住宅成交虽然遇冷 东莞商铺保值功能却强劲

东莞商贸环境不断提升，商铺保值增值功能依然较强

住宅成交遇冷商铺销售升温

万达万科卓越等品牌开发商打造商业综合体，带动消费者进行商铺投资

在住宅产品的销售受到信贷收紧等因素影响萎靡不振的时候，商铺成了投资者选择投资的选择之一（记者郑志波摄）

商业综合体的开发带动商铺的销售

6月3日，端午假期后的天，卓越时代广场销售中心，销售人员忙碌地接待着前来咨询的置业者。对于这样的忙碌，销售人员已经视为常态。现场工作人员告诉记者，虽然项目现在只是接受咨询登记，正式发售还需要一定的时间，但已经吸引来800余名有意购买商铺的消费者。

与卓越时代广场的咨询登记数相关联的，是今年前几个月的成交数据。地产研究机构监控东莞市房产管理局公众信息网网上成交数据显示，2014年1-5月商铺成交备案3119套，占商品房成交总数的12.31%。在住宅产品的销售受到信贷收紧等因素影响萎靡不振的时候，商铺成了投资者选择投资的选择之一。

商铺受青睐成交持续升温

今年春节之后，受银行信贷收紧等各方面因素影响，住宅成交备案量持续在低空徘徊，这种状态吸引了行业的大量关注。然而，记者近日在监控东莞市房产管理局公众信息网网上成交备案数据时发现，当行内外将目光都集中于住宅时，东莞的商铺成交备案量悄然升温。

据东莞中原监控东莞市房产管理局公众信息网成交备案数据，2014年1-5月东莞商铺成交3119套，占商品房成交总套数的12.31%。而2013年1-5月商铺成交备案量为2097套，占比6.65%。不管是成交套数还是占比比例，同比均有明显的大幅增长。记者查看了2013年全年的商铺成交数据，2013年全年商铺成交5291套，占比6.11%。

而另一组数据表明，商铺成交呈现出持续升温。数据显示，2014年1月，东莞商铺成交备案563套，2月商铺成交备案546套，3月有所回落，4月商铺成交备案又达到695套，5月商铺成交备案920套，可以说，从2013年2月以来，东莞商铺成交便呈现持续升温的态势，而这一态势在2014年之后表现愈发明显。

记者的实地踏访也证实了商铺的受青睐。6月初，记者走访了多个有商铺销售的项目，东城万达广场相关人士告诉记者，不到一年的时间，东城万达广场商铺单位已经基本销售完毕。厚街万达广场相关人士则告诉记者，厚街万达广场2013年12月开盘，首推商铺，至6月初已销售180套，销售率达到75%以上。而待入市的卓越时代广场同样吸引了众多东莞投资客的关注，项目销售人员告诉记者，从1月1日项目开放营销中心至今，暂未启动推广的卓越时代广场已经接待了800余批的咨询登记，东莞投资置业者对商业项目的投资表现出了浓厚的兴趣。

各方面信息均表明，2014年春节之后，在住宅成交遇冷的同时，商铺正逐渐更受到更多置业者的青睐。

受信贷影响小，开发商积极推货

对于商铺销售在今年以来的热度表现，大部分从业者认为，在信贷持续收紧，住宅销售遇冷的市场环境之下，一方面开发商加大商铺、车位等非住宅物业的推售以回笼资金，另一方面，东莞投资置业者依然钟情于“一铺富三代”的投资理念，对商铺投资情有独钟，在供需双方的作用之下，促动商铺销售升温。

厚街万达广场相关人士向记者分析表示，东莞投资置业者是非常理性，而且很善于分析市场的投资群体，今年以来关于东莞建设城市综合体的信息不断，品牌开发商、品牌运营商陆续进入，意味着开发商对东莞市场还是十分看好的，这也使投资客对市场有了更多的信心。另一方面，是商铺投资明显受信贷影响比较小，不管信贷在住宅方面如何波动，商铺的信贷政策都没有发生变化，相对稳定的政策环境，也使商铺更受到了东莞投资置业者的青睐。

