：东莞楼市入冰河期 1月成交1255套创4年来新低
2012年楼市开门遇冷，受春节假期影响，本就“冷飕飕”的东莞楼市进入“冰封”状态。昨日，市统计局公布，2012年1月，全市新建商品住宅网上签约销售1255套，销售面积13.74万平方米。据称，该成交量创下2008年2月以来的新低。
然而，令人不解的是，1月份的销售均价为8457元/平方米，环比上涨663元/平方米，涨幅达8.5%。中原地产研究报告认为，本月楼市的签约量，很大一部分是去年的高价房延续到2012年签约所致，因此价格的上涨也只是“假象”，短期之内楼市“冰封”状态还将延续。
1月成交量创近年来新低
2012年楼市开门遇冷。据市统计局公布，1月份，全市新建商品住宅网上签约销售1255套；销售面积13.74万平方米，环比下降34.5%。而据中原地产统计，上述成交量已经创下了2008年2月份以来的新低。
从各个镇街的销售情况来看，南城依旧是成交面积和套数的镇街。销售套数和销售面积排在前五位的镇街和地区是南城、常平、松山湖、石碣、石排。而即便是在销量上排在的南城，销售面积也只有3.38万平方米。
在销售价格上，按销售面积和销售金额进行计算，2012年1月新建商品住宅的销售均价为8457元/平方米，环比提高8.5%，比2011年全年均价提高3.4%。销售均价高于全市均价的有9个镇街，均价的是松山湖，达到11754元/平方米。紧追其后的是虎门、大岭山、南城、东城等。其中，大岭山1月份销售均价也达到11141元/平方米，成为全市均价破万元的三个镇街之一。而在此前一个月，大岭山的新建住宅均价仅为6054元/平方米，环比攀升近一倍。分析人士认为，“这主要是标杆非毛坯豪宅的拉升作用。”【点击查看全文】
据房天下数据监控中心不完全统计（截至8月24日)，东莞2012年9月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，与8月持平。其中纯新开楼盘7个，占比19%。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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2月：婚房月 东莞楼盘动态多以价格促销为主
受2011年全市住宅特别是豪宅产品签约滞后影响，2012年春节后东莞住宅产品签约量明显增加，别墅产品供求量也大幅增加；合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2月全市别墅新增供应1.8万平方米，较去年同期及2012年1月均大幅增加100%；2月全市别墅总签约2.4万平方米，均价19934元/平方米；环比1月分别大幅增加118%、25%。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年2月全市洋房新增面积10.06万平方米，环比减少49.29%，同比增加55.01%；供应962套，环比减少39.80%，同比增加87.16%
2月全市洋房签约18.79万平方米，环比增加46.57%，签约1951套，环比增加54.96%，同比增加10.04%；
2月洋房均价约7266元/平方米，环比下跌11.81%，主要原因为中低价位楼盘成交火热，拉低全市均价；其次，在央行再次下调存款准备金率，国内龙头房企开始启动降价潮的刺激下，开发商积极响应政策和市场的指引，刚需产品陆续推出，并不断推出各种买房优惠活动促使特价房成交，拉低全市均价，洋房成交前十名中，有五个楼盘均价是七千元以下，其中有三个楼盘均价是一万元以下。
从成交项目来看，厚街区鼎盛中环以签约0.99万平方米，99套排名；南城区万科金域华府签约0.95万平方米，共110套排名第二；万科金域松湖签约0.90万平方米，共116套排名第三；
市区洋房无供应，签约量环比增2成
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年2月市区洋房无新增面积；2月市区洋房签约6.27万平方米，环比增加23.91%，签约609套，环比增加23.28%，同比增加47.46%；
2月洋房均价约8280元/平方米，环比下跌8.16%，主要原因为2月高端洋房签约比重有所下降。在市区洋房成交前十名中，南城区的成交楼盘就有五个，其中仅有两个楼盘高于九千低于一万，另外百悦尚城均价6606元/㎡也拉低了整体均价。
从成交项目来看，南城区万科金域华府以签约0.95万平方米，110套排名；南城区中信森林湖(小区网论坛)签约0.85万平方米，共48套排名第二；南城区百悦尚城签约0.53万平方米，共33套排名第三；
