今日话题:1人买下70套房 深圳投资客重出江湖!
房天下-今日话题2012/07/26 17:24
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编者按：投资客的嗅觉总是最灵敏的。在信贷政策松动、成交量回暖，市场预期强烈改变后，楼市再现投资客的踪迹。近日，有深圳投资客爆料，称持有多套二手房短炒是的投机方法。同时，益田大运城邦卫城在其官方微博发布消息，称上周出现不少购买多套房的现象，有投资客更是一次拿下一层，组团投资也不在少数，一投资客甚至已累积购买了近六七十套房。投资客入市规模究竟有多大？限购令下，投资客又是如何操作获利？接下来是否会持续升温？深圳房价会不会再因此上涨？
本期今日话题，房天下与您共同关注“1人买下70套房，深圳投资客重出江湖！”
一次拿下一层！ 限购令下深圳投资客“卷土重来”
投资客的嗅觉总是最灵敏的。在信贷政策松动、成交量回暖，市场预期强烈改变后，楼市再现投资客的踪迹。近日，有深圳投资客爆料，称持有多套二手房短炒是的投机方法。同时，益田大运城邦卫城在其官方微博发布消息，称上周出现不少购买多套房的现象，有投资客更是一次拿下一层，组团投资也不在少数。
而据益田相关负责人证实，至项目去年一期开盘至今，一投资客已累积购买了近六七十套房。而最近一次是二次降息后，这也是至去年底楼市进行冷淡期后该投资客的首次出手。
而三级市场同样出现投资客身影，据一深圳投资客爆出猛料，三级市场多套短炒是的获利方式。据介绍，具体操作方式是：先交3～10万元定金，然后以贷款审批较长为由，拖长首期款时间至3个月，再签好主体变更书。最后等到涨价约5～10万元即放盘。
投资客入市规模究竟有多大，限购令下，投资客又是如何操作获利，接下来是否会持续升温，带着这些问题，记者连日走访市场，寻获答案。[详细]
楼市回暖 投资客小规模入市
市场预期的强烈改变，被视为投资客入市的推手。近两个月以来，央行连续两次降息，楼市成交节节攀升，三级市场更是保持了活跃，这些迹象都让楼市信心迅速恢复。值得关注的是，对比自住型置业的刚需，无论资金实力、信息渠道还是产品挑选上，投资客都占据更好的灵活性，因此有业内观点形容，眼下投资客的入市实际上是在与刚需抢房。
投资客是否再次出山，与刚需抢房是否成立？记者连线深圳金鹰地产营销总经理林晓华，他指出，在投资客问题上并无复出之说，投资客一直存在，只是比重的大小上有所变化。对比高峰期，投资性需求确实明显受到抑制，但是相比调控初期，目前的数量已经有所回升。
据中联地产数据监测，今年6月投资比重占总成交量12.3%。环比增长了7.7%。“降息的因素非常大。”中联地产观点指出，三级市场价格涨幅在央行次降息后尤其明显，业主已经逐步恢复对市场回暖的信心，相应的投资客也就越来越多。而世联地产华南地区首席分析师曹取认为，在降息的政策背景下，投资客的入市意愿明显比以前提高，但从数据上看，增长尚不明显。
有专家提醒，在严格的限购限贷政策下，投资客并不会也缺乏空间大规模进入。但是在楼市预期强烈改变的事实下，投资客的选择会更理性、更慎重。[详细]
7月，开发商难掩推盘热情。房天下数据监控中心统计，2012年7月预计31个项目加推或新开，比6月份略有减少，同比去年7月份的开盘量略有上升。其中有6个全新盘计划入市，占比全市7月预开盘总量的两成。点击详情>>>
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投资客可选择空间大 深圳市民说“买楼最靠谱”
不久前，地产大佬任志强与证券专家吴晓求就“未来5年投资楼市还是股市更赚钱”设下赌局，引发广泛关注。在经济不景气的当下，如何投资才能取得，的确是大家都关心的问题。现阶段是储蓄还是炒股，抑或买楼？
对深圳市民而言，目前主要的投资渠道无非三种：储蓄、炒股和买房。央行今年连续两次降息后，银行活期存款的年利率已降至0.35%，一年定存利率降至3.0%，影响显而易见。业内预期，央行未来可能会连续多次降息。这更会加剧“储蓄搬家”效应。
