2011东莞楼市量价齐升 明年或是置业好时机

与会的发展商代表均认为明年或是置业好时机

预计2011年东莞商品房成交量约600万平方米，成交均价约8200元/平方米，均创历史新高。这是东莞市房地产业协会秘书长陈骏良公布的数字。

12月27日，由东莞报业传媒集团主办、东莞日报社承办，东莞市房地产业协会协办的2011年东莞楼市回顾与展望主题沙龙在报业大厦三楼举行，东莞市房地产业协会秘书长陈骏良及多位发展商代表出席了当天的沙龙，对2011年楼市进行总结，并探讨2012年楼市的发展方向及应对之策。

因为下半年趋向低迷的成交量，2011年楼市被大多数人看淡。然而，在沙龙现场，陈骏良以数据说话，明确了2011年的东莞楼市呈现出量价齐升的格局，据介绍，截至12月27日，东莞商品房成交量近600万平方米，成交均价约在8200元/平方米左右，与2010年相比，量与价均有了较明显的提升。

对于2012年的趋势，所有与会者均认为调控放松可能性不大，更不会像2008年那样出现突然转向，2012年东莞楼市依然会以稳为主，成交量可能出现下滑，成交价格出现微调。与会发展商同时表示，应对淡市发展商的策略是“练内功”，即打造适合市场需求的产品，同时在配套、服务等各方面均做扎实，配以合理的价格，需求是始终存在的。对于置业者而言，2012年供应量不少，再加上政策影响下的价格微调，或许会是一个比较好的置业时机。

推荐阅读：

主持人：为了更好地审时度势，展望未来，我们有必要对过去的一年进行总结，到了年底相信各位老总都有自己的一笔账，我们首先请房协秘书长和各位老总对今年的楼市做一个总结。

陈骏良：2011年的中国楼市是调控年，楼市成交量下跌，价格下滑，尤其是40多个一二线城市都出了限购令，所以整个大气候一片冷淡，大家就觉得2011年很不好过。但实际上东莞的房地产2011年走出了独立行情，量价齐升，成交均价更创历史新高。

我这里有一份数据。2011年东莞商品房总成交量接近600万平方米，这是很大的成交量，价格也确实创了新高，到现在全市住宅成交均价大概控制在8200元/平方米，这是非常辛苦才控制下来的，如果不控制，2011年的成交均价可能要达到8500元/平方米左右。所以我说2011年是量价齐升，创造了新高。

姜沣桐：从我个人的角度来说感觉这一年像坐过山车，跌宕起伏，上半年比较好，但是年尾下滑还是比较明显，这与国家的宏观政策有很大关系。消费者都在关注，对未来的预期都认为房价会出现拐点，所以大家还在等，我个人觉得明年应该是一个调整的好时机，对于企业、对于消费者来说都是一个好时机，买房也需要逆向思维，越是冷的时候越应该出手，这时候才能找到房市的底部。

李向阳：我个人认为2011年比较平稳，刚刚陈秘书长也讲到，虽然从三月份以来，包括八月份、十一月份都在不断提限购令会不会推出，但实际上一直没落地，政策方面相对还比较稳。从价格角度来说，8200元/平方米左右的均价，跟去年的7400多元相比实际上有不小的上涨，如果算上CPI这个因素，可以说是相当平稳的，跟的整体市场是不大一样的。从量的角度来说，去年成交500多万平方米，今年如果成交量达到600万平方米，也是平稳的。所我对2011年用“平稳”概括。

胡冰：以前对于调控的看法是房价越调越高，现在的调控使房价趋于合理，我个人认为东莞2011年的楼市是稳中有升的，与2010年比成交均价从7800元到现在的8200元，成交量从去年508万平方米，到现在接近600万平方米。都可以看出东莞的楼市是稳中有升的。

对于目前的市场环境，我想结合我们项目本身来说，我认为自住型产品的市场空间还很大，我们那个项目在两个礼拜的时间就做到了的成绩。现在的调控会影响一些购房者的心理，基本的想法就是能不买就不买，可不买可买的情况也是不买。但如果产品有高的性价比，产品好，销售情况还会比较理想。

推荐阅读：

主持人：本次调控和面临的状况，同2008年有何异同?

