东莞楼市年中消费趋势 库存土地政策成本篇

【库存篇】

库量变化影响房价

库存量一直被不少从业人士忽视，但实际上，在房地产行业，库存也是一个相当重要的指标，房地产行业的真实需求情况，除了成交数据可以表现之外，库存量的变化也同样是一个重要依据。在供应量相对稳定的情况下，如果库存量严重过大，往往意味着市场的需求可能出了问题，开发商的供应量需要考虑减少。而如果库存量快速消化减少，则意味着市场供应可能跟不上需求，开发商的供应量需要考虑放大。

在东莞，库存变化又是怎样的情况?记者梳理了多阶段的库存变化数据，通过交叉对比还原需求状况。

洋房库存呈减少趋势

分析：将近5年的商品住宅库存面积与近5年的供应进行交叉对比，则不难发现，从2009年至2012年，库存量的变化基本上与供应量的变化走势同步。而变化的是2013年，在当年新增供应大增达到750万平方米的情况下，当年库存量还出现了下滑，这说明东莞住宅需求逐年增长，在2013年有一个爆发式的释放。

研究机构分析表示，2013年全年东莞住宅市场库存呈现偏紧状态。全年各月库存量大致维持在422-480万平方米之间，这样的库存量水平实际上与2012年相当。但由于2013年楼市持续火热，使整个住宅市场库存量趋于偏紧。

细化到各物业类型的库存变化，则可以看到，并不是所有的物业类型均趋于偏紧。数据显示，库存量下降最明显的是洋房物业，2013年年终库存量为326.73万平方米，为近五年的第二低位。而别墅库存量则呈现逐年上升的态势。此外公寓库存量相比2012年也有所减少。分析人士指出，将库存量与2013年的住宅消化量来计算，2013年年末时洋房存量消化周期仅约为6个月，市场供不应求，别墅当前存量消化周期约为18个月，呈现供过于求之态，而当前公寓的消化周期为13个月，市场供求基本平衡。

库存量反映的这一供求关系也体现在了房价上。数据显示，2013年洋房均价约为8053元/平方米，较2012年上升7.52%;公寓均价9039元/平方米，同比2012年上升5.51%，别墅均价14870元/平方米，同比下降1.88%。

上半年供应和库存走势基本同步

分析：将2014年上半年的月度库存变化与上半年的月度供应情况进行交叉对比，则可以看到，库存的月度变化趋势实际上与供应月度变化趋势基本同步。

数据显示，1月由于较为充裕的持续供应放量，而监控春节成交有所放缓，当月月末库存量较2013年年末库存量出现了明显回升。2月春节后开发商推货意愿不强，市场供应偏紧，库存量出现明显下降。3月市场形势发生变化，住宅成交明显放缓，但市场供应同样不足，使库存量继续拉低。4月则受新增供应量上升的影响，库存量也出现了一定幅度的增加。至5月新增供应再度减少，库存亦小幅回落。而6月中下旬新增供应放量，使当月的库存量也明显回升。

值得一提的是，上半年别墅供应趋少，而需求在持续缓慢释放，使上半年别墅库存量逐月下滑，在供求关系的影响下，上半年别墅成交均价较2013年全年成交均价有所上升，达到15448元/平方米。环比去年下半年上升1.33%，同比去年上半年上涨7.78%。

总结：库存量走低支撑东莞房价稳定

供应量增加，库存量增加，是比较正常的现象，而在供应量大增的情况下，库存量却减少，则意味着市场供需的平衡已经出现失衡。2013年的供应与库存呈现出的正是这样的情况，这种格局的出现，意味着市场需求大于供应。而供不应求的局面，必然会影响到房价的上升。

再来看上半年的供应与库存走势，虽然上半年楼市遇冷，成交大幅下挫，但库存量并没有因成交的下滑而逐月大幅反弹，而是与供应走势基本同步，库存量的这种变化体现出来的实际上是市场需求的存在，即使在市场观望期，需求仍有一定程度的释放。而研究机构分析认为，截止至2014年6月30日的住宅库存量，如果按过去一年的市场消化成绩计算，消化周期约为9.5个月。按行内一般计算方式，消化周期为12个月才可算是供求平衡，很多城市的库存消化周期甚至会达到16-36个月。东莞9.5个月的消化周期表明，东莞供应仍是偏紧状态，整体呈现供不应求的局面，价格的稳定可以得到有效支撑。

【土地篇】

地价房价相互支撑

在提到房价上行因素时，地价总是不可避免被一再提起。作为房价成本构成中占比较大的一个环节，地价被看作是影响房价的最重要因素。而近年来地王频出，也使人们对地价的关注度日益提高。地价与房价之间到底有多大的关联?两者走势之间是否有一定的规律?在这里，数据依然会说话。

