东莞节后楼市逐渐回暖 银行放贷未见松动

楼市观察

一周商品房成交回顾：

据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2014.2.3-2.9）商品房成交面积0.85万㎡，环比上升80.03%，同比下降71.35%。本周商品房成交套数90套，环比上升83.67%，同比下降68.64%；成交金额0.83亿元。

本周住宅成交面积0.77万㎡，环比上升114.1%，同比下降71.91%；成交套数74套，环比上升105.56%，同比下降69.8%；成交金额0.69亿元，成交均价为9061元/㎡，环比下降0.07%，同比下降15.25%。

本周非住宅成交套数16套，成交面积0.08万㎡，成交金额0.14亿元，成交均价16868元/㎡。

春节期间东莞楼市进入休眠，节后逐渐回暖。

进入春节假期，东莞楼市进入休眠，上周东莞楼市仅网签49套，而本周亦仅网签90套商品房。东莞作为一个以外来人口为主的城市，随着春节的到来，外来人口陆续加入返乡大军，而本地亦进入过节状态，市场上楼盘来访量随之急剧下降，东莞楼市进入阶段性淡季。

而从市场营销状况来看，迈入1月后，东莞楼市营销逐渐降温，除个别项目抢在春节前入市成交外，某些项目打出特价房、一口价等促销口号，亦有项目借春节节点进行节日成交优惠活动，市场上营销状况总体沉寂。

但从1月东莞楼市新增来看，1月东莞楼市有28个项目新增供应住宅5564套，合计56.69万平，除个别于1月急于有节前加推项目外，多为旧年年末冲刺上市项目，亦有预备于节后上市的项目，如世纪城幸福公馆。而从市场营销状况来看，除多数在1月进行促销活动的项目外，一些全新项目亦开始“磨刀”，如大朗的远大城市广场、塘厦珠江观澜御景、碧桂园常平首府及厚街港口国际开放临时接待中心或设立展场，积极为新项目预热。

迈入2月中下旬，随着春节假期的远去，楼市营销将逐渐升温，楼市亦逐渐回暖。

节后房贷放款未见松动，房贷利率优惠或成历史。

进入2014年，按照市场预期，去年下半年银行房贷额度紧张的情况应该有所缓解，但是，实际情况却并不如此，目前银行放贷仍然处于偏紧状态，个别城市房贷甚至进一步收紧。

银行房贷在进入新一年未能如预期松动，一是去年楼市成交火热，从去年年中起，银行放贷便持续偏紧，积压下量的批单，占据今年额度；二是随着利率市场化的推进，银行为自身利润着想，逐渐将自身放贷重点放在利润率较高、且受国家政策支持的中小微企业贷款上，而利益较小的房贷则逐渐被轻视，以往的优惠利率不再，且在楼市走好情况下房贷额度更加紧张。

虽然房贷紧张受到去年积压的影响，但房贷的趋紧归根于银行的趋利性，在此况下，房贷与以往一样宽松、银行普遍执行优惠利率的情况已难以再现，银行执行基准利率/上调或成常态。

在目前银行放贷紧张的情况下，开发商所面临资金回笼压力可想而知，个别楼盘加大购房者一次性付款的优惠力度。

一、一级市场

本周土地交易信息：(无)

本周挂牌土地信息：(无)

二、二级市场

1、新增供应

本周新增供应：

2、商品房总体成交

本周（2014.2.3-2.9）商品房成交面积0.85万㎡，环比上升80.03%，同比下降71.35%。本周商品房成交套数90套，环比上升83.67%，同比下降68.64%；成交金额0.98亿元。

本周住宅成交面积0.77万㎡，环比上升114.1%，同比下降71.91%；成交套数74套，环比上升105.56%，同比下降69.8%；成交金额0.69亿元，成交均价为9061元/㎡，环下降0.07%，同比下降10691%。

本周非住宅成交套数16套，成交面积0.08万㎡，成交金额0.14亿元，成交均价16868元/㎡。

4、住宅成交量价走势

本周（2014.2.3-2.9）住宅成交74套，成交面积0.77万㎡，成交均价为9061元/㎡，环比下降0.07%，同比下降15.25%。本周住宅中位数价格为8514元/㎡，环比上周8142元/㎡上升4.57%。

5、住宅成交单价区间分布

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交74套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有0套；成交价格在5000-6000元/㎡共有3套，占比4.05%；成交价格在6000-7000元/㎡共有10套，占比13.51%；成交价格在7000-8000元/㎡共有14套，占比18.92%；成交价格在8000-9000元/㎡共有16套，占比21.62%；成交价格在9000-10000元/㎡共有14套，占比18.92%；成交价格在10000元/㎡以上共有17套，占比22.97%。