翁其怡：从2008年到现在，甚至更早以前，我国的房地产行业都是一边调控一边发展，从上个世纪90年代到现在，已经经历了1997年、2000年等多次调控，一直到2008年、2010年，被称为史上最严厉调控环境的出现，所有的这些调控或房地产业的发展，都离不开整个国家在不同发展阶段的特点和面对全球变化的举措。

今年的调控跟以往的不同，或者更具体一点，跟2008年的不同。个人认为2008年是在金融危机这个突发性的情况下出现的调控，调控其实非常短暂，2008年金融危机之后立马出现了经济恢复，有了积极和稳健的财政政策，楼市在2009年就有了快速增长。

而今年的情况不同。2011年整体处在楼价快速反弹，过快增长，再加上通货膨胀率高企的大经济背景，今年实施的措施也比较严厉，大家都知道限购、限贷，主要从资金、需求这两个源头对房地产进行比较严厉、有效的政策调控。在限购、限贷的政策下，中国2011年的房地产，特别是一线城市房地产无论是成交量还是价格都出现了下滑。从明年来看，我觉得局面不会有实质性的转变。也就是说，调控，特别是针对房地产业的调控还将继续，但有一个转变，是对其他行业的信贷的放松和增长。

姚丽军：2008年和2011年的调控有何不同？一是宏观背景的不同。2008年调控背景来自于从2005年、2006年开始的一拨快速增长后对经济泡沫的担心，但是到2008年遇到美国两房的危机，从而使得政策快速转向，在这种情况下中央政府用4万亿元的投资计划挽救了整个市场，使得2009市场出现了一拨迅速的反弹。而2011年宏观市场经历了2009年、2010年后，上半年依然在延续、消化货币政策所带来好处的同时，也感受到越来越大的政策压力，在这种情况下出台相关政策不可能像2008年、2009年出现截然反转的过程。

二是政策力度不同。2008年虽然也出了“国八条”，但多从宏观角度出发，而且后来还有救市政策出台。我个人感觉2011年的宏观调控已经走向了微观调控，尤其是9月出台的限购手段，很多已经在直接干预消费者的购买行为，而不是从政策导向上或产业导向上来引导投资，这变成了一种微观调控，这是政策不同的方向。

三是前两个不一样会导致调控结果不同。2008年的时候开发商没有什么准备，一拨大浪打过来，应对的策略，应对之道并不多，于是出现了两极分化的现象。2011年上半年开发商无论在现金流方面还是其他方面准备相对充足。同时应对市场变化之后的手段也比较多，一系列应对措施，走在了市场变化前面，而不是市场发生了剧变之后再跟着应对，这个结果应该是积极应对市场的变化，发展商更成熟了，从供应方的角度可以看到这些现象。

推荐阅读：

主持人：最近有一个非常重要的现象不得不提，很多楼盘售楼部都被砸掉了，各位觉得在这种市场环境下应该怎么处理好开发商和消费者的关系？

姚丽军：两方面：，无论是个人观点还是社会普遍的观点，我比较赞同万科坚持的原则。大家应该尊重契约精神，合同约定的该赔偿赔偿，但顺应市场该调整的时候你也要认同我，因为如果楼价涨了，发展商也不可能去向业主要分红。

第二，从长期来讲，后期与客户的维系非常重要。经过这一拨，后面肯定会有闹腾的过程，不管是从开发商还是代理商的角度讲，如何维护客户的长期利益是我们第二步要做的，步契约精神当然要，但是第二步维护长期利益也是非常重要的。

陈骏良：这个问题我觉得媒体的导向是很重要的，你把它放大，把砸售楼处事件越放越大，以后就会有人学。

对于砸售楼处事件，我个人认为并不是普遍现象，也不是成熟市场应该发生的事件。举个例子，上个月在香港的新鸿基的一个楼盘推出，刚开盘时单价为1.2万元，一个星期后降到了8000元多，降幅达到30%多，但是没有任何一个人砸售楼部，这才是成熟的市场。买的物业了，不可能分红给发展商，那凭什么跌了就去砸？其实，房地产行业的发展始终是向上的，虽然中间可能会有起伏，但对90%的物业长线来说都是的，有一个过程，没必要这么闹。

