北京土地市场陷入冰点 后市供应或受影响

来源：中国证券报

从4月16日至今，北京土地市场已有51天未成交住宅用地；前5个月，北京商品住宅用地成交面积约占全年商品住宅用地供应计划的一成，土地市场“断流”现象十分明显，这可能影响到后市的供应。

土地市场低迷

根据北京市土地整理储备中心的数据，北京上一宗住宅用地成交时间为4月16日。当日，位于东直门香河园区域的一宗商住用地高价成交。自此至今的51天中，北京仅成交了1宗商业用地和8宗工业用地，住宅用地没有任何成交记录。

今年以来，北京住宅用地的成交一直保持冷清的状态。前5个月，北京仅成交7宗住宅用地，比上年同期大幅减少。

多数分析认为，除供应节奏较为缓慢外，这主要是因为开发商对后市预期看淡，拿地意愿下降。据悉，当前北京共有10宗正在交易的经营性用地(全部含住宅性质)，其中6宗早在去年年底就已入市，但至今尚无一宗收到报价。

亚豪机构品牌推广部总监郭毅向中国证券报记者表示，随着拆迁成本的上升，近几年北京住宅用地的底价一直在上升，这增加企业的拿地成本。加上不少企业资金链仍处于紧张状态，拿地时更显得有心无力。

在各种因素的影响下，北京土地市场已陷入“冰点”。今年3-5月，北京土地成交宗数分别为9宗、9宗、3宗，连续3个月数落入个位，这种情况仅在2008年上半年出现过。今年前5个月，北京土地出让金约为135.6亿元，同比减少48.7%。其中，5月单月土地出让金仅为7000万元，近6年来首次跌入亿元以内。

这种情况可能在近期有所改观。据悉，位于通州区的两宗棚户区改造地块将于7日接受现场招标；门头沟区龙泉镇的一块混合用地也已收到报价。链家地产市场研究部分析师陈雪认为，下半年土地供应的数量将增多，但低价成交的形势不会改变。

后市供应或受影响

土地市场“断流”或给未来楼市供应带来影响。据统计，今年前5个月，北京商品住宅用地成交面积仅为89.6公顷，约占全年商品住宅用地供应计划的一成。如果土地市场维持现有态势，全年的土地交易量必然会大幅减少。

去年的情况也不乐观。数据显示，2011年，北京成交住宅用地60宗，土地面积716公顷，规划建筑面积969万平方米，比上一年大幅下降。而且，住宅用地成交的规划建筑面积创下最近5年的新低。

分析人士已开始警示市场供应不足的风险。郭毅认为，如果土地市场连续两年成交低迷，将形成一个很大的供应短缺期，按照房地产开发的周期，未来1-2年的住房供应无疑将受到很大的影响。

有分析人士还指出，个别房企的土地开发节奏较慢，甚至存在囤地炒地等现象，算上这些因素，实际供应的土地量会更加不足。

与之相对应的，住房库存却进入了快速消化期。北京市住建委数据显示，截至6月初，北京新建商品住宅库存不足83000套，按照5月份(销售约9000套)的销售速度，不足一年即可消化完毕。郭毅强调，相比销售速度，近期北京在预售证领取、开盘量等方面均不够活跃，库存还在不断减少。

对于今年的土地市场，郭毅表示，在政策环境从紧的情况下，下半年土地交易仍不乐观，住宅用地交易量和成交价格或继续维持在相对较低的水平。因此，未来的市场供应恐将面临紧缺状态。

研究人士谢逸枫对本报记者表示，限购和限贷政策仍未实质放松,地方微调尺度在中央控制范围内

“红五月”楼市的圆满与住宅用地市场的冷淡形成了鲜明对比。中指研究院昨日发布的5月份中国300城市土地市场交易情报指出，5月份，住宅用地成交542宗，同比减少33%，成交面积2297万平方米，同比减少42%。中指院的报告同时指出，在政策预期依然不明朗的情况下，开发商库存积压、拿地需求下降。

虽然5月份成交开始有所回暖，但依然高企的库存和稳增长的压力，还是使得地方微调房地产政策的预期升温。昨日，德意志银行发表的研究报告也指出，为保持经济稳定增长8%，中国将会在不超过所设底线情况下，容许房地产政策微调，有望鼓励更多购房者入市。

中指院报告显示，不仅土地成交量有所下降，住宅用地成交价格也出现“双降”。5月份，300个城市成交楼面均价为758元/平方米，环比下跌8%，同比下跌10%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1101元/平方米，环比下跌14%，同比下跌8%。

或是持续升高的高库存让开发商失去了大量购地的动力。据伟业我爱我家市场研究院统计数据，截至5月底，13个典型城市的楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，处于高位。

“库存量处于高位意味地产业风险依然存在，房地产去库存仍是后续政府调控的内容之一，各地政府政策微调的可能性加大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年6月1日，共有51个城市调控微调，45个城市通过，6个叫停。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也认为房地产调控存在微调的条件。他向《证券日报》记者指出，首先是经济稳增长的需要，房地产业依然是投资重要的火车头，拉动了60个相关产业；其次是房价上涨趋势已经遏制；最后是考虑到保护合理购房需求，避免调控“一刀切”。

至于微调开启后对房价的影响，谢逸枫认为，在中央房地产调控不放松的基调下，今年房价缺乏暴涨和反弹的条件。从政策层面上,限购和限贷政策仍未实质放松,而微调的尺度在中央控制范围内。从市场层面上看，大由于当前房企库存高企，去库存化速度不算理想，本轮去库存进程较2008年要长。从房企资金层面上看，货币和信贷及融资渠道依然收紧，房企负债率居高位和销售回款缓慢，整体资金链依然偏紧的局面。况且，经过房地产调控之后，楼市恢复到调控前的状态，至少需要半年到一年的时间。在经济下滑背景下，下调存款准备金率和各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。