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年2月东莞市区洋房仅万江区有供应，约1.05万平方米，共13套。【点击查看全文】
据房天下数据监控中心不完全统计（截至8月24日)，东莞2012年9月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，与8月持平。其中纯新开楼盘7个，占比19%。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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东莞3月楼市成交上涨超一倍 刚需是推手
随着越来越多的项目加入到降价促销大军和刚性需求持续明显释放，加上受到首套房贷利率优惠以及新盘入市存货加推等多重消息刺激下，东莞3月楼市成交迎来“小阳春”，成交上涨超一倍。据【房天下东莞数据监控中心】数据统计，东莞2012年3月成交商品房5087套，其中商品住宅4436套，环比上涨114.40%。商品住宅成交面积454721.29㎡，环比上涨111.89%；成交金额38.41亿元，环比上涨108.53%；成交均价为8446.97元/㎡，环比上升1.59%。
| 月份 | 住宅成交总套数 | 住宅成交总面积（㎡） | 住宅成交总金额（万元） | 住宅平均面积（㎡） | 住宅均价（元/㎡） |
| 3月 | 4436 | 454721.29 | 384101.88 | 102.51 | 8446.97 |
| 2月 | 2069 | 214605.91 | 184197.22 | 103.72 | 8583.05 |
| 1月 | 1260 | 138290.27 | 116361.24 | 109.75 | 8414.28 |
| 12月 | 2006 | 210696.16 | 164123.91 | 105.03 | 7789.60 |
| 11月 | 3154 | 315686.7 | 246900.43 | 100.09 | 7821.06 |
| 2011年3月 | 4363 | 474292.34 | 394865.32 | 108.71 | 8325.36 |
| 环比 | 114.40% | 111.89% | 108.53% | -1.17% | -1.59% |
| 同比 | 1.67% | -4.13% | -2.73% | -5.70% | 1.46% |
数据来源：房天下东莞数据监控中心
刚需助力 东莞3月楼市成交翻一番
东莞刚需的力量有多强，3月楼市给出了答案。在成交连续上涨几周后，东莞3月楼市成绩相当可人，完全摆脱了开年之际的低迷状态，上涨幅度超过一倍，而刚需客是推手。
刚需盘给力，楼市成交火热。如主推刚需中小户型的卓越蔚蓝城邦成交连续走红，目标瞄准刚需市场的沿海江湾国际加推现场屡屡火爆，首批推出市场的刚需赢得热销，立刻引来其他开发商的跟进。无论是城区还是镇区，无论是豪宅楼盘还是普通住宅，此时都以刚需为噱头，推出中小户型产品，如地标广场、玫瑰公馆、中信凯旋公馆等。东莞作为一个刚需市场，在首套房贷利率优惠和开发商降价促销的刺激下，大部分刚需客开始出手，直接推动了东莞楼市成交的迅速升温。
另外，据房天下数据监控中心统计，东莞2012年4月预计28个住宅或别墅开盘或加推新货，纯新开楼盘9个，4月份楼市成交或会继续走红，而降价促销大战的硝烟也将进一步加强。【点击查看全文】
据房天下数据监控中心不完全统计（截至8月24日)，东莞2012年9月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，与8月持平。其中纯新开楼盘7个，占比19%。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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4月：房价明升暗降 东莞别墅“拱高”均价
房价到底降了没？昨日，市统计局公布，4月份，东莞新建商品住宅销售均价为8821元/平方米，比上月上涨4.3%。市统计局表示，这是由于较高价位的住宅销售占总销售的比重增加，从而拉高了全市的均价，实际上是“明升暗降”。分析人士认为，5月份将是楼市2012年的个供应高潮，大户型产品及以前未降价的楼盘或迎来“补跌”。 销售面积比上月下降19.2%
