经济时评：房价地价“打架” 房奴们可咋办？

搞清房价构成并非想象中那么困难，关键是地方政府部门想不想搞清，房价成本能不能见光的问题。

6月24日《新京报》报道，日前，对于备受争议的“地价房价之间的关系”，国土资源部首次以数据给出回应。据该部调查：地价只占了房价的一小部分，平均比例约为23%。国土部副部长鹿心社将该数据与国际水平进行了比较，称中国的地价房价比，低于欧美及亚洲近邻。他还表示，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的根本因素是供求关系。

23%，与一度被指称的58% 差距可不是一星半点。在今年两会上，工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例，达到58%。

在这两个数据之外，还有另外一些数据：北京市社科院发布的《2008-2009北京社会发展报告》中的数字是，土地购置费用约占房地产开发投资的35%；政协委员许家印算的数字是，土地成本占到房价的三成左右，各种税费占到三到四成；经济学家成思危提供的数据是，房价中土地和建材占一半，税费占20% ，但开发商成本中还有大量灰色成本，等等。一来这些学者搞的数据针对的城市不一样，二来是否包含灰色成本、其他费用等也不统一，再加上没有什么意义的“平均数”在里面掺和，到最后只剩下鸡同鸭讲的不一致。

一些经济学家一再说，地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素，而要想让房价下降，只能是政府和企业让利，但一些地方的政府和企业都缺乏让利的动力，这使得房价问题虽然说得很重要，到了实际中却不动根本。据报道，某些地方政府的乱收费、乱寻租现象屡见不鲜，开发企业一个项目办下来要和30多个政府部门打交道，要盖160多个公章，再加上许多开发商对于利润空间也讳莫如深，这都导致了房价成本越来越说不清。

现在，国土资源部出来澄清了，但这样的平均数据几乎毫无说服力，或者我们可以说，这个问题不是国土部门能说清楚的。其实，搞清房价构成并非想象中那么困难，关键是地方政府部门想不想搞清，房价成本能不能见光的问题。显然，政府部门应该主动斩断与房地产商的利益纽带，促使房价下调。

现在，房地产商与某些地方政府相互指责，这只能算是各为其利的狭隘争吵，对于这一幕，房奴想要“拉架”却不得其门而入，只剩下寂寞地站在一旁干瞪眼。无辜乎？可怜乎？（齐鲁晚报）

房地产商心存惶恐 下半年房价涨跌命悬一线？

主持人：本报记者王晓华

嘉宾：黄瑜 中国房地产指数系统副主任 中指研究院 常务副院长

这周房地产业最火爆的消息莫过于上周末上海17个楼盘井喷，连夜排队购房的现象竟又重现。从一季度的房地产市场回暖到二季度楼市井喷，楼市在一片质疑声中开始“疯狂成长”。那么这种“疯狂”背后是什么，能否延续至下半年？

主持人：目前大家对于上周末上海重现排队买房的情况议论纷纷，您认为这背后的原因是什么？

黄瑜：首先，今年以来总的住宅上市量与去年同期相比有所减少，但成交量却在一直增加。2008年底上海商品房可售量的出清周期不到10个月，今年以来上市量相对同期成交量显得供不应求。至于17个楼盘集中开盘，也是房地产商的一种营稍策略。之前，房地产商可能都“憋着”，把客户积累到一定程度后再开盘，从而造成热销的场景。

主持人：您对下半年的房价走势如何判断？

黄瑜：前段时间的房地产市场的火爆是有其特殊原因的。

首先，一开始是春节前后的房地产企业的促销，比如打折，优惠等等对这轮市场的回暖起了很大的作用。2008年刚性需求的积累释放也带动了2009年初市场回暖。接着国家4万亿的投资下去后，民间资本担心未来通货膨胀，与此同时实体经济仍不景气，投资渠道太少，所以大量资金涌入房地产市场，这使得楼市回暖得以延续。

其次，2008年底政府出台了一系列政策，使得最近一段时间购房成本有所降低，比如，利率七折，税费的减少，使整个购房支付费用减少了约10%，这对于购房者来说确实也是一笔不小的费用，所以很多购房者选择这个时机入市。

但没有实体经济的好转，目前的这个高房价还是缺少一些支撑的。因此，我个人认为下半年房价的走势不管是涨是跌，很大程度上取决于政府的金融政策。因为目前房地产市场上的投资性需求开始上升。投资需求跟刚性需求完全不同。它们是可买可不买的群体，市场机会好就跟进，市场有风吹草动马上就会退出来。所以投资需求很敏感，很容易受外界的影响。比如，如果继续目前这种宽松的货币政策的话，若有更多一些钱进入，房价确实仍然会涨。但如果投资性需求像现在这样继续推高房价的话，我认为政府不会坐视不管。例如房贷利率不再实行七折优惠，或其他税费上的优惠不再实施了，市场就会有所反映。货币政策稍有紧缩，马上就会影响投资性需求。

主持人：有人提出，在楼市回暖过程中，房地产商拼命抢地，房地产目前的泡沫比2007年更疯狂，真的如此吗？

黄瑜：目前房地产商大量购地有几种原因。

一、 今年一季度，房地产公司的现金持有量，在还完短期负债后，都有钱余。这是几年来大多数开发商首次现金流为正，即使在2007年的时候，他们的现金流不一定都为正。手上有钱了，企业肯定要再寻求投资机会。尤其是上市公司，有业绩压力，不能让钱趴在账上，它必须进行投资，为下一步发展打基础。

二、 很多企业买地跟银行支持有较大关系。银行对有信誉的品牌房地产大企业有一定的贷款倾斜，比如，增加授信额度等。再加之证券市场最近又批准一些企业增发债券，使得一些大的房企有充分的资金买地。

三、 目前的土地市场经过一轮调整，政府所报底价平均底于2007年的水平。而经过上一轮调整，房地产商对好地块的定义也已经达成共识，比如中心城市的核心地块，有明显的发展潜力，地块不大，可以短平快的操作，这样的地出来，他们都有比较强烈的欲望去拿，所以会出现抢地的现象。

四、 房地产商们其实跟消费者是一样的，他们也担心出现通胀，而买地一定程度可以抵御通胀的风险。他们同样担心手里的钱不值钱，有变现保值的要求，而土地是他们的原材料，可以先买下做诸备。

至于泡沫，我认为目前性的房地产泡沫是没有的。四大一线城市资源集中，潜在价值大，就算短期看有泡沫，但放到一个中长的时间表里看，市场完全有能力慢慢消化。

主持人：如何看待房地产商一边疯狂拿地，一边却不增加开工量的现象（上海1-5月份房地产开发投资降低了2.7%）。一般来说，抢地说明房地产企业资金充裕并看好后市，但既然看好后市，为什么不增加开工量呢？

黄瑜：对于不增加开工量的现象，是因为实际上目前房地产商也不是信心十足，他们也认为目前房地产市场的回暖缺少经济基础的支撑，整个经济目前还没有实质的好转，而在这个基础上的房地产市场的一枝独秀很难长久。目前的房地产企业也不是不开工，只是更趋向稳健发展，比如万科，提出向质量效益型企业转变，并不盲目追求规模。保利地产提出以销定产。这与他们买地的行为并不矛盾，只是目前整个经济形势都很复杂，情况也多变，房地产企业也不得不更谨慎。（来源：上海证券报 王晓华）