叶檀：楼市微调正在变味 我们闻到了一股馊味
观点地产网2012/06/29 09:13
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楼市微调正在变味，我们闻到了一股馊味。
房地产调控走向均衡的底线是，鼓励刚性需求与改善型需求，坚决抑制投机投资性购房需求。通过上述微调，中国房地市场产的根基将因此而改变，房地产走下投资品的神坛，摆脱作为投资品的定价体系，转而以消费品重新定价。以往中国房地产价格急剧拉涨，正是拜投资品定价所赐，价格操纵于资金持有者之手，一小部分投资者凭借手中的现金就可以搅动整个市场。
地方政府已经按捺不住焦虑心态。十几个城市微调房地产政策，理由只有一个，财政不堪重负。中指研究院公布的数据显示，1月300个城市土地出让金收入比同期下降67%，其中住宅类用地下降74%。上海 和重庆今年1月份一般预算财政收入为正增长，但一旦计入土地出让收入，其财政收入均已沦落为负增长。
某些城市微调房地产政策沦为红线边缘的舞蹈，在刚性需求与投资性需求之间来回摇摆，一些城市将投资性需求涂脂抹粉打扮成刚性需求，推向市场。所谓成为萧何败也萧何，把房地产祭上投资品神坛的是某些政府部门，如今斩断利益链走下神坛要借重的主要力量依然是这些人——难度可想而知。
看看被喊停的地方房地产新政是怎么做的吧。芜湖，悄无声息之间，免税、补贴对象由“普通且住房”，改成了“普通商品房”；新政补贴范围由“普通商品房”改为“新建商品房”；补贴额度较前有大幅提高。一二套房的界线模糊了，普通商品房与新建商品房的界线模糊了。成都，去年11月12日成都市传出消息，当地房管局召集多家开发商座谈，准备将原来网上签约时对购房人的审核，转由开发商和房产中介执行。该新政实行约一周后便停止。让开发商与房产中介审核购房人，无异于为渊驱鱼。11月21日成都市房管局相关负责人澄清，当地继续坚决执行住房限购政策。
的案例来自上海，2月22日的一则消息体现了总把新政当旧政、总把新桃换旧符的功力。限购放松在旧政名义下进行，2011年1月底上海出台限购政策之时明确，限购1套住房的对象包括两类，类是在当地已有1套住房的本市户籍居民家庭；非本市户籍居民家庭如果能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，也限购1套住房。当时，上海明确，对在当地拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停向其售房。而现在，上海市房管局解释称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。如此一来，上海的潜在购房者人数理论上可增加800万人以上，以50%计，也将在400万人以上。房管局声称这一操作办法早已执行，连中介都表示不知情，看来旧政存在于阀门控制者的臆想之中，可进可退。
房地产政策微调混淆了市场预期，人们无所适从。虽然政策非常清楚，但微调的基调可能走偏。
要识破哪些房地产政策在暗度陈仓并不困难。放松限购到两套房（含两套房）以上的均有鼓励投资性购房嫌疑，只要是为假借优质客户之名为两套房以上（含两套房）提供优惠贷款利率，均可视作鼓励投资性购房。
原因并不难解，刚性需求用于自住，改善性的刚性需求通常是出售此前的住房换成较大的房子。所有的房产交易都有凭证，改善型需求家庭在出售原有住房之后，凭证办理税收等优惠手续即可。口称自己是刚性需求者，却不出售原有住房，目的无外乎想获得投资性购房或者租金，都在投资范围之内。向优质客户提供房贷优惠，同样是鼓励投机，按照以往的经验，购房大户不到资金链断裂都是优质客户。
急吼吼放松房地产投资，说明地方政府并不相信房地产刚性需求真能拉动市场，或者资金链已经接近断裂边缘，根本等不到刚性需求启动。此时说实话即可，不要故意装聋作哑，假痴假呆，以为天下人皆傻，独己聪慧。
