中国千亿房企海外抢地加码 中小房企马上跟风

2014年，中国房企海外拿地开发项目继续火热上演，万科、碧桂园、绿地等千亿房企一边开发销售已有的海外项目，另一边加码海外拿地。近期，碧桂园斥资7300万澳元购买悉尼一处开发用地；绿地在碧桂园马来西亚项目金沙滩所在的新山市拿下两个项目，计划斥资近200亿元人民币进行投资建设，房企国内抢占市场的势头在海外上演。截止到目前，中国已有万科、碧桂园、绿地、富力、万达、保利等房企大鄂前往海外多国拿地开发，其中马来西亚成为实时热门门国家，此外还有美国、韩国、澳大利亚等国家。有专家认为，房企海外发展将从试水阶段跨越到项目繁衍的阶段。

现象

两年时间，中国房企快速进军海外

实际上，国内房企进军海外市时间并不长。据了解，华南房企中，较早进军海外的房企为颐和地产，2012年年初颐和地产进驻海外的项目正式在国内发售，该项目坐落于悉尼以西十四公里的Strathfield区，售价3.5万元/平方米起。不过，真正带动房企海外开发浪潮的领头羊是碧桂园、万科、绿地这三大地产巨头。

千亿房企带动海外开发热

碧桂园：2011年12月23日，碧桂园发布公告称，与马来西亚一房地产公司设立和合营公司，以开发马来西亚的地产项目，首次将地产业务延伸至国外。随后不到一年，该公司便确定了三个房产项目。2013年8月11日，碧桂园·金海湾（马来西亚）成为该集团在海外的开盘项目。9000套房屋预售达60%以上，开盘热销约94亿元人民币，打破了当时马来西亚房产销售纪录。近期，碧桂园又进军澳大利亚住宅市场，斥资7300万澳元购买了悉尼西北部的一处开发用地，但其主战场仍是马来西亚。

万科：从目前来看，万科进军海外的主战场在美国，在2012年7月拿下万科置业海外（01036.HK）后，万科的海外布局大大提速。2013年2月13日，万科与铁狮门在旧金山签约，共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目。近期，由万科集团、美国知名地产商RFR、 Hines携手开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目举行了动工典礼。

绿地：另一个千亿房企的绿地集团2011年12月23日就“济州国际自由城市开发中心”项目在韩国签署合作备忘录，总投资达9亿美元。报道称，此举标志着绿地集团实现“走出去”海外发展战略，并成为我国地产开发企业走向韩国的例。日前，绿地集团就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录(MOU)，计划投资近200亿元人民币。其中一项目将成为迄今为止中国企业在马来西亚投资的规模房地产单体项目。目前绿地海外投资已遍及4大洲9国13座城市。

品牌房企“跟风”逐步试水

在千亿军团横扫海外土地市场的同时，国内不少品牌房企也开始试水，有的甚至不惜血本，砸下巨资豪赌海外市场。2013年底，富力地产首次海外投资，一举拿下马来西亚6宗地，总面积约为116英亩，耗资85亿元。由雅居乐地产控股有限公司占股70%在马来西亚成立合资公司AgilePJD Development，于1月20日以4.3亿元的作价收购吉隆坡一幅4.1万平方米的地皮。方圆地产副总裁容海明也表示，方圆也正在接触海外地产，并且不排除任何可能性。

不过，企业在海外发展的模式并不相同，万科、碧桂园的海外项目，大多选择与当地知名企业合作，以降低运营风险，但富力地产却选择了单打独斗。

据相关数据统计，2012年以来，碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。在这其中，马来西亚成为中国房企出海的热门去向。

分析

国内房企海外开发为哪般？

政策环境相对宽松

仲量联行夏飏飏告诉记者，中国企业去海外拿地开发，甚至比当国的房企更受欢迎，中国企业的执行力很强，也有优势，开发的速度比当地一些开发商要快很多。

某房企总经理表示，房企在海外开发成本比国内少。在国内不仅税费种类多，并且各种费用高而复杂，这样就增加了项目成本。外国预售条件比较简单，土地、规划等手续办齐后就可以销售了，快的话从拿地到办齐手续大概就是一个月时间。但是在国内往往需要建设到3分之2，或是封顶后才能销售，并且各种报批也比较难，有些报批甚至长达多年。 

国人海外置业成潮流

国外的医疗、教育、高福利、养老环境等优势吸引了越来越多的中国富裕阶层和知识精英。碧桂园总裁莫斌认为，整个房地产业的未来走向，不可能不考虑国人实际的生活需求。据他介绍，金海湾项目中国客户占四分之一。

仲量联行亚太区国际资本集团总监Alistair Meadows 表示：“2013年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是英国、美国和澳大利亚增加投资，截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国在2013年的海外房地产投资额较2012年增幅超过30%。

全球化扩大企业影响力

方圆地产首席分析师邓浩志认为，房企有不断扩张的需要，中国房企走国际化道路也是必然的。万科总裁郁亮对外表示，国际化是万科的长期发展方向。公司拓展海外业务的目的主要在于增进对海外市场和商业模式的理解，学习和借鉴国外同行的经验。

