改善型需求开始逐渐入市 或将成为购房主力
凤凰房产2012/07/11 09:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
昨日，国家统计局公布6月CPI跌至3%以下，重返两年前的“2”时代。虽然房价不计算入CPI，但CPI的回落为货币政策放松创造了条件，申城改善型需求开始纷纷入市，来自多家机构的检测数据显示，上周（7月2日—7月8日）申城新房成交面积为19.9万平方米，新房成交均价仍维持在25000元/平方米左右的高位。这一价格意味着，目前市场购买群体中，改善型需求占主流。
从项目成交方面看来，上周本市大面积房源交投表现突出。统计显示，上周前十成交项目中套均面积在140平方米以上的多达6个，且其中更有4个为套均面积超过200平方米。而此前刚创造近1年半单周成交纪录的6月最末一周（6.25-7.1）中，前十项目套均面积小于100平方米的项目多达7个。
从价格方面看来，上周成交量排名前十的项目均价低于2万元/平方米的仅3个，套均总价更是只有1个项目低于200万元/套。而与之对应的6月最末一周成交前十项目中套均总价低于200万元/套的多达7个。
位于长宁区虹桥板块的“新天地河滨花园[消息价格 户型 点评][消息 价格 户型 点评]”上周成交138套公寓房源，共1.42万平方米成为上周成交，该项目成交均价为34732元/平方米。该项目售楼处销售人员昨日透露，近期推出的140平方米三房房源成交情况不错，除了刚需客户外，有很多寻求改善的客户也开始出手了。 “很多客户都是看了很长时间，现在看到成交量和价格的变化，最终决定购买的。 ”该销售人员说道。
“其实伴随着市场回暖及价格的微涨，近期改善性需求大有正在替代逐渐被挤出中的刚性需求，成为当前市场交投主流购买力的迹象。”21世纪不动产分析师黄河滔坦言。
但金丰[简介 动态]易居&佑威研究中心联席主任黄志坚则对此有所保留，在他看来，近期中高端物业买家确实有了明显入市意愿，但能否持久，还需要观察。
7月，开发商难掩推盘热情。搜房网数据监控中心统计，2012年7月预计31个项目加推或新开，比6月份略有减少，同比去年7月份的开盘量略有上升。其中有6个全新盘计划入市，占比全市7月预开盘总量的两成。点击详情>>>
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3月份以来，各地楼市成交量持续回暖，大多数降价的项目停止降价，部分项目价格开始反弹。央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，虽然意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。一些城市微调了楼市政策，甚至在一定程度上放松了调控。楼市的“价格底”和“政策底”似乎都已形成，不少购房者又开始感到恐慌。
尽管面临着稳增长的压力，但房地产调控的任务还没有完成，房价没有回到合理价位，长效机制改革也才刚刚起步。住房和城乡建设部有关负责人日前表示，要继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
楼市回暖速度超预期
降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势，楼市回暖的速度大大超出了人们的预期。
在一家门户网站工作的韩巍一直有买房的打算。去年下半年开始，他关注的北京东边几个项目的房价开始明显下降，今年初，降价的趋势进一步蔓延。韩巍觉得只要房地产调控政策不放松，房价还会下降，可以继续观望。
但从4月份以来，销售人员在电话里告诉韩巍，成交量不断攀升，原本的价格优惠减少了，新一期的项目价格肯定要涨，要赶紧出手。进入5月份，二手房中介更是直截了当地说，现在二手房又开始抢了，房价很快就要大幅反弹。
韩巍原本以为这是销售人员在忽悠，但到几个售楼处和中介门店一看，热闹的场面顿时让他有点发慌。“看这架势，房价好像压不住了。”韩巍决定不再观望，6月份一定要出手。
今年3月以来，房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局公布的数据显示，1—5月份，商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。
特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名符其实。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月份分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。
住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏认为，春节以后楼市成交量之所以明显回升，主要的原因在于开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大了，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房的需求。
“从我们的调研看，成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。”张小宏表示，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。
6月7日晚间，央行三年半以来首次宣布降息。利率调整后，贷款买房的月供将减少，购房者的负担有所减轻。在楼市快速回暖的背景下，降息进一步降低了刚性需求购房的门槛，将促进楼市成交量进一步回升。
“5月份的成交量肯定不是年内的点，回暖还将继续。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，只要政府不出台更严厉的调控政策，降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势。
7月，开发商难掩推盘热情。搜房网数据监控中心统计，2012年7月预计31个项目加推或新开，比6月份略有减少，同比去年7月份的开盘量略有上升。其中有6个全新盘计划入市，占比全市7月预开盘总量的两成。点击详情>>>
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