中联地产景苑分行咨询的市民叶小姐告诉记者，她最近打算将自己的存款取出来买个合适的房子，“物价居高不下，钱放在银行又没多少利息，我还不如买套合适的二手楼出租，租金都比利息高。”
自己的钱进银行不划算，那么是进股市还是进楼市？中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智回答记者提问时忍不住笑了，“这还用问？当然是买楼！内地股市长时间走熊且不说，分红制度也不健全，股息红利还比不上银行的利息，小散户有谁赚到钱了？楼市虽然也有风险，但再差也能金。”
中国股市的确让股民伤透了心，2007年以来，沪指从6124点高台跳水，目前还在2200点附近徘徊，说它是最不靠谱的投资渠道也不为过。股民们不约而同地选择用脚投票，A股新销账户已连续两月超过3万户，有网友在微博上感慨，“终于销户了，从此A股不会再出现我的名字！”
“我是2006年入的市，20多万的本金，到现在亏剩下不到8万，别说赚钱，我简直是在吐血。那时候要是买了房，到现在起码翻了两倍。”平安证券商报路营业部一位股民向记者抱怨。
“这个市道，是买房子、炒股还是存款划算？我估计10个人有8个人的答案是买房。”中联地产景苑分行的业务员小张说。[详细]
二手短炒或外地抄底
近期投资客重现江湖并不是空穴来风。先是有深圳投资客爆出猛料，三级市场多套短炒是的获利方式。具体操作方式是：先交3～10万元定金，然后以贷款审批较长为由，拖长首期款时间至3个月，再签好主体变更书。最后等到涨价约5～10万元即放盘。同时，益田大运城邦卫城在其官方微博发布消息，称上周出现不少购买多套房的现象，有投资客更是一次拿下一层，组团投资也不在少数。
对于投资客爆料的二手房短炒现象，记者也进行了深入调查，发现在宝安中心区确实出现了不少类似案例。
“这种情况已经出现有2个月了。”中联地产宝安区域负责人说，行业内部已经有很多同行收到客户类似的要求，也有不少的营业员接下了单子。“但是这种行为偏向三级市场里的‘ABC单’，不正规，也容易出事，大公司一般不敢接。
世华地产市场部则表示，过往短炒现象大多集中在一手房，二手短炒属于新手法。相比一手房短炒，二手房短炒操作起来难度更大。以购买10套房为例，一手房投资客可以等找到真正的买家再备案。但是在三级市场中，每套房对应的就是一个业主，无法系统管理，纠纷也非常容易发生。至于是否会出现投资客与刚需抢房的现象，世华方面则表示，范围不会太大。但有知情人士透露，上个月热销的龙华(社区网，论坛，商铺)(社区网，论坛，商铺)某大盘，投资客比例已升至20%。
如果说二手房短炒风险较大，只有少数人敢于“吃蟹”，那么外溢到周边不限购城市投资，或是在其它主题地产领域出手，是更多投资客的选择。
有业内人士分析，地处莞深交接处的益田大运城邦，拿的实际上是东莞房产证，不受限购影响，所以受到投资客追捧。开发商内部人士也表示：“投资客除了看重项目本身的前景，不限购的独特属性更赋予了更多的投资价值。”该开发商人士还告诉记者，此次加推单位中出现了数个购买多套单位的客户，有很多客户一次性购买一大一小两套单位，一套用来自住，一套用来投资。而且近期客户成团购买现象特别明显，很多之前购房的客户介绍朋友过来购买，占到最近销量的20%左右。
目前多个在深圳市场叫座的惠东滨海物业，也带有明显的投资取向。世联地产华南地区首席分析师曹曲就告诉记者，目前惠东的滨海物业基本都是由投资客覆盖，“购买滨海物业，偶尔过来居住度假的客户很多。其中高达70%为深圳人。”
在距离深圳更远的长沙，深圳投资客也不曾绝迹。长沙德思勤城市广场负责人称，在售的宝格丽公寓深圳投资客比例约占四分之一。[详细]
投资豪宅也要看价
由于豪宅的增值与保值属性，别墅豪宅一直以来都是投资客的重点项目。自限购令出台，豪宅投资客“伤”。而下半年，大量别墅将集结亮相，这或许是高端投资客入市的一个信号。
专门研究豪宅市场的美亨投资统计，今年预期会有35个别墅项目入市，市场供应应逾1900套。目前多个别墅项目进入现售期，并已经出现团购别墅的案例。