楼面价与市场波动关系紧密

分析：从2005年至今楼面价的变化波动来看，东莞商住用地楼面价并不像房价一样一直处于上行通道，反而多次出现波动。而多个图表显示，如果将商住地楼面价与每年的市场变化进行交叉分析，则可以发现，商住用地成交楼面价更多受到了市场波动的影响。如2007年楼市大涨，楼面均价冲高至2674元/平方米后回落。2011年进入楼市调控年，楼面均价结束连续三年的上行通道，较前一年出现滑落。

数据显示，从2005年以来，东莞商住用地的楼面地价出现在2007年下半年，达到3632元/平方米，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步步下探，直到2009年上半年开始楼面价才重新回到上升的通道，2010年由于高价地的增多，致使当年上半年商住用地楼面价曾达到2007元/平方米的近年新高，进入2011年由于楼市调控加码，以及东莞本身商住用地向三线偏远镇区转移，高溢价地块大幅减少，楼面地价呈现稳步回落的态势。2012年由于新房市场延续热烈的交投氛围，土地交易频现高溢价地块，致使当年商住地楼价上升至2386元/平方米，创下2008年来新高位，仅次于楼市最火的2007年。2013年整个地产基本面不断释放利好信息，东莞未来的房地产市场仍存很大的发展空间，开发商对市场预期持向好心态，使商住用地市场成交火热的同时，成交楼面价也明显上升，成为历史第二高位。

另一组数据则显示，2014年上半年东莞商住地楼面地价为2357元/平方米，同比去年同期下降1.77%，同比2012年同期下降4.63%。尽管今年上半年东莞出让不少热门区域的优质地块，但楼面地价依旧震荡下行，地价出现回调一方面是由于土地拍卖交易氛围趋于平淡，多数地块以底价成交，高溢价现象大大减少，另一方面在房地产行业降温态势加剧的环境下，国土部门为防止流拍，对基准地价的定价偏于合理。再是行业形势发生微妙变化，开发商拿地渐回归理性，楼面地价合理运行。地价再次受到了市场环境的明显影响。

高地价支撑高房价

分析：虽然相较于房价近年来始终保持稳定上升的态势而言，东莞商住用地楼面价出现了一些波动，但除开一些特别的年份可以看到，整体上来说，东莞的商住用地楼面价依然呈现出逐年上升的态势，而且上升幅度不小。如果按地价占房价成本构成的30%左右来进行计算，以2013年楼面成交均价为例，东莞房价约为8843元/平方米左右，这与当年的住宅成交均价也基本吻合。

另一方面，2007年以来东莞地王地块频出，尤其是在楼市销售上行通道时，更常常出现地王年，如2007年当年，东莞便出现了塘厦、西平、水濂、虎门等多个地王。受楼面地价高企的影响，这些项目入市售价也必然会处于高位。记者简单梳理了2007年以来部分地王项目的目前售价，可以看到，这些地王项目的洋房售价大多是过万元，虽然说这样的售价不完全是由其地价支撑，但地价成本在其中所起的作用却也不容忽视。

总结：土地供需平衡有利于房价趋势稳定

前文提到的土地楼面价受到市场波动的影响，实际上这个市场波动与房价走势也不无相关。房价处于上行通道，市场成交暖市的时候，开发商才会对后市有信心，放开手脚去拿地，而对市场有信心的时候，开发商拿地时可接受的楼面价也就会更高一些。

如2007年房价大涨的年代，包括东莞在内，各地地王频现，而房价上升幅度放缓的时候，开发商拿地的态度则会谨慎很多。如近几年来，房价虽然仍在上升通道中，但上升幅度放缓至6%-8%左右，开发商在拿地时明显理性了许多。如2013年，虽土地成交与住宅成交均火热放量，但整体市场平稳，东莞土地成交溢价率也表现相对平稳，溢价率控制在0-50%左右的比重明显加大，达到37.5%，是占比的部分。

房价影响地价，地价也同样会影响房价。虽然土地楼面价并不是房价的决定性因素，但毕竟是房价成本构成中占比较大的环节。如近年来出现的地王项目，大多入市时的售价处于当时的领先水平，在一定程度上，对东莞房价上行起到了推波助澜的作用。

开发商理性拿地，在后市开发中如果不遇到市场的突变，项目售价的定价也会趋向合理化，而不会因为拿地时的价格过高造成骑虎难下的定价情况。另一方面，开发商的理性拿地，对成本等方面控制会更为合理，未来的开发节奏也会相应加快，可有效保证市场的循环开发供给，供需的平衡，也有利于房价继续稳定健康的发展。

【政策篇】

十年调控从刚性手段逐渐转向长效机制

都说中国的房地产市场是政策市，这话不假。牵动着市场神经的政策，接下来会如何走向?一年一年的市场变化中，人们总爱去揣测这个问题。这一次，本报记者梳理了10年来的政策变化，希望通过对这些数据的分析，能够对房地产行业的政策走向，有个相对清晰的把脉。