东莞中原策略研究中心总监车德锐则认为，房地产市场受到各方面因素影响出现阶段性下行并不仅仅是住宅方面，而是整个行业都受到了影响，而商铺在这个影响中可以独善其身，出现销售持续升温的局面，虽然有信贷影响相对较小方面的因素，但更多是由于开发商更为积极的推货政策。车德锐表示，在住宅销售受挫的市场环境之下，开发商需要寻找其他途径回笼资金，车位与商铺推售量的加大，都是开发商回笼资金的途径。在商铺推售方面，今年开发商的推售力度较往年要大，推货量多，而且价格也相对比较实在。对于投资者而言，在住宅售价持续高位运行的时候，相对稳定的商铺自然就成了更好的选择。

有待售商业项目的相关负责人对记者表示，一直以来，东莞投资客的投资是以住宅、别墅等为主，商铺投资虽然一直有，但大部分仍然是自发街铺、社区底商铺位。而近几年来，万达、万科、卓越、王府井、丰隆、绿地等品牌开发商打造城市综合体，大型商业综合体项目越来越多，也为投资客指引了一个新的投资方向。“社区街铺服务的人群毕竟相对比较窄，商业综合体辐射人群更广。”该人士同时表示，从市场反馈来看，也并不是所有项目推出的商铺都可以有比较好的成交反馈，相对而言，理性的东莞投资客对商铺项目所在的地段、开发商品牌、周边环境等均有所考虑，轻轨商业，或周边商业需求较大的商铺会更受到投资者的欢迎。

市场分析

东莞商贸环境不断提升，商铺保值增值功能依然较强

商铺仍是风险较小的投资

不管开发商怎么想，也不管分析人士怎么看，一直以来被从业人士认为非常理性的东莞投资置业者，选择商铺投资实际上都有着自己的想法和分析。5月末6月初，记者随机走访了多位购买商铺，或有意购买商铺的投资置业者，大部分受访者均向记者表示，在目前的整体经济环境中，不动产还是相对而言风险较小的投资，也是他们选择投资方向时的重要选择，而东莞商贸环境向好，投资商铺也是情理之中的事情。

商铺投资回报仍较有保障

在记者随机采访的多位商铺投资者中，有掌握多套物业，已经有近二十年商铺投资经验的本地职业投资客，也有本身是企业主，希望能做一些实业之外投资的“兼职”投资客。

陈女士就是一位职业投资客，作为土生土长的东莞人，她名下的商铺物业有的是自家的自建房做成的街铺，有的则是这些年来在东莞的一些楼盘项目中购买的物业。陈女士告诉记者，在自己的投资生涯中，除了投资房地产，也有股票和少量的黄金，而多年的投资经历都向她证明，不动产投资风险实际上是的。“至少没有太让人惊心动魄的大起大落，而且无论如何，房子始终在那里，不会像股票被套牢后只能看着资产一点点减下去，也不会像黄金那样充满不稳定性。”陈女士告诉记者，自己身边其实有不少像自己这样喜欢买房子投资的人，而且大家的一点共识是只会去买商铺。陈女士说，根据他们自己的分析，住宅的投资用途窄了点，除了出租就是转卖赚个差价。而商铺不同，除了转售、出租，还可以考虑自己经营。而且相对而言，商铺的投资回报也高于住宅。

同样是职业投资客的曾先生则是住宅与商铺投资均有涉及。对于近期的商铺投资行为，他告诉记者，主要是出于对东莞未来商贸发展的期待。曾先生说，自己喜欢在研究市场走向之后再选择投资方向，近几年来东莞在大力发展轨道交通，未来东莞的商贸格局必然会因为交通动线的改变而发生一些变化，而这两年品牌开发商、品牌商大量进入东莞打造城市综合体，一方面意味着开发商看好东莞未来的商贸发展空间，另一方面这些品牌开发商、运营商对商业项目的成熟运营经验，会给东莞的商业带来翻天覆地的变化。从多方面因素考虑，都足以给他带来投资商铺的信心。

