多城楼市现房价跳水 东莞离降价潮还有多远?

近日，国内多个城市陆续传出房价大跳水的消息，常州一品牌楼盘降幅超过7000元/㎡，杭州热点板块的一处老项目也从之前的均价18000元/㎡下调至15800元/㎡，超出很多买房人的意料。就在诸多房产大鳄频频放言今年楼市不容乐观之际，这一波降价潮仅仅是个别现象，抑或是更猛烈“风暴”的开端？在扫黄的阴影下，东莞楼市是否会遭到波及？楼市走势究竟如何？

杭州：热销盘猛降三四千

作为国内楼市二线城市的领军代表，杭州房地产市场的一举一动牵动着整个长三角的“心”，而“马年降”的声音正是来自这座城市的地产热门板块。房天下了解到，这家名为北海公园的楼盘正式公布了15800元/㎡的“清盘价”，房源包括在售的5号楼以及从未销售过的“楼王”6号楼。而该项目之前的销售价格为18000-19000元/㎡，换句话说，此次“清盘价”比以往着实便宜了三四千元。

至于降价原因，该楼盘销售中心一位工作人员坦言，清仓甩卖主要是由于竞争压力大，该楼盘周边万达、万科、富越地产等旗下的10多个项目陆续开盘，区域内竞争压力太大。

有意思的是，北海公园打响降价炮之后，同区域的另一家楼盘迅速接招，在原价17200元/㎡的基础上，以起价11800元/㎡、均价13800元/㎡入市，一场价格战已箭在弦上。

香港：两大地产商大手笔劈价抢客 降幅高达45%

新年伊始，香港两大房地产商便大手笔劈价揽客，优惠幅度高达45%。一夜间，香港楼市“崩盘”、“熊出没”等传言四起。

传言中劈价最厉害的新鸿基新楼盘“尔峦”在新春之后首推约156个单位，价格普遍比去年初推时下调，部分单位报价比去年低38%，如果算上8%的折扣优惠，折后每呎均价为8526港元，单价相当于下跌近43%。同时劈价重推的还有李嘉诚旗下长江实业新年新盘“DIVA”，一次性给予超25%的优惠。

两大巨头劈价卖楼，是不是楼市“熊出没”的开始？接受记者采访的地产中介一致说，减降只是个别发展商的行为，而且两巨头降价单位数量有限，如“尔峦”推62个单位，“DIVA”也只推25个单位左右。而且从去年数据来看，成交量减少，但价并没有跌。

常州：雅居乐楼盘号称降七千

江苏省内的常州市也传出大降价的消息，雅居乐星河湾推出惊人优惠活动，共有4幢房源包括在内其中优惠幅度的10号楼，其毛坯房优惠价为5380元/㎡起售。而此前该项目的毛坯房售价为11000元-13000元/㎡。不过，这家楼盘此前的售价并未得到买房人认可，过高的价格超出了普通购房者的承受水平。该楼盘的销售一直不理想，据常州房产信息网备案信息显示，该楼盘开盘至今，销售备案房屋仅10套，累计面积2505.84平方米，均价为12095.8元/平方米。因此，开发商表示，对于前期高价购买该楼盘的老业主，开发商将如数退还差价，给予了一次性补贴。

据了解，常州去年房价保持平稳，整体甚至出现了下滑趋势，房天下的统计数据显示，常州当前的住宅销售均价为7510元/㎡，与去年同期基本持平，因此多家楼盘纷纷采取送车位、送家电、减总价、特价房等各种名义打折促销，就连一些别墅产品也不例外，打折楼盘多达60余家。

长沙：30多个楼盘集中降价促销 品牌房企优惠大

据不完全统计，长沙30多个楼盘出现降价、促销，其中包括恒大、万科、长房、保利等大型房企。如恒大雅苑优惠20万，万科白鹭郡两三个月下降700元/㎡等，统计数据显示长沙县和开福区的价格下降的数量，天心区与雨花区下降数量。

中原地产湖南总经理胡治钢表示，长沙多数楼盘成交量以及房价下降有三大原因，其一，1月份的传统季节影响；其二，银行房贷的收缩政策，门槛提高导致客户量减少;其三，长沙存量储备充足，未售量房源面积量大，市场供过于求，客户量少下的市场情况下，开发商采取促销等手段吸引客户达到销售目标，降价属于很正常的现象。从长远来看，2014年长沙房价还是会处于上升区域，长沙去年土地价格上涨50%，成本上升等因素影响长沙房价下降的可能性很小。”

自杭州打响马年降价枪之后，业内专家微博热议不断，对于此波“降价潮”发出了不同的声音。而住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受采访时表示，此次降价城市特征明显，其待售库存较大，新增需求却难以跟进。

而事实上，据房天下统计，发出降价声音的杭州，2013年创下仅次于2009年的历史次高成交记录，但同时也成为了重点城市楼市库存的城市。截至2013年底，杭州市区商品房存库达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。加上二手房挂牌可售房源量，杭州楼市目前在售房源已达到了22万套。另外还有约为50万套商品房的潜在供应。如果以过去三年的平均去化速度计算，消化这些潜在供应需4年至5年。

