莞一手房性价比超二手 中小户型受投资者青睐

在城市价值提升的大前提下，东莞楼房的价值也将水涨船高。加上目前楼市价格持续稳定地在调整期徘徊，市场内需进一步唤醒楼盘的品质和服务意识，现在可谓正是抄底的好时机。

然而，在抄底的过程中，购房者还存在疑惑，是该购买一手房还是二手房？选择高端还是中偏低类型的房屋？在什么价位出手比较合适？

一手楼市冲击二手市场

前两年，面对一手房和二手房，看重价格的购房者或许会选择二手房，但在今年，情况截然不同。东城中心、东泰花园、花园新村、南城步行街、江滨花园等区域的二手房是东莞市传统的二手房交易旺地，然而受东莞市一手房楼价屡创新低的影响，这些区域的交易量明显萎缩。据介绍，与新房频频降价相反，二手房价显得坚挺许多，这也造成一二手房的报价越来越接近，个别二手房报价甚至超过一手房。

据了解，南城区东莞大道金域中央一套建筑面积为175平方米的商品房，其出售价为150万元，加上20多万元的交易费，每平方米出售单价达10000多元。这一报价比目前在售的部分新房价格还要高。万江区某物业的一位经纪人告诉记者，今年以来，很多新楼盘的售价普遍走低，且下滑幅度过大，直接削弱了二手房的价格优势。特别在房价高峰期投资的二手房源，由于业主难于接受亏本降价现实，也导致个别二手房价比一手房贵。

记者在采访中了解到，在每一轮降价潮中，深受其害的莫过于二手交易市场。自4月起，二手房地产业内人士不时鼓吹或预测市场不久将回暖，可房价屡创新低，让所有的预言都经不住考验，消费者的信心已经丧失。

满堂红一经纪人表示，现在上门的顾客多数只看不买，不是房屋的质量或地段差，而是价格优势不明显。比如去年鸿福路周边的新房约6000—7500元，而二手房的价位在4000—5500元左右，价差在1500—2500元之间。如今个别新房价位在4000多元，二手房的优势全无，所以消费者弃二手房改买新房是正常现象。

家住东华医院附近的徐先生表示，现在新房降价短息满天飞，有广告说3580元就可买复式住宅。二手房哪里可能降到这个价。个人认为消费者购买新房才是明智的选择，选购二手方实在没有太大的必要，更何况新房价格还进一步下降的可能性。

中小户型受青睐

记者了解到，在价格、户型上中偏低偏小的楼房比较适合抄底者购入。

据悉，目前市场的供应量以面积81—160平方米的两房、三房、四房为主。从2008年新上市住宅供应和成交的户型结构对比分析，面积在81—120平方米的两房、三房为当期最畅销产品，140平方米以上的四房户型住宅相对滞销，140平方米以上的四房呈现结构性过剩的特点。目前自住需求为主的市场，面积在81—120平方米的两房、三房表现出结构性供不应求，这类产品将是销售的主力军。

通过户型结构和户型面积的交叉分析，我们对两房和三房单位进行面积区间的细分，很显然81—100平方米三房、101—120平方米三房需求比，远高于供应比重。一方面说明目前的市场是自住需求为主导的市场，另一方面也说明这两种户型区间结构性失衡，市场需求旺盛而供应相对不足，也意味着这些户型区间整体在市场上，表现出一定程度的稀缺性，如果购买意向是这些户型，在价格相对合理而又能承受得起的情况下建议尽快出手，毕竟这样的产品货量在市场上是不多的；而81—100平方米两房在市场上供需较为平衡，结构较为合理。

另外，以90平方米为界限，90平方米以下的产品去货相对较快，其成交比重高于供应比重超过5个百分点。同样反映了以自住需求为主的市场，中小户型住房较受消费者的青睐。

5000元/㎡单价易于接受

有业内人士认为，4000元以下属于超优惠价格，5000—6000元属于可接受价位，6000元以上属于高品质产品价位。

据统计，2008年上半年普通住宅均价5780元/㎡，同比去年上半年上升了19.1%，2007年下半年东莞房价实现快速上涨，包含很多非理性的上涨因素。2008年二季度价格理性回调到5759元/㎡，相比去年价格的第4季度下降了约10%。进入2008年，楼市观望气氛逐渐浓重，需求走软，普通住宅价格总体呈现下滑态势。

可售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；简单的算术平均价格按照成交总金额除以成交总面积计算。可售存量加权价格通过运用各物业各个项目可售存量为权数计算，在此基础上解决了某一时期部分项目成交量较大引起的市场价格由于产品结构性的变化带来的较大波动，能较准确的反映市场的真实价格。

从可售存量加权的价格走势来看，2008年市场价格持续下跌，6月份达到位5761元/㎡。2008年6月份普通住宅成交价格为5685元/㎡，与5月份价格持平，从2008年第二季的的成交来看，除在5月销售节点上成交有所突出外，整体维持在一定的水平上，普通住宅在5700元/㎡价格水平上下短期内也将有所稳定。