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楼市微调正在变味，我们闻到了一股馊味。
各城市房地产政策的预调微调方兴未艾，借鼓励刚性需求暗度陈仓者层出不穷。这样做可能使调控功亏一篑：打开一条利益门缝，必然会打开整扇利益大门；暗度陈仓者不被制止，违规者超过临界点，房地产调控政策将形同虚设尊严扫地。
房地产调控走向均衡的底线是，鼓励刚性需求与改善型需求，坚决抑制投机投资性购房需求。通过上述微调，中国房地市场产的根基将因此而改变，房地产走下投资品的神坛，摆脱作为投资品的定价体系，转而以消费品重新定价。以往中国房地产价格急剧拉涨，正是拜投资品定价所赐，价格操纵于资金持有者之手，一小部分投资者凭借手中的现金就可以搅动整个市场。
地方政府已经按捺不住焦虑心态。十几个城市微调房地产政策，理由只有一个，财政不堪重负。中指研究院公布的数据显示，1月300个城市土地出让金收入比同期下降67%，其中住宅类用地下降74%。上海和重庆今年1月份一般预算财政收入为正增长，但一旦计入土地出让收入，其财政收入均已沦落为负增长。
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的案例来自上海，2月22日的一则消息体现了总把新政当旧政、总把新桃换旧符的功力。限购放松在旧政名义下进行，2011年1月底上海出台限购政策之时明确，限购1套住房的对象包括两类，类是在当地已有1套住房的本市户籍居民家庭；非本市户籍居民家庭如果能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，也限购1套住房。当时，上海明确，对在当地拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停向其售房。而现在，上海市房管局解释称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。如此一来，上海的潜在购房者人数理论上可增加800万人以上，以50%计，也将在400万人以上。房管局声称这一操作办法早已执行，连中介都表示不知情，看来旧政存在于阀门控制者的臆想之中，可进可退。
房地产政策微调混淆了市场预期，人们无所适从。虽然政策非常清楚，但微调的基调可能走偏。
要识破哪些房地产政策在暗度陈仓并不困难。放松限购到两套房（含两套房）以上的均有鼓励投资性购房嫌疑，只要是为假借优质客户之名为两套房以上（含两套房）提供优惠贷款利率，均可视作鼓励投资性购房。
原因并不难解，刚性需求用于自住，改善性的刚性需求通常是出售此前的住房换成较大的房子。所有的房产交易都有凭证，改善型需求家庭在出售原有住房之后，凭证办理税收等优惠手续即可。口称自己是刚性需求者，却不出售原有住房，目的无外乎想获得投资性购房或者租金，都在投资范围之内。向优质客户提供房贷优惠，同样是鼓励投机，按照以往的经验，购房大户不到资金链断裂都是优质客户。
急吼吼放松房地产投资，说明地方政府并不相信房地产刚性需求真能拉动市场，或者资金链已经接近断裂边缘，根本等不到刚性需求启动。此时说实话即可，不要故意装聋作哑，假痴假呆，以为天下人皆傻，独己聪慧。
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房地产成交量在上升，这是刚性需求释放的结果，并不意味着房地产调控政策趋于宽松。
根据中指研究院的报告，截至5月27日，5月内54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套，创出2011年实施限购政策后的新高。
这一轮房地产回暖是刚性需求者的贡献，从去年开始，刚性需要就主导了市场。而刚性需求者开始大规模入市，原因绝不是房地产价格下降，而是市场预期已经明确。