陈先生则是一位企业主，他告诉记者，自己身边的大部分朋友都是在实业经营之外也有不动产的投资，不过大部分朋友都更喜欢买别墅或高端物业，而他则比较钟意于买商铺。“一边做工厂一边做不动产投资的原因很简单，就是鸡蛋不要都放在一个篮子里，不动产投资的风险相对比较小。至于选择商铺投资，我个人的想法是，以后卖也好出租也好，都可以带来一些，不卖不租，也可以作为我工厂产品的一个展示空间，”

多个商业项目再现深圳投资客身影

值得关注的是，在近来的商铺置业者中，除了占绝大多数的东莞本地投资者之外，记者再次发现了深圳投资客的身影。

厚街万达广场相关人士告诉记者，在项目商铺业主中，有七成多来自于厚街本地，其中有专门的投资客，也有企业主等。其余的部分购买者是东城万达广场和长安万达广场的老业主再投资，或介绍朋友投资，此外，还有少量的深圳投资客。而记者在走访中了解到，东坑皇家公馆于近期推出一批新的商铺单位，现场也有不少来自于深圳的投资客身影。

有研究机构分析人士也向记者介绍说，上半年东莞的商铺市场特点很鲜明，一是不少老盘推出新的一手商铺单位；二则是不少项目采用二、三级转介，一些二手中介机构更积极于拓展深圳市场，使东莞商铺交易市场中同样出现了不少深圳人。该人士向记者分析表示，深圳楼市目前遭遇的难题是开发量有限，可购买产品选择不多，因而不少深圳投资客依然是将目光放在与深圳相邻的东莞和惠州两地，相比惠州，东莞楼盘多物业多，选择面也更多，而且市场相比更为稳定，因而东莞楼市一直吸引着不少深圳人的关注度。该人士同时分析表示，不同于住宅投资有一定的局限性，商铺无疑相对有更大的投资操作空间，和未来的回报空间，因而也成为了深圳投资客比较青睐投资的物业。

有商业项目操作者告诉记者，东莞商铺交易过程中确实出现了一些深圳投资客，但大部分的深圳投资客依然集中在较邻近深圳，或松山湖辐射范围片区，并没有大举进入东莞楼市，因而对东莞商铺市场整体影响不大。

■值得关注

市场迎利好老盘也推新商铺

2014年3月以来，伴随着不少项目的住宅销售接近尾声，东莞楼市的商铺供应也明显有所增加，在这些商铺的新增供应中，记者发现了不少已销售多年的项目身影。

记者对近来推售商铺的项目进行了梳理。据统计，厚街万达广场、恒大帝景、君悦蓝庭、富盈香茶郡、香市1号、花样年江山、领尚、富盈四季华庭、皇家公馆、希尔顿大道、湖景花园、佳兆业中央豪门、中惠香樟绿洲、九龙1号等项目均有商铺销售。对此，有从业人士分析表示，今年以来有不少楼盘进入收官阶段，而通常车位和商铺这些非住宅物业产品是在住宅售罄后发售，因而今年春节后车位和商铺物业供应出现明显增加，不少前期以住宅销售为主的项目今年主推商铺。

在众多的推售商铺项目中，记者发现，有不少项目都是已经销售多年的项目，其中更有一些多年前的旧项目。如位于东城的年丰山庄推出别墅区颐年路B型商铺，以及2008年开盘入市的丰硕广场。记者从东莞市房产管理局公众信息网上了解到，年丰山庄推出别墅区颐年路B型商铺仍有26套可售单位，丰硕广场则还有近300套可售商铺单位。而这些老盘推出的新商铺也得到了置业者的认可，记者在东莞市房产管理局公众信息网上看到，5月的销售排行榜单上，年丰山庄商铺和丰硕广场的销售赫然位列前十。