市统计局公布，4月份，全市新建商品住宅网上签约销售3514套；销售面积36.56万平方米，比上月下降19.2%；按销售面积和销售金额进行计算，销售均价为8821元/平方米，比上月增长4.3%。
网上签约销售套数排前5位的镇街和园区是南城、松山湖、常平镇、黄江镇、虎门镇；销售面积排前五位的则是南城、松山湖、常平镇、虎门镇、黄江镇。
全市32个镇街和松山湖中，当月销售均价高于全市均价的有10个地区。其中有5个地区的销售均价超过10000元/平方米，分别是厚街、东城、松山湖、长安和塘厦，厚街镇的销售均价连续2个月居全市之首，都是由于其中一个别墅楼盘销售面积较大而拉高全镇的均价；而东城则是本月新加入超过10000元/平方米行列的，也是由于几个较高档的楼盘销售较好而拉高本月均价，成为本月均价环比增长最快的镇街。
高价位住宅销售比重增加拉高均价
房价真的在涨吗？市统计局表示，这是由于较高价位的住宅销售占总销售的比重增加，从而拉高了全市的均价，属于结构性上涨。
数据显示，从不同价位看，均价8000-10000元/平方米和10000元/平方米以上的新建商品住宅销售面积的比重都有所上升。10000元/平方米以上的新建商品住宅销售面积比重比上月提高约3个百分点；销售金额占总销售额比重比上月提高4个百分点。8000-10000元/平方米新建商品住宅销售面积的比重比上月提高约8个百分点，销售额的比重提高6个百分点。8000元/平方米以下的新建商品住宅销售面积占总销售面积超过5成，但是所占比重比上月降低约11个百分点。
“也就是说，较高价位的住宅销售占总销售的比重增加，从而拉高了全市的均价。”市统计局分析人士说，事实上，从各分段价位来看，10000元/平方米以上、8000-10000元/平方米和6000-8000元/平方米三个分段的销售均价都比上月出现不同程度的下降。【点击查看全文】
据房天下数据监控中心不完全统计（截至8月24日)，东莞2012年9月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，与8月持平。其中纯新开楼盘7个，占比19%。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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红5月：个盘成交给力 东莞楼市成交大涨5成创新高
在各地楼市政策“微调”的动作中，“红五月”红与不红的争议声中，楼市“红五月”终于落下帷幕。进入“红五月”后，东莞楼市成交随着气温节节攀高，成交更是一片走红，实现“量升价跌”的“红五月”。
东莞楼市五月“量升价跌”住宅成交大涨五成
据房天下东莞数据监控中心统计，2012年5月东莞市商品住宅共计成交5263套，环比4月大涨49.35%，是年内水平；总计成交面积52.38万平方米，环比增加42.75%；总计成交金额为42.13亿元，环比上涨30.2%；成交均价为8044.24元/平，环比跌8.79%，是年内均价水平。
尽管5月住宅成交套数和成交面积都创年内新高，但同比去年水平却略有微跌。住宅成交总套数同比2011年5月成交5290套下跌0.51%，住宅成交总面积同比下跌3.6%。而住宅均价上同比微涨0.35%。
值得一提的是，南城区单月成交过千套，环比增长49.12%。塘厦、万江、凤岗等地增长幅度环比均超过100%。
| 月份 | 住宅成交总套数 | 住宅成交总面积（㎡） | 住宅成交总金额（万元） | 住宅平均面积（㎡） | 住宅均价（元/㎡） |
| 5月 | 5263 | 523785.47 | 421345.58 | 99.52 | 8044.24 |
| 4月 | 3524 | 366921.06 | 323602.20 | 104.12 | 8819.40 |
| 3月 | 4436 | 454721.29 | 384101.88 | 102.51 | 8446.97 |
| 2月 | 2069 | 214605.91 | 184197.22 | 103.72 | 8583.05 |
| 1月 | 1260 | 138290.27 | 116361.24 | 109.75 | 8414.28 |
| 12月 | 2066 | 210696.16 | 164123.91 | 101.98 | 7789.60 |
| 2011年5月 | 5290 | 543352.75 | 435558.28 | 102.71 | 8016.12 |
| 环比 | 49.35% | 42.75% | 30.20% | -4.42% | -8.79% |