政策预期明确，房地产政策不会比以往更紧。截至5月10日，33个城市的预调与微调，除5个城市外，28个城市顺利过关，显示各级政府在推动刚性需求方面已经达成了微妙的共识。未来市场预期明确，随着新一轮“冷刺激政策”的出台，人们对未来债务上升与通胀压力的预期进一步高涨，房价下跌通道被封堵。另根据网易财经5月29日披露，湖南省发改委公布的材料显示，湖南省将在房地产保持国家调控力度不变的前提下，做一些微调，主要包括推出利率优惠政策、降低(首套房)首付比例、减免相关税费等措施，以促进刚性需求，引导市场形成统一预期。同时，货币政策已经明确，5月份的贷款量相比4月有较大增长，各地已经陆续通 过公积金贷款等拉升购房需求，市场流传着下调首套房贷首付比例等传闻，而研究机构关于降息预期的报告更是火上浇油。既然一系列的预期已经明确，刚性需求者就该入市。房地产市场存在羊群效应，当越来越多的购房者入市，人们就会产生被市场抛弃、接盘高价房的恐慌，与银行的挤兑效应如出一辙。
虽然房地产政策频繁预调微调，但不可能放松房地产宏观调控的底线，因此房地产价格大幅上升的通道也被封堵。同样据网易财经的信息，在5月29日湖南省发改委举行的全省投资工作会议上，传达了中央指示精神，重提今年GDP“保八”目标，并称“不会再次出台2008年底4万亿那样力度的投资政策”“不可能松动房地产调控政策，只可能预调微调”。预调微调已经见诸市场，松动房地产调控，主要指的是放松限购政策，允许投资投机性购房者再次入市，一旦房地产市场由投资性需求主导，则房价将再次飙升。
日前中国社科院发布《房地产蓝皮书》，首次对房地产调控做出了“松动”的预期，指出2012年部分城市具体限购措施可能有所变化。对此，蓝皮书副主编、副研究员李恩平表示，“如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。”此论一出，舆论哗然，这相当于对2010年以来的房地产调控政策的全面否定。
除非出现经济出现难以挽救的崩溃式下滑，放松投资性购房的可能性。到目前为止，调整限购政策、打鼓励投资性购房擦边球的城市新政，还没有出现顺利过关的案例。无论是佛山限购令的松绑，还是上海居住证3年可购二套房，这些松动性政策无一逃脱被“叫停”的命运。这绝不仅仅是因为松绑限购引起民意的强调反弹，更因为中国房地产再难承受作为金融杠杆的沉重地位。
我国此前十年的货币泡沫主要由两个原因导致：一是外汇占款的基础货币发行模式，让货币与外汇占款挂上了钩，基础货币不由内需与经济增长主导，而由出口、国外消费者等势力主导；二是房地产作为宗的投资品种在货币化后，有了数倍的溢价，使得金融杠杆大幅加长，事实上，加上期房、开发贷、个贷等，房地产金融杠杆绝不止区区的9倍。如果我们放松房地产调控，加长金融杠杆，让房地产作为银行最重要的抵押品，在基础货币发行量内生性下降的背景下，房地产泡沫会加速崩溃，最终拖累整个金融业与实体经济。除非央行大规模下调存准率，加快货币周转速度，但这样堆砌货币泡沫的做法相当于饮鸩止渴。
再次强调一点，从政策与市场两方面考虑，从维持经济稳定出发，笔者不认为房地产价格存在大幅下降空间；同时，从调整结构出发，房地产市场不存在货币泡沫推动下的大幅上升趋势，房价几年盘整以改善中国的房价收入比，是房地产结构恢复平衡必须支付的代价。
什么时候市场会有所突破？在房地产市场房价收入比、租售比等数据基本回归合理区间之后。不容忽视的是，深圳第三次土改提及房地产税费改革。而根据住建部的要求，今年6月底前40个重点城市(4个直辖市、26个省会城市、10个其他重点城市)将与住建部个人住房信息联网，收取房产税的技术条件已经逐步成熟。等到限购取消，房地产税费改革的重头戏将拉开序幕。
在房地产预调微调的敏感时刻，房地产投资性需求绝不能轻易开闸，这关系到中国经济与金融的立足之本。在基本土地、税费改革未启动之时，一旦重启闸门，“洪灾”将随之到来。
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