"三旧"改造用地大量入市 浇"冷"东莞土地市场?
广州日报2010/06/25 08:46
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
本月多幅靓地入市
成交却频频爆冷
不是流拍就是以底价成交
本月东莞土地交易市场11幅位置看好的商住、商业用地集中入市拍卖，当业界预期长安“地王区”、万江商业金融区推出的几幅素质极高的“靓地”有望引发商家竞拍潮时，结果却令人“大跌眼镜”：本月长安“地王区”商住地无人竞拍以底价成交，折合楼面地价仅1722元/平方米，同地段地价3年内暴跌七成；万江区随后推出的年内商业用地境况更糟，地理位置优越却无人竞拍，最终流拍；本周三，土地交易中心再推出一幅长安中心区“靓地”，结果企业拼不过个体，地块居然被个人成功拿下。
为何质素极高的商住商业用地入市，却无法激起开发商拿地的热情和兴趣？业界分析人士认为，一方面楼市低迷的现状令开发商对从土地市场高价拿地望而却步；另一方面，目前东莞开发商正热衷于用另一种方式取得土地——那就是通过“三旧”改造获取新的土地开发资源。
以往地王多成“鸡肋”
“示范效应”不容小觑
自2007年楼市高峰期东莞出现了一大批的“地王”之后，近两年东莞土地市场鲜有“地王”出现，近一年来市场上仅出现了两幅地价较高的土地：东莞城区体育路“地王”及虎门金洲商住地，但两幅用地的地价与2007年“地王价”相比，明显是小巫见大巫。
事实上，经过2007年那一轮疯狂拍地后，开发商已经在“地王”项目上吃了不少苦头，多数“地王”成了“鸡肋”。高地价带来的开发、销售难度及风险越来越明显，各大“地王”项目在楼市低迷期开发销售举步维艰，入市日期一拖再拖，如中信西平“地王”至今仍未有入市销售迹象。
而已经入市销售的“地王”项目日子也不好过，如万科地产、瑞丰地产名下已在售的地王项目，虽然销售情况较好、能卖得起价，但开发商坦言项目受高地价影响，利润极低。曾经风光一时的长安地王“沃多夫”目前销售形势也不理想，据知情人士透露，因为公寓住宅价格偏高难卖，开发商准备把另一栋还未销售的高层改为酒店。
市场分析人士指出，目前“地王”项目的各种境遇已经给开发商敲响了警钟，那就是没有确实的把握，就不要拿高价地。目前，从土地市场通过竞争获得高价土地的方式在企业中认同度越来越低，这也是为何开发商最近对土地市场的好地块“不太感冒”的原因之一。
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“三旧”用地优惠多
的确很有吸引力
与此同时，东莞近期大量“三旧”改造用地大规模进入房地产开发市场，成为房地产开发企业储地拿地的另一主要方式。
东莞市政府统计数据显示，目前东莞“三旧”改造用地面积将近30万亩，其中居住用地7749.9公顷，占了“三旧”改造总用地约四成；商业金融业用地3056.6公顷，占总用地的15.5%。
从近期各大镇区公布的“三旧”改造信息看，以上大量商住商业用地都采取让房地产开发企业参与开发的模式，其中东城区火炼树旧村改造地块已确定由光大集团介入开发，虎门镇也传出56幅“三旧”改造地块被23家房地产企业“瓜分”的消息；本土开发企业中惠熙元更是在黄江镇签下了本次“三旧”改造的房地产商住项目——太阳神旧厂改造项目，该地块面积近40万平方米。
据了解，此次东莞大规模的“三旧”改造可以令房地产商享受到诸多优惠政策，如项目开发容积率将有大幅提高、补交土地出让金标准可能会打七折等。而且许多“三旧”用地所处位置非常好，中心区地块很多，具有极高的开发价值，越来越多的开发商认为开发“三旧”用地更具利润空间。
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“三旧”项目入市将导致市场供应过大？
虽然本土开发企业在此轮“三旧拿地潮”拿到不少项目土地，但开发商也在担心一个问题：大量“三旧”项目集中上市，会在一定时间内造成东莞楼市供应量过大、需求跟不上的问题。
据了解，目前东莞现有的闲置土地仍有很多。据初步估算，如果用来开发房地产，按照每年开发400万平方米的数量计算，还可以开发很多年。“三旧”改造虽然为房地产开发、城市建设盘活了珍贵的土地资源，但市场分析人士认为在开发进程中也会对楼市造成一定的影响，如造成新的市场供需失衡、大量房源上市房价易受冲击等。
对此，一些房企则认为以上问题未必会出现。东莞市高发房地产有限公司营销经理姚松认为：“‘三旧’改造比一般商住项目操作更复杂，有时仅是前期拆迁补偿就需要一两年的时间，同时‘三旧’项目的开发也是有计划地分批进行的，不是一哄而上，短期内不会造成楼市供应量过大。长期而言，只要东莞的产业升级成功、户口政策能适当放宽，市场的需求慢慢就会上来。”
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