6、区域住宅成交

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交74套，成交面积0.77万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有22个镇街有成交记录，除凤岗网签14套及万江网签8套外，其余镇区网签量为1-5套。

7、各住宅类型成交

8、楼盘成交排行

洋房成交项目一览（前10名）：

公寓成交项目一览（全部）：

别墅成交项目一览（全部）：

商铺成交项目一览（全部）：

写字楼成交项目一览（无）：

车位成交项目一览（全部）：

9、开工信息:

本周开工项目信息：(无)

三、东莞中原地产代理部分楼盘

★个案名称：祥利上城

地段：凤岗中心永盛大街与观天路交汇处

主力户型：89-126㎡

祥利上城地处凤岗新行政中心，深圳观澜北，至观澜中心区仅10余，是祥利集团进军东莞凤岗市场个项目。项目总建面约20万㎡，首期开发6万㎡。祥利上城以凤岗、周边中高端客户及深圳辐射人群为目标客户群，致力于打造凤岗高尚人居新地标，营造莞深都市圈核心的魅力生活领地。 祥利上城，是凤岗现代风格住宅小区，由建筑立面、到园林风格，都体现现代风格的精髓，简洁的线条，富于品味的视觉，人性化设计，打造从容，优雅的都市精英居住地。

★个案名称：皇庭壹號观邸

地段：石龙沙河大桥北

主力户型： 49-145㎡

皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区的大型纯别墅社区。本周末进行49-145㎡洋房的诚意登记，入会享额为99折。

★个案名称：富通·自在城1

地段：东莞市莞城区运河西三路238号（运河东一号对面）

主力户型：70-97㎡

富通自在城定位为“城央之上，人生新主场”，旨在为奋斗中的城市中坚打造一个城央、生活、教育、文化、人居主场。富通自在城占据东莞最核心的地段，位于莞城、南城、万江三城核心交汇点。项目交通便利，多条公交路线经过，可快速到达规划中的R1线、万江候机楼、东莞总站。5即达鸿福商圈、华南MALL商圈、西城楼商圈三大繁华商圈，滨江体育公园、可园、下坝文化创意坊、银丰美食街近在咫尺；可园中学、建设小学等省市一级学校仅数百米之遥，让孩子从小备受文化熏陶。

项目占地约2.8万㎡，总建筑面积约17万㎡，其中计容建筑面积约12万㎡。8栋30-33层高层组成围合式小区，小区绿地率、建筑密度均约为30%，项目产品主要由70-97平米两房三房刚需产品组成，部分130平米四房改善性产品。

★个案名称：锦绣山河

地段：松山湖区园区红棉大道3号

主力户型：洋房140-300㎡/别墅405-691㎡

锦绣山河四期坐落于风景秀丽、景色怡人的东莞市松山湖行政商务区核心地段，东临碧波万倾的松山湖，西依翠绿的生态园林，项目地理位置价值为中国罕有，除优越的自然景观外，项目周边被城市的核心资源所环绕，行政商务区、旅游景区、市政配套区、教育区均与项目相隔。同时依赖着政府对松山湖发展的完整规划及高度重视，并得益于松山湖不断的快速发展，此理想位置更是得天独厚，居住生活品质对珠三角甚至东南亚有着强劲的辐射力。

锦绣山河四期结合项目特有的地形地貌，在“五湖四海三山两区一长城”的规划理念下，运用建筑工艺化、园林园艺化、装修集成化的匠心手法，铸造无与伦比的景观资源和航母级的项目规模，是锦绣山河目前规模，产品最丰富的一期。产品类型从独栋别墅、联排别墅、双拼别墅再到复式洋房，大中小平层140~190平，应有尽有。

★个案名称：江南城

地段：南城区金丰路10号

主力户型：130-160㎡楼王

江南城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。

★个案名称：三正卧龙山1号

地段：凤岗中心区永盛大街东北路段

主推户型：83-150㎡洋房、348-630㎡别墅

三正卧龙山一号位于东莞市凤岗镇中心，东侧紧靠卧龙山花园别墅区，南侧与东深供水河、沿河公园等仅一路之隔，西侧紧邻永盛北路，北侧与卧龙山依山区相望。优越的地理位置，便捷的交通体系，良好的自然环境，完善的小区配套及一桥相连的商业中心，将是不可多得的居住物业区。