而火速跟进的常州，仅计算现有存量，其去化周期就已高达近20个月。高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”，而要想提高成交量，降价快速走货无疑是开发商的选择。虽然有业内人士表示，与2011年那轮降价不同的是，此次多个楼盘选择降价，并非由于资金链断裂迫不得已。可以看成是开发商对市场压力预估的一种主动性和预防性降价，也是优化结构的降价。

但不可否认的是，此次降价城市特征明显——待售库存较大，新增需求却难以跟进。因此，持续一年多的暴涨后，在资金流动性偏紧的背景下，库存高，人口新增放缓，消化周期较长的城市都有可能在最近再次出现降价，楼市开启阶段性降价区间。但业内人士提醒，2014年全年房地产市场趋势仍难以判断，其是否会延续现在的走势，仍需看两会后市进行定夺。

东莞扫黄影响 房价走势几何？

与很多城市一样，2013年的东莞楼市异常火热，供应与成交都创下新高记录。与火热的住宅成交相呼应的，是火热的土地市场，2013年东莞全年土地成交金额高达196.18亿元，同比上涨超过五成，其中商住地成交金额158.31亿元，同比去年同期增长108.51%。

2013年各类镇区楼面地价全线走高，纷纷踏上历年高点，地价涨势明显。延续到2014年，东莞土地市场依旧火热，今日（2月24日）交易的凤岗官井头3.5万㎡商住地经过16房企53轮叫价后，被东莞市奥林威房地产开发有限公司以63730万元擒获，折合楼面地价约7256.89元/㎡，溢价187.98%，这一单价刷新东莞2013年6月26日由东莞忠诚投资创造商住用地单价（6090.14元/㎡）。

随着东莞楼市越来越火热，库存减少，越来越多的外来品牌开发商在东莞积极拿地补仓，深耕东莞，与此同时，前两年热衷在外拿地的东莞本土房企也回归东莞市场。从拍地房企来看，去年拍地房企以拥有较大实力的“大咖”房企为主。如万科、碧桂园、金地、佳兆业、保利等外来品牌开发集体亮相，并且布局战线继续延伸。

马年伊始，原本就“名声在外”的东莞再次名声大噪，而这次是因为央视集中曝光东莞“黄流”，东莞警方大火力集中“扫黄”，让数十万小姐迅速逃离东莞，东莞个别镇街酒店和出租房里瞬间人去楼空……而这次大规模的“扫黄”带来的后续影响，也是东莞房地产业界与购房者热议的话题。

有部分网友表示会对东莞二手房租赁市场带来影响，甚至引起东莞整体房价波动，也有部分网友则认为东莞扫黄事件是一次很好的营销推广，也许东莞会因此而更火。东莞扫黄究竟会带来哪些影响呢？

东莞的答案是……

房源供不应求，业内普遍看好后市

不可否认，在扫黄的影响下，东莞不少镇街出现了人流稀少的局面，比如厚街、虎门、长安等镇街。不少镇街往日繁华密集排列的民房出租公寓，随着东莞扫黄，空置的出租房也与日俱增。

但与此同时，房天下实地走访市区商品房租赁市场发现，年后租价未见下调现象。“东莞色情业从业成员一半租住农民房或者自建公寓，很少会租住在小区，也很少租住两房三房的商品房，所以对商品房租赁市场的话影响并不是很大。”东莞房地产业协会秘书长陈骏良分析说。

而合富辉煌、满堂红、汇业等中介机构方面皆表示，元宵节后是东莞务工人员租房的高峰期，“退房现象确实存在，尤其是酒吧、酒店等娱乐场所附近的一些小公寓，但是两房三房市场较为稳定。租价的话也较为稳定，不会有太大的调整。”

对于在“扫黄”夹击下的马年东莞楼市走向，房天下连线多位业内，业内普遍看好后市，他们认为东莞楼市库存量一直处于较低水平，2013年众多开发商资金回笼良好，不存在较大幅度降价的可能性。而扫黄对下游行业带来的影响远远大于对房地产市场的影响，“扫黄跟楼市是没有直接关联的，是不挂钩的两个行业。其他个别城市降价，但是并没有大规模的降价潮出现，并不是一个大趋势；第二，东莞楼市行情一向比较独立，不跟随；第三，东莞楼市一直以来都处于理性健康状态，不会出现暴跌现象。”

“目前没有听说东莞有房价跳水的楼盘。”合富辉煌市场研究部副总监李兴旺在接受房天下访问时表示，“房地产是地域性很强的行业，不同的城市供求关系不同。首先很肯定地说，部分城市降价对东莞会产生观望影响。其次我想说，东莞本身的供求态势，决定了东莞房价下降的可能不是很大，至少上半年不是很大。目前东莞仍然处于供不应求，库存量较低，甚至存在着不少项目蓄势涨价的现象。”

而与对住宅市场的乐观相对应的，是业内对于东莞商业地产的忧心。“本来东莞镇街分散，消费力也较为分散，商业地产建设就有过剩，年后已经有不少退租的。而大规模大力度的扫黄势必波及到下游行业，所有娱乐场所的休整，导致美发美甲店、文身店、化妆店生意冷清，而导致不少店铺已经贴出转让的告示了。”业内人士分析说。

东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，扫黄对地产和经济的影响还需观察一段时间，商业购物中心不可能靠色情行业维持消费，商业地产需要考虑的是当地消费水平，现在可能要对购物群体做出调整。