一周楼事:东莞6月逆市创奇迹 7月大批新货将入市

2014年上半年，东莞楼市陷入低迷状态，从上半年的成交情况看，楼市成交不断暴跌，萎靡不振。继“楼市小阳春”和“红五”泡汤后，六月开局之时成交量不涨反跌三成，业内唱衰楼市的声音此起彼伏，“楼市进入冰点”说法不断传出。上半年，东莞楼市跟随楼市提前“入冬”已是不争的事实。

然而前段时间，东莞楼市开发商开始实行“以价换量”的方案，以期在“冷市”中获得资金回笼。东莞开发商此举不负众望，成效甚是明显，在本周在成交方面不再惨跌而开始明显的增长。据房天下统计数据显示，2014年6月23日-6月29日，东莞全市住宅成交突破千套，共合计1087套，相对于上周529套的成交量，本周成交暴涨一倍多。在6月结尾之时，东莞楼市开始升温，不仅是开发商月尾冲刺的结果，与目前开发商“以价换量”不无关系。不过这是否意味着东莞楼市已度过寒冷冬季迎来成春天，还有待继续关注。但不可否认的是，如今东莞市场多个楼盘降价促销，不失为一个购房的好时机。

住宅成交量暴涨一倍有余 均价回落8字头

据房天下统计数据显示，2014年6月23日-6月29日，东莞全市住宅成交突破千套，合计1087套，相对于上周529套的成交量，本周成交翻一倍还多，环比上周爆涨105.48%；住宅成交面积约121105.6㎡，环比前一周上涨了97.70%；住宅成交金额约101675.1万元，环比前一周上涨82.79%。全市新房住宅均价回落“8”字头，约为8395.576元/平方米，环比下跌达7.54%。

从上周成交数据来看，楼市出现暴涨。6月开局不利，但就在6月结尾之时，楼市的暴涨给整个楼市带来了巨大的惊喜。业内人士认为，上周楼市之所以出现暴涨是因为几大品牌开发商新品以较低价入市，吸引了大批购房者，继而引发了一波购房潮。在目前市场相对冷清的情况下，开发商新盘新品以明显低于市场预期的价格发售，恐怕也是出于片区竞争压力，开始抢跑。

 东莞6月多盘逆市创造奇迹 7月16盘竞艳楼市

6月东莞楼市屡创奇迹打破市场成交低迷期，7月多盘入市将提振市场信心。据房天下数据监控中心统计，截止6月24日，东莞7月将有16个楼盘项目加推或开盘，其中入市纯新盘个数占总量的56%。在16个楼盘中，刚需新品占比超62%，尽管相比6月占比有所微降，但依然处于市场主导地位。

6月多盘逆市创奇迹 市场信心倍增

东莞楼市经历几个月的低迷期，在6月开始出现大幅度回暖升温迹象。在6月中下旬，碧桂园常平首府、三正瑞士半山、保利生态城、恒大御湖等项目着实火了一把。

碧桂园常平首府开盘现场座无虚席（图片来源：东莞房天下）

其中， 常平镇的碧桂园常平首府6月21日开盘，首推956套带装修的刚需洋房。该项目在1之内便狂销了6亿元，创造了逆市中的楼市神话，掀起一股刚需置业的小高潮。与此同时，常平首府被东莞业内外人士认为是全东莞2014年上半年来销售最为火爆、最为神奇的一个楼盘。这一奇迹开始将沉睡已久的东莞楼市唤醒开来。

无独有偶。在同一天，东莞凤岗镇三正瑞士半山项目首期90套稀缺湖山别墅，在开盘1后全部售罄，轰动凤岗乃至深圳北片区，刷新了大运片区销售的实时记录，同时还强力提振大片区的市场信心。

7月16盘让利入市 助阵市场成交热潮

在16个推新项目中，9个新盘将闪亮入市，7个旧盘将再度加推新品，欲趁势提振市场回暖升温的信心，并延续6月的住宅成交热潮。

7月开盘数据一览表（备注：截止6月24日统计）

9大新盘分别是：丰泰黄旗观邸、万科金域华庭、中信富春山居、绿茵温莎堡香堤、名巨中央、港口国际、嘉宏松湖里的鱼、嘉豪御景城和万科金色里程。镇区占比远超镇区，其中主城区仅有2盘，丰泰黄旗观邸和万科金域华庭均属东城区范围。中信富春山居、绿茵温莎堡香堤、名巨中央、港口国际、嘉宏松湖里的鱼、嘉豪御景城等6盘则分别位于厚街镇、樟木头镇、横沥镇、沙田镇、松山湖区和石湾区，镇区继续占据市场供应的主导地位。