对于不少老盘推出一手商铺单位，地产分析人士认为是多方面因素促成。有地产分析人士对记者分析表示，老盘推出一些商铺的保留单位往往是出于多个方面的原因，一是开发商自身需要资金回笼，因而将一些此前保留的单位推出。二是开发商当初保留单位或自持，或暂不销售是希望能获取更高的利润，或当年销售时市场环境影响销售，开发商因而暂停销售等待时机，在看到目前的市场有一定利好，同时售价有所支撑的时候，将保留单位推向市场。还有可能是开发商当年开发销售时将一部分单位用于抵押，无法出售，如今在产权清晰之后才进入市场销售。

而一位不愿透露姓名的从业人士则分析认为，近两个月来有不少老盘不仅推出了比较大量的商铺单位，而且成交量也很大，对商铺的整体成交量都有拉动作用。而这种大量的集中签约成交，不排除有机构进行大宗收购。另一方面，老盘推出的商铺单位，销售价格大多远低于市场上新项目商铺的售价，而老盘因为开发销售时间长，入住率高，对商铺投资有一定的消费需求支撑，因而相对一部分投资置业者来说，老盘推出的商铺有更高的性价比，因而这部分商铺单位的销售可以交出更好的“成绩单”。

项目链接

厚街万达广场

开发商：东莞厚街万达广场投资有限公司

地段：厚街体育路和康乐北路交汇处

项目简介：厚街万达广场是万达集团在东莞打造的第三座万达广场，项目规划用地面积约14万平方米，总建筑面积约60万平方米。项目集聚大型商业中心、商业休闲步行街、国际甲级写字楼、高端住宅等于一体，在规模大的优势之上，厚街万达打造了近3万平方米的水景，这也成为厚街万达最吸引人眼球的规划特色。

厚街万达广场于2013年12月开盘，首推商铺单位，今年3月又推出商铺新品。截至目前，项目已销售180套商铺单位。5月24日，厚街万达广场商铺样板房内，举办了一场滨湖酒吧街盛会，据介绍，项目即将推出60-120平方米金街铺王。

卓越·时代广场

开发商：东莞市国香物业投资有限公司

地段：世博广场北侧

项目简介：卓越时代广场占地面积达2万多平方米，总建筑面积8万多平方米，其中商业约3万平方米。项目由住宅、商务公寓、国际潮流快时尚购物中心等板块组成。首层、负一层与万达广场相连，负一层同时可轻轨出站口。二层与万达等大商业体通过城市彩贝连廊连接起来，形成一个有机整体。

据开发商介绍，项目将首先推出商铺单位，首批推售单位为一、二楼的街铺单位，面积约为30-100平方米左右。

恒大帝景

开发商：东莞市深建房地产有限公司

地段：万江莞穗大道旁606号

项目简介：恒大帝景总建筑面积达14万㎡，共10栋，其中1-8栋以18层的高层为主，9栋和10栋分别为公寓和影城。主力户型是82-165平方米的二房-四房的湖景洋房。据开发商介绍，项目着力打造1.2万㎡恒大影城等优势配套，逾3万平方米的欧式风情商业街，包含购物、娱乐、办公等多种功能为一体。

目前，项目在售主要为40-650平方米不等的恒大影城临街商铺。住宅和商铺都有低首付的促销，住宅首付4万元起，商铺首付5万元起。

万科·金域华庭

开发商：东莞市万科房地产有限公司

地段：东城大道与丽峰路交汇处

项目简介：万科·金域华庭总占地面积为9185.2平方米，总建筑面积为35327平方米，容积率3.199。项目1号楼为多层商业建筑，共3层，高16.3米；2号楼是住宅楼，共34层，高度99.9米，金域华庭还着力打造前广场和中心广场，配合喷泉、小品等景观建筑提升商业活力，一条华庭金街贯穿项目西南、东北，增强商铺联系，烘托商业氛围。

据开发商介绍，项目金街商铺面积段为35-230平方米不等，由于项目位于东莞传统商圈，地段位置优越，金域华庭1号楼金街在5月下旬低调开盘，首推50余套商铺已经售罄。

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