国家调控政策逐渐由一刀切转向分类调控

分析：房地产调控并不是2000年之后的产物，但调控密度高，几乎每年都有调控政策发布的情况却是在2005年之后。彼时，正是房价快速上涨，使房价问题成为全社会焦点的时候，为了抑制投资过热，调整住房供应结构，稳定房地产价格，中央政府打出了地产调控组合拳。

从十年国务院房地产政策不难看出，历年来的政策调控，都少不了调整住房供应结构和保持价格稳定这两条主线，不管调控政策内容如何变化，政府的态度和基调其实很鲜明，即在加强监管，逐步完善行业各项规章制度，保证行业有序发展的同时，一是打击投机投资，鼓励自住和改善型需求的释放，尽可能保证真正有居住需求的置业者居者有其屋。二是防止房价过快的增长，将房价稳定在合理的水平。政府所做的，并不是完全打压行业，而是希望保证行业长期稳定的健康发展。

十年国务院房地产政策细化分析，可以梳理出的另一条脉落，是政府的调控思路，正由初始的加强行业规范化管理，开始转向“形成引导房地产市场健康发展的长效机制”思路。将调控市场的主导权由政府开始逐渐转向市场，不再一刀切对所有城市采用一样的调控政策，而是针对性的对不同城市情况采用不同的调控方式。2014年两会并未再在调控政策上加码，而是开启分类调控方式，正是这一思路的初始体现。

政策发布同样受市场影响

分析：纵观近十年各类调控政策的发布，不难看到一个现象，政策调控实际上也受到了市场的影响，房价过快上升，市场发展脱离轨道的时候，政府出台调控政策的数量和频率越密集。

细化分析来看，2005年出现了一轮房价快速上升，2006年-2007年，政策法规数量便明显增加。2006年主要从房贷利率、90/70的住房结构调整、二手房营业税等方面入手。2007年则涉及土地增值税、物权法、差别化信贷等方向着力，打击投资投机，支持刚性需求置业。

2008年，因金融危机影响各行各业，2008年-2009年不仅是出台的调控政策数量明显减少，而且政策方向也出现了转变，货币政策开始由“从紧”转变为“从宽”。优惠利率再现，降低真实购房需求的置业门槛，促动置业需求的释放。这一政策转向引起了行业的爆发性反弹。

2012年之后，部分调控政策效应明显，楼市趋向稳定，无大起无大落的市场环境下，各类政策法规出台的数量和频率也明显减少，政策调控基调也明确是保持政策的连续性和稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。至2014年，政府更是开启分类调控，根据不同城市的不同情况，采用不同的调控思路。而这一思路使调控政策与市场的关系更为影响。

控制房价信贷手段效果明显

分析：从上表不难看出，在各类政策手段中，信贷手段对市场的影响非常明显。市场的波动往往与信贷的松紧紧密相关。信贷收紧，首付提高，利率提升时，市场观望情绪会明显加大，市场成交出现下挫。而首付比例，利率优惠和贷款政策相对放松时，市场需求也会明显释放。可以想见，在未来由市场为主导的长效调控机制中，信贷手段会成为越来越常用的调控方式。

总结：调控会更多运用长效机制

纵观十年来国家对房地产行业的调控，从表面上来看，调控力度是越来越严厉。在行内人士看来，各类调控政策发布的经济环境背景已经发生变化，早年房地产行业作为中国国民经济的支柱型产业，政府调控地产时会顾及行业波动对经济可能造成的巨大冲击。而近年来国家大力发展新兴产业，同时大力推进建设保障房，可以说目前实施地产调控的底气更足，出现调控政策反复的可能性更小。

另一方面，从行业长期稳定发展的角度考虑，政府对房地产行业的调控对象一直定位于投机炒房行为，而对真正有置业需求的刚需群体，尤其是首次置业群体是支持态度，而政府对房价的态度也并不是打压，而是稳定。

【成本篇】

成本趋高推高房价

近十年来，房价一路走高，几番冲上高点，高企的房价使置业者对开发商怨声载道，房地产行业被称为是暴利行业。另一面，却是开发商的“委屈”，认为那冲高的房价，更多是由于各方面成本的增加造成。房价的高低与开发商的利润未必成正比。如果成本控制没做好，开发商甚至有可能出现亏本的情况。

高企的房价到底是由哪些因素造成?开发商的利润率有多少?在公说公有理，婆说婆有理的时候，不妨以数据来说话，将房地产开发的大致成本理顺，让普通老百姓对高房价成因，也有个大致的谱。本报记者王敏实习生陈艳珊/文