推荐阅读：

主持人：大家基本上都认同2012年调控不会放松，那么发展商应该如何应对这种环境呢？

彭红涛：2011年实际上不是市场化的一年，而是政策化的一年。个人认为2012年政策的导向是否明朗现在不需要说，实际上没有政策的影响也会有市场的影响，作为每一个企业做好自身定位，研究好自己的产品，抓住机遇。无论怎样，我相信东莞这个城市的发展，我觉得东莞城市的发展对于整个房地产发展会有很大的促进作用。东莞房地产整体发展是比较良性的，我觉得明年对于我们而言是求稳定，按照我们的计划走。

陈程豪：我个人认为明年整体市场还是比较平稳的。政府的调控有利于地产的长远发展，这是一方面。至于说应对，个人认为，调整时时刻刻都存在，作为地产人不需要太多的预测今年、明年或将来怎样，只要把基本的东西做扎实了，始终会有市场。只要我们把基本功做扎实，从产品贴合市场，将配套、服务、创新等方面做扎实，再加上一个比较实在的价格，我觉得消费者一定会认同的。

区卓威：对于2012年，我听郎咸平和不少专家学者都说会比较差，但是2008年已经过来了，我们有信心面对2012年，由于2008年走得太快，很多开发商还没有足够的时间修炼内功，我觉得2012年是练内功的更好机会。至于具体的做法，我们希望多一点为消费者做细致的服务，体现更多的文化内涵给消费者。

总结陈词

主持人：最后请大家每人用一句话做总结发言。

姚丽军：明年整体市场相对比较平稳，总的成交量会超过今年，价格大幅下跌也不可能，到明年年底应该会出现转机。

彭红涛：对明年的市场我还是充满信心的，我希望这个市场是一个健康的市场，希望各位开发商明年有一个稳定的发展年。

李向阳：明年主基调还是平稳，发展商、客户、媒体也一定会有更大的发展，更多的希望。

翁其怡：信心比黄金更重要。

姜沣桐：对于开发商来说是一个转型年，对消费者来说是买房的好时机。

区卓威：2012年我们的一句话是求变，对外适应市场，适应政策要变，对内公司内部也要变革，求变、创新。

胡冰：成交量稳定，价格可能会微调。

陈程豪：无论是开发商还是消费者都应该有一个好的心态，这样在任何时候都能双赢或多赢。

朱廷勇：量价小幅回调，购房正当时。

陈骏良：我的一句话就是供应充足，价格稳定，正是置业的好时机。

推荐阅读：

今天跟各位在这里共聚一堂，主要为了回顾2011年，展望2012年，通过回顾与展望，对过去一年进行理性的梳理和总结，更好地把握明年市场的走势，抓住机遇，找准目标，把握方向，争取主动。

今年以来宏观政策持续高压，楼市始终在调控当中前行，随着调控的深化，特别是二线城市开始发布限购令，各地成交量纷纷下挫，导致了金九银十前后不少城市发展商开始大幅度调整价格，使得在现有体制下中国房地产业充满了各种矛盾。

2011年的东莞楼市跌宕起伏，关于限购的风声从3月就开始流传，使置业者逐步进入观望。广深、佛山、珠海等城市实行限购，东莞虽然“独善其身”，但限购预期迟迟没有消失，房价先扬后抑，消费者观望情绪日益严重。到了年底，各类促销力度不断加大，成交量却不断萎缩，同时，信贷收紧使得开发商压力倍增。

在这一年，发展商在调控不断加码，生存压力增大的环境下，也在不断的完善自己，正是在这样的市场环境中，更加凸显出品牌的力量。而在这一年当中，作为本土主流媒体的《东莞日报》，也在不断发展壮大。2011年是东莞日报创刊25周年，也是东莞报业传媒集团成立一周年，东莞日报经过25年的不断发展和壮大，作为集团旗下的本土主流政经大报，作为本土最有权威和公信力的主流报媒，东莞日报在做好时政新闻的同时，也重点打造商务报道，为地方经济服务。重大专题报道和系列特刊屡屡出成绩，也为行业提供了更多的展示和沟通的平台。

展望2012年，希望楼市能够有新的发展，《东莞日报》的楼市周刊，将提供更深度、更贴近的服务。东莞报业传媒集团在多元化的经营下有了更全面的资源，更庞大的读者，将形成更强的品牌推动力，与各房地产企业共创多赢。

推荐阅读：