投行:楼市反常在于政府 A股对地产融资封闭很愚蠢

8月7日，在2014年观点博鳌房地产论坛上，德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平在谈到房地产整合时期的金融政策时指出：“我也不知道为什么A股市场经常被一些政策左右，房地产公司在A股市场上不能融资，是全世界没有见过的一个奇怪的现象。A股市场的融资对地产的封闭或者偏见是非常愚蠢和不应该的。”

蔡洪平分析称，目前整个中国的房地产业在国际资本市场上的估值是历史的阶段。恒大市盈率是3.3倍，也就是说100亿的利润，才能达到300亿的市值。大部分的房地产公司目前PE都在5以下，富力是3.58，SOHO中国是3.69，绿城中国3.51。

那么，目前这个市场估值非常低的原因是什么呢？很大的一个方面不是国外资本市场对中国房地产不看好，而是目前全世界都对中国房地产的发展走势和政策取向不明确。

他表示，“目前这种不确定的情况和市场很低的估值，是目前我最担忧的局面。”购房者不清楚到底该不该买，这比房地产暴跌还要更加可怕。资本市场有一句俗话叫“不怕你跌不怕你涨，就怕你不交易”。目前这种现状在房地产市场维持时间长的话，相信未来一两年会出现很大的下滑。

正因为如此，在过去的两年时间里面，除了有5家房地产公司做过配股以外，90%的房地产公司都没有做股权的安排，大部分都是安排债务融资，或者债务再融资。

在去年香港资本市场，中国房地产企业再融资在150亿到180亿美元之间，今年还没有结束，但是这个势头可能会比去年低一点。

既然上市这么困难，大家为什么还要上呢？因为上市以后可以发债融资。目前在香港发行债务融资，国企的平均成本应该在4%左右，最的民企在7%左右，差一点的地产公司融资成本大概在9%到11%左右。

令蔡洪平不解的是，A股市场经常被一些政策左右，“房地产公司在A股市场上不能融资，是全世界没有见过的一个奇怪的现象。所以我认为A股市场的融资对地产的封闭或者偏见是非常愚蠢和不应该的。”

他坦率指出，中国房地产市场的不正常，不是老百姓的事，不是地产商的事，是中国政府一手造成的。“我们感谢这届政府，基本上还行，不轻易动地产，不轻易干涉地产。我跟国外的投资者说，中国房地产在中国政府这么残暴的蹂躏下还能够健康的成长，我认为这个产业是很了不起的，哪有一个行业会被政府这样反复蹂躏，最终还能有今天这样的发展，我认为是非常不容易的。”

蔡洪平认为，未来一段时间中国房地产的机会在于兼并收购，“现在与其拿地还不如整合市场，即便今天表上看到那么多上市公司市盈率很低，但是一旦有兼并收购概念的房地产就会涨。”

他阐述称，目前资金准备充分的话，完全可以通过整合来促进发展。收股权要比收资产远远便宜很多。拿地倒不如向市场寻找合适的收购对象，中国房地产市场整合的高潮和黄金时代已经到来。