就供应情况来看，尽管整体供应量同比去年同期有所下降，但是市场已经出现升温迹象，而东莞的开发商们作出了“让利跑量”和“低开入市”的举措，旨在提升市场信心。一方面，开发商欲通过快速出货来回笼运转的资金；另一方面则想重新燃起购房者的置业计划和欲望。

就楼市整体情况而言，东莞市场的需求一直都有很大空间。东莞业内研究机构也认为，东莞楼市需求依然很旺盛，当下开发商定价低于市场预期，价钱比较合理，成交上均能获得相当理想的成绩。6月即过，7月即将到来，市场延续6月火热交投氛围的可能性很大。

新盘低价抢跑片区竞争加剧 或影响东莞新盘定价

（来源：东莞日报）碧桂园·常平首府、富盈·加州阳光、保利·百合花园以低于市场预期价格发售新品，或影响其他新项目定价，发展商对后市判断出现分化

6月14日，碧桂园·常平首府正式对外释放价格信息。“非毛坯豪宅全部折后均价6500元/平方米”，价格大大低于市场预期。随后不久，富盈·加州阳光洋房悄然推售，新品售价5300元/平方米。6月21日，保利·百合花园开盘，8500元/平方米带非毛坯的均价亦低于凤岗在售项目均价。

此前市场降价的产品多为尾盘尾货，此次几大品牌开发商的全新产品以低于市场预期价格发售，使楼市产生了不小的震动，有行内人士表示，低价入市的项目多集中于某个区域，低价抢跑事出有因，此举或会降低市场预期，会影响某个区域的市场，但暂不会波及全城。

新盘低价抢跑片区竞争加剧

6月7日，碧桂园·常平首府开放多个户型样板房，并启动诚意登记。一周后，碧桂园常·平首府通过各大媒体首度对外正式释放价格信息，“非毛坯豪宅全部折后均价6500元/平方米。商铺16000元/平方米。”

6月18日，记者获悉，富盈·加州阳光110-140平方米的三房四房洋房新品已经开始推售。现场一名销售人员告诉记者，洋房新品售价5300元/平方米左右，“已经卖了不少”。

两大项目的“放价”在片区引起了不小的震动。记者走访常平楼市了解到，目前常平市场普通住宅整体销售均价约在5700元/平方米左右，这两大项目周边不少项目，如天御、万科城等项目的洋房销售均价也多在6000元/平方米以上，常平中心区有项目的售价更在7000-8000元/平方米以上，两大品牌开发商此次推出的新品售价均低于常平市场销售均价，尤其是富盈·加州阳光的新品价格，几乎回到去年的一个低位水平。

无独有偶，6月14日，保利·百合花园开盘，推出120套94-98平方米非毛坯洋房，均价为8500元/平方米。有从业人士表示，目前凤岗在售项目中，多数价格已近9000元/平方米起，而保利·百合花园还带1500元的非毛坯，若除去非毛坯成本，毛坯价格为7000元/平方米左右，远远低于凤岗在售楼盘的价格。

而一周之后，同样位于临深片的塘厦纯新盘三正瑞士半山开盘，首批推出90套320-460平方米的联排别墅，均价12000元/平方米。有分析人士指出，目前塘厦别墅产品售价多在14000-17000元/平方米之间，三正瑞士半山的入市价格因而也被看作是以低于市场预期价格入市。

对于几大品牌开发商新品以较低价入市的行为，有分析人士指出，在目前市场相对冷清的情况下，开发商新盘新品以明显低于市场预期的价格发售，恐怕也是出于片区竞争压力，开始抢跑。