| 同比 | -0.51% | -3.60% | -3.26% | -3.11% | 0.35% |
（数据来源：房天下东莞数据监控中心）
4月东莞开发商“以量换价”并没有换来大面积良好销售业绩，但随着传统销售旺季“五一”的到来，积蓄已久的刚需在开发商的推货潮和促销的夹击之下，成交终于出现井喷态势。
房天下东莞数据监控中心分析师认为，传统楼市“红五月”的到来，楼市政策不放松的预期一定程度上刺激了刚需购买力，加上近期新上市房源的放量也为5月成交的上扬奠定了基础，同时，进入五月以来各大开发商动作频繁，尤其是镇区个盘的集中成交，也是5月成交走红的重要原因之一。【点击查看全文】
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6月东莞住宅均价险跌破"八"回落至今年
上半年即将过去，回顾2012年上半年楼市，可以看到，楼市成交从春节前的冷清到元宵节回暖迹象出现，到3、4月“以价换量”盛行，及至“红五月”，6月火热成交……在政策从紧向“定向宽松”变化的过程当中，东莞楼市也随之不断升温，在楼市不断调整中，楼价也从连续几个月的“屡屡上升”到基本企稳。有代理机构统计，6月份东莞住宅成交均价回落至今年，险跌破8000元大关。
房价由屡屡攀升调整至基本企稳
在房价方面，房价由屡屡攀升调整至基本企稳，6月份东莞房价有所回调。数据显示，6月东莞住宅均价跌至今年，约8000元/平方米左右。但从上半年整体情况来看，由于季度别墅的集中签约，上半年房价仍创下了历史水平，高达8316元/平方米左右。
合富辉煌东莞市场研究部分析认为，今年上半年东莞房价出现“上涨假象”，主要表现为结构性上涨，如剔除季度高端别墅集中签约影响，今年上半年房价的真正走势为稳中微降。
单独从月份来看，合富辉煌东莞市场研究部介绍，5~6月东莞楼市整体表现为“量升价缩”。今年3~4月，东莞基本完成房价的理性回归，尤其以市区的西平片区表现较突出，随着旧盘全面完成了房价回归，5~6月新盘定价较理性，故导致5~6月房价较3~4月整体回落。6月均价约8000元/平方米，险跌破“8000元”大关，创年内新低。
中小户型供需两旺 别墅成交仅占一成
2012年是“刚需年”，成交户型也以中小户型为主，刚需户型出现供需两旺的局面，而往年受到东莞人喜爱的大户型则受政策调整等影响，成交仍处低位，业内人士表示，在政策不明朗的情况下，别墅的销售难有大突破。
从供应来看，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上半年以满足首次置业为主的户型100平方米以下供应比重约57%，比去年增加4个百分点。
在支持刚需的政策环境下，上半年开发商相应加大了中小户型的供应，2012年上半年70平方米以下户型供应比重达20%，创2009年以来，此类产品以公寓为主，今年东莞公寓供不应求的状况得到了较大的改观。
在成交方面，上半年东莞楼市以中小户型为主，大户型特别是别墅的成交则继续呈现减少趋势，别墅的成交仅占住宅成交的10.8%。【点击查看全文】
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东莞七月一手住宅成交保持旺势 房价略涨3.1%
成交保持旺势 5-7月成交量创08年以来
2月份春节过后，东莞楼市成交明显起色，3月成交快速回暖。市场预期经历短暂的4月轻微降温后，5月成交表现火热，一直持续至7月份，创下连续三个月成交量保持在50万平方米以上记录。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年5-7月东莞一手住宅网签面积约166万平方米，比去年同期的140平方米大幅增加19%，成为历史上第3次连续3个月成交面积在50万平方米之上（次为07年5-9月，第二次为09年3-6月）。07年5-9月为物价飙涨，通胀较严峻时期，楼市得到了疯狂扩张；09年3-6月为经济救市、政策全部放松时期，楼市得到迅速回暖。在政策持续稳定、刚需产品供应增加情况下，今年5－7月楼市预期得到了加强，成交保持旺势。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年7月东莞全市一手住宅供应面积约45.9万平方米，签约面积约56.6万平方米（环比6月不相上下，同比大幅增加三成），连续两个月销售量高于供应量，由此可见楼市库存有所减少。7月全市一手住宅网签均价约8246元/平方米，环比6月略涨3.1%，房价长期稳定在8200元上下。