林晓华认为，投资客选择此时入市是有可能的。相比廉租经济适用房，豪宅增值更显著。但这要取决于豪宅物业定价是否合理。价格合理将会是判断的标准。一般来说，投资客会对比二手房源定价，新房豪宅单价比周边相同二手房贵20%～30%，应该是合乎情理。但若贵了一倍，投资客也会有其它的选择。
世华市场部分析员何然预计，下半年投资客在豪宅市场中不会有太大动作，原因在于豪宅周转期过长。此外，目前政策对刚需有利，而对限购有很多规定。除非投资客利用政策漏洞，否则机会不大。[详细]
下半年多个千万级豪宅上市
有业内人士认为，在刚需仍占主力的市场格局下，豪宅市场的表现被业界当作判断楼市是否真正回暖的试金石。近期几大高端豪宅项目的开盘热销均明显体现出当下深圳楼市预期的改变，确切地传达出市场转好的信号。
这种信号首先体现在供应结构的变化上，与上半年楼市供应以90平米左右的刚需产品占主流的市场格局不同，下半年楼市在供应结构上，纯小户刚需盘的“身影”将淡去，而将出现大户型豪宅渐多的局面。有地产评论人士称，“楼市是不是真的回暖，主要看下阶段豪宅市场的表现”。
看来，近期几大豪宅盘的热销仅仅是个序曲。据中原统计数据显示，从预计入市情况来看，下半年深圳仍将有12个豪宅项目集中入市，其中包括伍兹公寓、兰江山第、联泰梅沙湾、润恒御园等千万级豪宅。[详细]
投资写字楼风险大
现阶段普通商品住宅限购限贷，购房者几乎都为刚需，投资者青睐的，是不受政策限制的商住楼、写字楼以及商铺，在业内专家看来，这三者之间存在较大差异，需警惕投资风险。
李耀智表示，“商住楼建筑体量小，进入门槛较低，适合中小投资者，投资风险，但回报也相对较低，很多人买入是为了放租；写字楼选择较多，地段好的空间很大，尤其是像中心区、前海(社区网，论坛，商铺)(社区网，论坛，商铺)一带，风险比商铺又小一些，可以马上出租，不过成交一直不是太活跃；商铺当然，可是风险也，考验投资者的专业眼光，哪怕是同一条街同一栋楼，不同位置的商铺的区别也可能天上地下。投资者要有长线心态，因为商业氛围通常要经过较长时间才能形成。”
李耀智建议，一般投资者宜关注商住公寓，实力强的专业投资者可以主攻商铺，介于两者之间的多看看写字楼。
地产评论员半求则与李耀智的观点大相径庭，他着重提示，“写字楼千万不要进入，深圳写字楼的供应将逐渐进入高峰，未来10年可提供的量高达4000万到5000万平方米，在经济形势可能长期低走的情况下，这些楼卖给谁，又租给谁？”
半求也不看好商住楼的投资前景，“它的优势是可以注册，给小微企业主用，可是市场上的供应量太小了，换手率不够充分。如果市场做不起来，哪里有太好的交易机会？”
半求建议投资者们将投资重点放在商铺上，“尤其是东门、华强北以及前海一带的商圈，哪怕现在看起来是天价，未来空间也是惊人的。目前整体经济形势虽然不乐观，但随着消费升级，完全可以抵消经济下行的风险。看起来风险的，其实可能也是最安全的！”
同样，世华地产香蜜区运营总监潘潮锋不看好写字楼的前景，他透露，“二手市场写字楼交易很少。经济不景气，最惨的就是写字楼。倒是商铺成交较多，我手头很多客户都主要从事商铺投资，有个客户手里已经拿了七八十套铺面，雪球越滚越大。”
商铺对地段和环境要求，潘潮锋说，像红荔路上的缇香名苑(小区网，论坛)(小区网，论坛)，目前二手商铺均价也只有四五万元，月租金每平方米不足百元，还比不上沙井、松岗一带的新铺面，“那边的价格已经到了五六万，我认为未来空间会很大。”
记者登陆某房地产网站，发现投资客普遍对商铺更感兴趣，一位网友称他刚刚买了龙华(社区网，论坛，商铺)深圳北站某铺面，每平米7万元出头，在网上引起热烈讨论。[详细]
7月，开发商难掩推盘热情。房天下数据监控中心统计，2012年7月预计31个项目加推或新开，比6月份略有减少，同比去年7月份的开盘量略有上升。其中有6个全新盘计划入市，占比全市7月预开盘总量的两成。点击详情>>>
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