是否会成为楼市整体降价的引线？

2014年春节之后，伴随着多个城市出现楼盘降价风波，以及银行信贷收紧等因素的影响，东莞楼市观望情绪浓厚，住宅成交备案量始终在低位徘徊。虽然从3月开始，就陆续有开发商推出特价单位以期打开僵局，但出现价格调整的楼盘项目大多为尾货销售。在红五月市场未能预期回暖的市场环境下，几大品牌开发商新品以低于市场预期的价格入市，是否会成为东莞楼市降价的引线？

对于这个问题，大多数开发商和地产研究人士给出了否定的回答。一位不愿意透露姓名的开发商向记者表示，碧桂园是行内闻名的“价格屠夫”，进入某个区域总是会对片区的售价出现一定程度的影响。但行内从业者大多了解该发展商行为，片区内开发商早在碧桂园进入区域之后就已经有所准备，不会在项目入市销售之后，才匆忙调整价格策略应对，因而目前不管是片区市场还是其他区域的市场，都不会因为类似的个案而出现大幅度的波动。

合富辉煌市场研究部副总监李兴旺向记者分析表示，常平供应量大，需求相对饱和，从常平区域市场而言，两大开发商新品价格虽然有些意料之外，但也可以说是在预期之中，对市场整体的影响不会太大。而保利·百合花园受到地理位置的一定影响，定价也属于正常放价，并不能算是远远低于市场行情。不过品牌开发商新品低价入市，对预期还是会产生一定影响，接下来入市的新盘在定价上会更谨慎。

富通地产总经理助理梁兰凌则对记者表示，三大项目新品以较低价入市，主要还是镇街个别项目的行为，对整个市场的影响还有待观察，但对市场的心理预期可能会有一定的影响作用。梁兰凌同时对记者表示，虽然目前楼市风声鹤唳，很多城市都出现了明显的降价事件，但东莞作为一个楼价一直相对平稳，市场比较健康的地域，出现大规模降价的可能性不大。“至少城区楼盘会跟进的可能性很小。”目前东莞城区的供应，尤其是刚需项目的供应显得相对紧缺，在供求关系影响之下，城区楼盘项目不太可能出现降价。因而两大品牌开发商新品低价入市的行为引起大规模降价的可能性并不大。

东莞楼市成交越来越淡，开发商对于后市的担忧也越加强烈，为了能够快速回笼资金，开发商们也开始加快入市步伐，近期将有多个项目入市，大波新货来袭，东莞楼市进入推货小高峰。

此外，业内人士表示，开盘楼盘定价多低于预期，在低价的推动下，将有望促进成交。

多楼盘入市，推盘小高峰到来

近期，有别于前几个月楼市的冷淡，开盘推货楼盘小高峰开始到来。继保利·百合花园低于预期价开盘后，上周末，碧桂园常平首府也正式开盘，三正·瑞士半山、保利生态城等项目都开盘或加推。

在主城区，莞城区在多年来首次成为供应大户，将改变近几年来莞城供应量不足的格局。记者发现，这些即将推出新货的莞城项目大多位置较佳，全部位于莞城、南城、东城的交界处，交通方便。

新货定价低于预期

记者了解到，这一轮新货入市的一大特点是定价低于预期。

瑞峰置业市场研究部相关人士表示，在价格敏感的市场，“到位的价格让利”是楼盘成交的关键因素，未来不排除更多项目调低价格入市，降价产品将会从改善型产品往刚需型转移，但是降价幅度的多少，将要根据项目所处的区域或所售产品来决定。

建议：

购房者可择机入市

随着5月底开发商调低备案价格的现象增加，“以价换量”的意图渐显端倪。保利凤岗项目的自降身价低价开盘取得成功，给楼市“以价换量”的心理打了一支增强剂，开发商们让利跑量的销售策略逐渐蔓延开来。业内人士表示，楼盘低价开盘增多，购房者可择机入市，选择合适的新房。

开发商“以价换量”的态度越来越明显。万江区某项目一降再降揽客加推，总价降幅达到10万元以上，开发商快速出货回笼资金的欲望已非常明确，高调走“以价换量”策略。

借助良好的行政、区位、生态环境等优势

近年，塘厦镇借助良好的行政、区位、生态环境等优势，着力打造东莞城市副中心和深港后花园，收到了明显的成效。2009年初，东莞启动简政强镇改革试点，塘厦、石龙率先破冰。当年3月，该镇就出台了《塘厦镇简政强镇试点实施方案》（以下简称《方案》），《方案》提出，通过合并或合署办公方式，将行政单位由原先的37个调整为28个。2010年，东莞布局“一主三副两支点”，塘厦作为东莞三个副中心之一又一次被激活，东莞提出要以塘厦等为城市副中心，促进片区综合服务职能向其集聚。