7月刚需产品供应大幅增加激活需求 别墅产品加快上市
之所以7月份能延续6月份的旺销，其中一个重要原因为70-100平方米刚需产品大幅供应，需求得到激活。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年7月70-100平方米户型新增供应约1881套，比重约51%，而6月则为1642套，比重39%,7月比6月增加12个百分点。2012年1-7月100平方米以下户型供应比重约57%，较2011年增加约4个百分点。
随着楼市信心的增强，大户型产品如别墅加快了供应步伐。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年7月东莞新增别墅供应约269套，创今年以来，以联排别墅供应为主。5-7月连续三个月保持200套/月以上别墅供应。【点击查看全文】
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开发商蓄力备战"金九"东莞楼市八月"降温"了
近期楼市优惠度减弱成交量降低 业界认为进入传统淡季属正常 不少开发商蓄力备战“金九银十”。
8月份，东莞楼市成交没有了六七月的火热，楼市成交出现下滑，进入了传统楼市淡季。业内人士表示，面对种种可能发生的变化，性的品牌开发商更改策略积极应对，以低于预期的价格迅速走货，回笼资金，而性价比高的楼盘也受到了购房者的欢迎。
市场：八月楼市进入传统淡季 成交逐渐降温
今年楼市淡季不淡，六七月火热了一把，进入8月后，楼市逐渐降温，住宅成交量逐渐减少，不少购房者进入观望期，等待“金九银十”楼市旺季的到来。
从近期市场情况可以看出，楼市从火热到逐渐降温，东莞中原地产研究中心介绍，楼盘来访量开始下降，出手的客户渐渐减少，而观望的则开始增多，且来访客户对项目举办的活动兴趣不高，与此相对应的是，从7月下旬开始，东莞楼市成交量开始下滑。尽管从签约数据来看，目前东莞楼市成交仍然相当红火，但是剔除寮步香市1号人才安置房的签约，近两周东莞楼市成交已经呈现出跌势。
8月楼市降温与六七月火热对比强烈，业内人士对此表示，近期楼市成交量的下滑，主要是进入传统淡季的影响，属于正常现象。中原地产介绍，目前东莞楼市成交的下滑，更多是自然因素。，作为典型的刚需市场，经过5~7月的火爆成交后，东莞楼市需求已经得到较大程度释放，新一轮需求有待累积，因此7月下旬过后楼市成交自然回落。第二，近期东莞楼市并没有较大的营销节点，开发商转入蓄客认筹阶段，集中精力备战“金九银十”，这也在一定程度导致楼市成交下降。这也导致部分客户产生观望心理。第三，由于5月份以来东莞楼市成交火爆，一些楼盘逐渐收回此前的优惠折扣，部分项目甚至上调价格，也在一定程度上加剧了客户的观望。
东莞中原地产研究中心表示，目前东莞市场仍然维持良好的交投氛围，但受近期一些楼市消息影响，预计一些性开发商会作出相应的对策，或在东莞市场率先快速走货。从目前市场情况来看，上周东莞仍有7个项目加推或开盘，不少开发商仍然采取提前走货措施应对市场。
观察：品牌开发商带头推货 价格优惠吸引购房者
7月下旬以来，万科、北大资源等多个品牌开发商积极推货，而由于价格低于预期价位，一天销售量超过九成。在目前的市场环境下，品牌开发商率先以较低价格走货，快速回笼资金成为市场主流。
据东莞中原监测数据显示，上周成交前20名的楼盘共成交620套，占比58%。从这个角度上来说，淡季中市场成交靠个别拉动的迹象明显。东莞中原地产监测数据显示，上周洋房成交前十名当中，主要有保利地产、万达、万科、北大资源、金地等性品牌开发商。其中上周住宅成交进入前五名的分别是保利红珊瑚(小区网论坛)、香市1号、卓越蔚蓝城邦(小区网论坛)、金众·金域半山和中信森林湖(小区网论坛)。
分析认为，这些项目之所以热销，一方面是楼盘本身是前期出货理想的项目，市场口碑较好，新加推货量同样受客户的热捧。如保利红珊瑚上周签约86套，金众·金域半山在塘厦镇区一直是较为热销的项目，上周签约64套；另一方面，个别项目的促销效果显著。如卓越蔚蓝城邦花园推出“首付一万元”的促销措施，使得卓越蔚蓝城邦连续四周进入住宅成交排行榜前十，促销效果显著，上周项目签约69套。
此外，部分项目因为特殊原因均价较前期有所回落。如南城某楼盘上周成交40套，均价为9300元/平方米，由于关系客户成交价格相对优惠，上周均价下降13.56%，此外，樟木头镇一楼盘上周成交32套，均价为5800元/平方米，环比也下降了17.66%。【点击查看全文】
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