8城市新建商品住宅存量增3成 上海库存880万平

众所周知，商品供求关系是影响商品价格的最重要的因素之一。近日，某研究院发布报告，全面介绍８个典型城市新建商品住宅存销现状和存销比变化情况，截至９月底，８个典型城市新建商品住宅存量同比大增三成，销售压力较大，京沪穗深４城市新建商品住宅库存总量高达２７２５万平方米，其中，上海库存８８０万平方米，同比增长３９．７％。

截至２０１１年９月底，我国８个典型城市（北京、上海、深圳、广州等４个一线城市以及济南、南京、厦门、杭州４个东部二线城市）的新建商品住宅库存总量高达４０４５万平方米，与去年同期相比，新增了９５２万平方米，增长约３０．７７％，增幅较大，且库存量继续增长的态势明显。与此同时，这８个城市９月新建商品住宅成交量仅为３４１万平方米，同比大幅下降４４％，住宅市场延续前几个月的低迷状态，多数城市成交量并没有因为传统旺季而明显回升，预计四季度楼市的低迷状态仍难有效改观，新建商品住宅库存量还会继续增长。

记者注意到，北京、上海、深圳、广州４个一线城市新建商品住宅库存总量已经高达２７２５万平方米，比去年同期增长２８％左右，新建商品住宅存量创阶段性新高。尤其是北京和上海，库存分别达到９８３万平方米和８８０万平方米，同比增幅分别为４０．４％和３９．７％。

而在９月份，这４个城市新建商品住宅共成交２２６万平方米，比去年同期下降４５％，成交量几乎降到了去年的一半。受限购、限贷等调控政策的影响，众矢之的的一线城市楼市形势明显更为严峻。

１１．１存销比处在阶段性高位

据介绍，住宅存销比是住宅的存量与一定时期内（通常指一个月）内销量的比值，以反映住宅的库存状况。报告显示，截至９月底，８个典型城市新建商品住宅存销比为１１．１，创下自２０１０年的阶段性新高点。

事实上，进入２０１１年以来，典型城市新建商品住宅存销比已经连续７个月上升。其中，４个一线城市新建商品住宅存销比也在波动中明显上升，从１月底的５．７上升到９月底的１１．２，上升速度较快。北京、上海、深圳、广州这４个城市新建商品住宅存销比分别为１２．９３、１２．８１、９．５３和８．４５。由此可见，４个城市存销比普遍较高，并且呈现出不断走高的态势。特别是北京、上海两市的存销比持续３－４个月高于１２，即新建商品住宅库存量过大，明显反映出这些城市新建商品住宅市场表现欠佳，库存压力不断增大，不少开发商面临着资金难以回笼的难题，部分中小型开发商更是逐渐陷入了资金困境，经营出现困难。

随着商品住宅市场的继续低迷，预计四季度新建商品住宅存销比将继续升高，新建商品住宅的存货压力将进一步增强，资金基础相对较弱的中小开发企业将面临着更为艰难的楼市寒冬。

不过，明年新建商品住宅存量预计将触顶回落，存销比将有所下降。一方面，明年楼市调控政策有望松动，市场也将出现复苏，商品住宅的成交状况将好于现在；另一方面，受今年商品住宅用地成交量下降的影响，明后年住宅供应量将随之下降。在这双重因素的影响下，明年新建商品住宅库存量将触顶回落，存销比也将随之下降，市场进入去库存的通道。