开发商利润高低重点在地价与财务成本

分析：这个表格中的计算方式是各项成本在产品售价中的构成。这里先解读一下上表中的成本名词。地价不用多说，指的是土地楼面单价。建安成本则并不是单纯的土建，即建筑工程费、设备费和安装工程费等，还包括项目前期的调研、规划、设计、地质勘查等各项费用。税费则包括税与费两个方面。税包含契税、印花税、土地增值税、营业税等等，费则包括城市建设配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理费等行政费用。管理成本则包括企业管理运作，包括人工等费用，以及营销费用等等。财务成本则是指贷款利息等相关费用。

从上表中不难看出，在房价成本构成中的部分是地价和建安成本，其次是税费成本，管理成本和财务成本占比极小，而除去这些成本占比，剩下的部分就是开发商的利润率。按上表中的成本构成计算，开发商的利润率不到10%。

记者根据成本构成进行了计算，2014年上半年东莞商住用地成交楼面均价约为2357元/平方米，目前东莞建安成本约为3200-3500元/平方米左右，仅这两项成本已达到5500元/平方米以上。如果按相应比例倒推，则东莞住宅均价应为9199元/平方米，与上半年东莞住宅成交均价基本吻合。

建安成本逐渐上升成房价推力

分析：从上图中可以看到，从2009年开始，住宅平均建安成本处于明显的上升态势。这与近年来的房价走势基本呈现同步状态。记者在观察省会城市建安工程造价时发现，至2013年下半年，多个城市的单纯建安工程造价已达到2000元以上。

从业人士告诉记者，建安成本是房价中影响仅次于地价的因素，而由于房地产开发周期较长，从占用资金储备等方面考虑，开发商一般不会储备钢材、水泥等原材料，因此这个成本项目受市场影响变化比较大，碰到建材价格上涨时进行主体及地下施工，开发商的成本就会大幅提升，价格可调整空间就会受到限制。

不过，从走势来看，建安成本虽然在房价成本中占有较大比重，但对于房价的影响没有地价和财务成本大。

总结：高成本对高房价起到支撑作用

综合多方面因素可以看到，包括东莞在内，各地的高房价确实受到了高成本的助推作用，在房价成本构成中的两大主力因素——地价和建安成本均呈现逐年上升的态势。这些主力成本的上升，成了各地房价高企的重要因素之一。

从东莞实例计算不难看出，不管其他城市的房价与成本比例是否合理，东莞目前的房价确实处于与成本成正比的合理通道内，虽然东莞房价较一些二、三线城市的房价高，但开发商的利润空间甚至远远低于一些二、三线城市。

不过，记者在走访中了解到。建安成本和税费成本是属于不受开发商控制的成本项目，很难从中去挤压出利润空间，但不同开发商还是可以挤压出更多利润空间，这个可挤压的成本项目，在地价和财务成本这两项上。据了解，在目前的楼市环境中，如果地价成本趋高，那么开发项目的利润空间就必然会受到压缩。如果土地是早年获取地块，地价相对便宜，楼面价成本低于市场成交均价，而项目售价按目前市场价定价，则利润空间会明显放大。

【货币篇】

货币政策稳健有利于房价稳定

房价与哪些因素有关，目前房地产市场所面临的影响价格变动的因素是否与曾经两次房地产价格下跌相似?通过对历史数据的研究可以发现，2008年和2012年的两次房地产下跌，都与货币周期相关，政策层面趋近的货币政策导致了房地产价格下跌。目前国内的货币政策以中性为主，即使在美联储退出QE3后，货币政策亦未发生重大改变，结合未来房地产的需求关系，国内房价再次发生下跌的可能性不大。

历史上，国内房地产市场经历了两次性下跌，分别在2008年和2012年，全面下跌的数字概念是均价在同比上出现下跌，可以通过统计局公布的销售金额和销售面积的数据获得销售均价进行判断。

2007年和2011年，房地产和经济的过热发展，促使政府收紧货币，其中2007年末，货币政策由稳健变成适度从紧，并进一步转变为从紧的货币政策;而2010年末则由适度宽松转向稳健的货币政策。

2007年至2008年，经历了6次加息16次提升准备金，一年期存款利率由2.79%上升至4.14%，准备金率由6%上升至17.5%;2010年至2011年经历6次加息12次提升准备金，一年期定存利率由2.5%上升至3.5%，存款准备金率由15.5%上升至21.5%。连续的收紧货币对房地产需求打击较大，快速提升了购房者的成本，无论是刚需还是投资性需求都出现了显著的下降，导致房价下行。

在提升存款准备金和加息的同时，央行也通过控制银行开发贷和按揭贷款的规模进行收紧货币政策，从2008年开始，房地产开发贷余额增速大幅下降，由2007年初的接近30%，下降至2008年末的10%;而2012年的下降周期中，开发贷余额增速则由2010年初的31%下降至2012年初的6%。（记者潘绍俊）