海外项目潜力比国内高

此前，绿地集团董事长、总裁张玉良对外表示，当前欧美等国经济加速复苏，而中国经济增速却在放缓，二者之间存在“剪刀差”，所以绿地认识到目前正是中国房地产企业进行海外投资的黄金窗口期。

雅居乐收购吉隆坡一幅地后，该公司总经理兼董事会秘书卫静心表示，作为公司于海外市场“试水”项目，此项目规模不大，但保守估计项目可达现有内地楼盘15%的水平以上。

预测

海外建房将由试水跨越到“繁衍”

不少业内人士认为，未来房企奔赴海外发展的趋势会越来越明显。

易居房地产研究院研究员严跃进认为，未来中国房企的海外发展会呈现三个趋势。、棋盘式而非孤立式的项目布局会成主流。目前各个房企涉足海外市场，项目较为零星。但此时的投资出发点是在立足的过程中注重对市场的熟悉。但当此类房企海外拓展的脚跟站稳后，就会有对同类项目进行复制的动机。如此前绿地在美国的“洛杉矶绿地中心”，未来不排除绿地对此类项目进行复制，可以预计在美国别的发达城市，也会涌现各类“绿地中心”。房企将从试水阶段跨越到项目繁衍的阶段。

第二、此类项目从专注国内群体转向国外高端群体。此前很多房企的海外产品是围绕国内高净值人群而展开的。但是，随着国家对各类公款消费的监督力度加大，公款挪用的海外消费、富人大手大脚的海外消费等，都会大幅下降。所以，从盈利的角度看，抓住海外的高端市场才是此类产品需要做的。

第三、和海外当地房企的联合开发将成趋势。目前很多房企通过购置存量物业的方式涉足了海外市场。但未来将会和海外地方房企联手，从而在产品的定位和运用上有更大的自主权。

谁在购买中国房企的海外项目？

据悉，目前海外项目的主要购买群体中，中国的海外移民、留学群体等占了相当的比例。此类群体对国内项目有更大的亲近感，而房企也能通过国内已有的营销渠道来增强其对海外项目的粘性。此外，有投资客则是从估值相对较低的海外物业投资中获得资产增值，以及长期稳定的租金。

类：投资客

严跃进表示，类就是海外投资者。国内房企实力较强大，海外投资者对此类房企的海外项目运作具有很大的信心。同时，国内房企开发的建造项目楼层较高，很容易在海外市场上树立地标。投资者将看好对此类物业的投资。

世邦魏理仕的一份研究报告称，根据中国当前可投资资产超过一千万元人民币的高净值人群估算，未来或有1.1万亿元投向海外房地产市场。美联物业研究中心主任徐枫在也表示，住宅增值空间是海外投资客最为主要的考虑因素。多家房产咨询机构提供的数据显示，考虑到增值空间以及传统中国留学和移民的偏好区域，中国海外住宅投资人群主要集中在美国、加拿大、澳洲、新加坡和英国等。

二类：教育置业

去年在广州举办的一次国际房地产展销会上，许多中国人都对海外置业表现出兴趣。一位参加展销会的访客表示：“海外置业完全是为了将来孩子出国接受教育，价格不是太大问题，只要我的孩子能够安全就好。”

据悉，与投资客不同的是，买海外楼盘为了孩子教育问题的，大多会选择伦敦房地产。近年来的金融动荡让英镑汇率持续走低，自2008年金融危机大幅贬值后一直没有摆脱阴影。目前，英镑的缩水让更多的中国及亚洲其他国家的买家可以以相对以往更低廉的成本获得房产。

利 规避调控 方便移民和留学

方圆地产首席分析师邓浩志认为，从海外置业所带来的好处来看，大体可以分为移民、留学和投资三大类。在国内遭遇限购、限贷、房产税等房地产调控政策限制的情况下，海外置业为中国的投资者提供多了一个投资选择；另一方面，国内频繁侵扰的雾霾天气也让很多人开始考虑海外房产，澳大利亚、新西兰、加拿大等国家洁净的环境使国内不少人向往不已；再者，大部分国内买家看中的是房子所带来的额外价值，例如解决移民问题，身份问题等。

广州的霍先生去年购置了马来西亚首都吉隆坡的一套面积为120平方米的房子，价格约为170万人民币，加上装修费、印花税、律师费等，总价185万元人民币，首付30%。“马来西亚的空气特别好，景色优美。房子还是产权，价格又是我能承受得起的。”谈到这套房子霍先生颇为兴奋，“将来有时间还可以每年去马来西亚度假2到3次。”

弊

一些物业转卖难找下家

几家欢喜几家愁，记者在采访中了解到，在海外置业后，并不是所有人都觉得物有所值。家住深圳的赖先生几年前为了方便小孩过去读书，花300多万元在新西兰买了栋独栋别墅。几年过去了，小孩大学毕业后决定回深圳接手家族生意。赖先生告诉记者，“曾经试过出租，但我太太觉得太麻烦，难以管理。最终决定将房子出售，几经波折才把房子卖出去，价格也是300多万。如果当初把这300万放在深圳投资房子的话，现在肯定过千万了！”