塘厦除着力打造“东莞城市副中心”外，还提出打造“深港后花园”的发展目标，这一发展思路已取得初步成效。以对接深圳的产业为例，仅2013年上半年，塘厦镇就引进了项目63个，投资总额达1.46亿美元。

美丽的塘厦迎宾大道

“简政强镇”激活行政活力

2009年初，我市启动简政强镇改革试点，塘厦、石龙率先破冰。当年3月，该镇就出台了《塘厦镇简政强镇试点实施方案》，《方案》提出，通过合并或合署办公方式，行政单位要由原来的37个调整为28个，压缩比例达24.3%。

按照使试点镇具备县级管理功能的目标，市委、市政府一开始便推动35个市直部门分批向试点镇下放了575项事权。2013年7月，在塘厦、石龙探索的基础上，市委、市政府下发了《关于清理规范放权事项深化简政强镇事权改革的通知》，重新确定非行政审批和行政审批下放事项的放权部门、事项名称、放权权限等，并将35个行政机关的457项经济社会管理事项及权限以委托、交办等形式交给包括塘厦在内的相关镇街。

机构的精简、权限的下放，提高了行政机关的办事效率。在行使下放权限过程中，塘厦镇内各承接部门接收申报材料后，根据权限自行核查、批准，节省了以前送、取材料往返东莞的时间；现场核查时立即行动，出具审核意见时简化手续，缩短了审批时间。因此，部分业务的办结时间较放权前普遍缩短了3～8个工作日，有的甚至缩短了50个工作日。

行政机关的办事效率，也大大方便了群众办事。塘厦某电子公司经理李先生表示，很多设计项目申报或进出口许可证办理，都需要董事长签名，但如果资料备案填错，就需要再找董事长签字，再多跑一趟办事窗口。而在简政强镇后，塘厦镇经贸办窗口能够给予全程跟踪，填好的资料首先经过预审，保证不会出错后再来办理，而且办事窗口还引导办事者办理相关的海关、科技、环保审批业务，不收取任何项目的费用。 

 东莞虎门互通新增出入口 上广深沿江高速更便捷

“以前在虎门上沿江高速还是不太方便。”车主刘先生经常驾车走沿江高速，他说，尤其从沙角上沿江高速，需要绕路，加上等红绿灯，非常耗时，“现在新开通了一条匝道，快多了。”

近日，记者体验及采访高速公路方面，目前虎门互通出入口全部匝道完工，上高速不必再绕路，新开通一条入口匝道，从沙角上高速也不必再绕路了。

记者获悉，沿江高速公路（S3）2013年12月28日全线通车，在东莞境内，比一期增加了虎门和长安两个互通立交，并可以深圳，能够方便这两个镇的车辆通过广深沿江高速通往广州、深圳、香港以及粤北、粤西地区，大大缓解了原广深高速的车辆通行压力。

不过，不少市民也反映，虎门、长安互通仍存在不少问题，行驶并不方便。比如说，虎门互通连接连升南路，但只是开通了往镇区方向的出口和镇区往沙角方向的入口这两条匝道，往镇区方向行驶的车辆只能到前面800米的路口调头，才能进出广深沿江高速。

近日，记者在现场体验时看到，新开通一条沙角往镇区的入口匝道后，车主可走连升南路，并且按标志牌指引上新匝道上高速，进入虎门互通出入口，这个最快捷。“不绕路，加上减少等红绿灯的时间，现在上高速公路，可以比过去省10多。”

沿江高速公司有关负责人说，目前，虎门互通往沙角方向行驶的出口匝道，以及沙角往镇区方向的入口匝道已经全部施工完毕，可以通行，市民不再需要绕行便可出入广深沿江高速。

至于连接长安互通的福海路，现场正在如火如荼地施工当中，据现场施工人员透露，最快可以在9月份施工完毕，并开放通行。届时，福海路将修建成一条双向四车道的市政道路，车辆可以通过福海路、莲湖路长安镇区。