对此，方圆地产首席分析师邓浩志指出，人口少的地方，例如只有不到100万人口的区域，这样的物业未来转让退出的成本很高，将可能面临无人接手的情况。而且像澳大利亚、新西兰等国家的居民少有买房，想出售房子，下一个买家很有可能还是得找中国人。

风险

后期费用高，未必能移民

尽管海外置业在国内开始日趋成熟和规范，但作为买家仍旧要清晰明确目标国家的投资环境、流程以及各项须知。与国内类似的是，大型开发商和正规的中介同样是规避风险的一定保证。

后期维护费用及各种税费惊人

在海外买房，房款仅仅是投资的一部分，此外还有一笔额外费用产生。方圆地产首席分析师邓浩志认为，许多人在海外置业之前“忽略了”很多影响投资的要素，例如买入和卖出时高昂的税费；持有环节不菲的支出；每趟来回的交通、住宿成本；通过地下钱庄将钱转出国外的和风险。购置海外房产一定要提前做好功课，对当地的政策、法律、市场都有充分地了解，并进行实地考察，切忌头脑发热、跟风购买。

例如在美国，购房者如果不是美国公民，需要额外缴纳一定的房产税，这些费用约占总房价的1%以上。而持有房产后，业主每年还要交房产税、物业费、房屋保修费等税费，以房屋评估价值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期缴纳房产可能被政府拍卖，以抵欠款。

买了房并不等于就可以移民

许多海外楼盘都以“居留权”、“移民”为噱头，但事实上，在许多国家，买房获得居留权跟移民有着本质区别。很多人误以为凡在海外买房置业都可办投资移民，其实不然。除了小部分国家外，欧洲买房获得的只能是“临时居住权”，这跟普遍意义上的拿到“绿卡”、“永居权”有本质的区别。

以葡萄牙为例，投资者购房后，取得的仅是居住许可证。此后1年和2年后均须提出居住许可的再次申请。5年内，申请人必须保持所购投资项目。此外，申请人必须在取得投资签证后年在葡萄牙居住至少7天，接下来的每两年里居住至少14天。5年的居留期满后，才可以申请居留权。

房企大佬谈“海外经”

碧桂园集团：

未来5年海外市场要占1/3

碧桂园总裁莫斌曾对媒体表示，未来5年碧桂园海外市场销售份额将占集团销售额的1/3，而在未来十年的规划中，海外市场将与国内市场两分天下。

万科地产：

国际化是长期发展方向

万科总裁郁亮表示，国际化是万科的长期发展方向。公司拓展海外业务的目的主要在于增进对海外市场和商业模式的理解，学习和借鉴国外同行的经验。

绿地集团：

明年海外收入超300亿元

绿地集团董事长、总裁张玉良曾表示，基于对海外市场的乐观预期及现有项目储备规模，绿地对2014年海外板块业绩调高预期，预计全年海外业务收入将突破130亿元人民币，新增投资50~80亿美元，为2015年海外收入超300亿元人民币奠定基础，绿地集团也将成为中国房地产行业海外业务规模的企业。

万达集团：

投资回报可观而且稳定

大连万达集团将投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。万达集团董事长王健林表示：“英国是万达海外投资最重要的欧洲目的地之一。英国有巨大的投资机会，投资回报可观而且稳定，英国政府明确表示欢迎海外投资。因此，我们将英国视为海外扩张计划的重要部分。”

链接

正在热销的海外项目

碧桂园金海湾

地址：马来西亚伊斯干达经济特区金海湾

产品情况：项目占地约23万平方米，是地契。产品有高层洋房、现代公寓、酒店、写字楼等。其中，一线海景两房全部朝南，建筑面积为70~83平方米。另外还有116~144平方米的270°观海一线海景房；二线海景两房，建筑面积为72~80平方米；以及建筑面积为109~135平方米的二线观海房。均为精装交付。

绿地汉拿山小镇

地址：韩国济州特别自治道西归浦市东烘洞

产品情况：占地面积为65619平方米，重点开发建设观光休养设施、医疗服务设施、商业购物中心、旅游度假酒店及住宅等，将打造成世界水平医疗休养观光综合社区。目前在售房源为180~200平米叠加别墅，总价约430万~500万/套，均价约23000~25000元/平方米。

国内房企热门投资地

碧桂园集团： 马来西亚 澳大利亚悉尼

万科地产： 美国旧金山

富力地产： 马来西亚

绿地集团： 韩国济州、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、

巴塞罗那、美国洛杉矶、泰国、马来西亚等

万达集团：英国伦敦、俄罗斯、印度

颐和地产： 美国波士顿、纽约、非洲毛里求斯、澳大利亚悉尼

光耀地产：韩国济州岛、马来西亚吉隆坡

中海：英国伦敦