大话东莞"银十"楼市 房价涨势难止

【编者按】：截至2013年8月，百城新建住宅价格已经连续44月上涨，而东莞9月房价依旧处于上涨趋势。而进入金九以来，东莞住宅成交并没有迎来往年的大爆发，但从新增住宅量与预售证发放来看，开发商依旧将金九银十作为下半年重要的营销节点，诸多项目将陆续上市，预计9月下旬及十一期间迎来推盘高潮。东莞楼市营销持续升温，后市成交将迎来小高峰。

但与此同时，东莞房价不断上扬，项目降价优惠力度不大，加上银行房贷的收紧，或将引起部分购房者的观望情绪。而部分区域项目扎堆入市，同质化竞争格局加剧，楼市大战一触即发。在这个传统的楼市旺季，开发企业应如何程度吸引购房者眼球，如何快速出货促进成交?东莞楼市接下来的走势如何?

9月25日，房天下《大话地产》将诚邀东莞业内专家、房企代表齐聚一堂，论剑《金九将逝东莞楼市”银十”走向几何》，点评东莞楼市当下状态，互相交流企业营销策略，预测东莞楼市走向。

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陈骏良：金九银十影响趋淡化 楼市发展势态良好

2013年金九已接近尾声，楼市成交情况如何?与往年又有何不同?东莞房地产业协会秘书长陈骏良首先在沙龙论坛上开口畅谈。

陈骏良说，金九银十的说法在这几年已没什么作用。以前有金九银十或五一高峰，是因为整个房地产走势不是很明朗，每年的起伏比较大，开发商推盘各种节奏比较集中或者金九银十，比较传统做楼市的旺季推盘，消费者也是瞄准这一时机。今年每月成交都比较好，没有分特别的节假日，除清明、重阳或春节放假等原因，造成某个月的成交有一点差别之外，基本上都是比较旺盛的。换句话说，成交多少，不是取决于是不是金九银十或是不是推盘高峰，而是主要取决于市场供应，区域的供应。

东莞房地产业协会秘书长陈骏良

有人猜测，东莞官方明显表态今年不会出台房价目标。陈骏良认为，东莞的房价并不突出。如果不是万不得已，东莞一般是不会出的，而且目前整个发展态势也是比较好，上涨的幅度不大，今年估计均价8800左右，很难过9千，相比去年一个平方涨了600块钱左右，不到10%，在合理的范围内。随着通货膨胀、低价成本、税费成本的增加，很多上市公司推出装修，现在碧桂园、万科都是卖装修的，这种因素加起来，一年到头那么大的成交量，涨个7、8%个点是很正常的。

深圳购买力客渗透扩大化 广州客嫌弃水乡

近年来，从深圳客参加东莞的看房团来看，深圳购房者到东莞买房的特别多，其中塘厦、凤岗等近深片区备受热捧。深圳客究竟在整个东莞市场深圳客占多少呢？陈骏良说，如果深圳占全市成交量在35%或者38%，差不多40%的边缘。现在不再局限深圳北片区，为什么东莞成交量比较大，主要深圳客。过去，深圳客主要看重凤岗、塘厦、长安，现在松山湖、寮步、樟木头、清溪等等这些，深圳购买力渗透的很厉害。

因为深圳限购，东莞这一两年成交量所以比较大。很多人问，为什么总是深圳客过来东莞，广州客反而少，深圳的退路是东莞和惠州，惠州这个地方比较大，比较广阔；而大亚湾属于比较远，以度假为主的，不适合居住。为什么广州没有那么多人来东莞买房，广州的退路有很多的选择，有中堂、麻涌、水乡、万江，还有有从化、增城、清远、佛山、南海等，到处都可以扩散。广州靠近东莞片区的地方基本上是比较落后的水乡片区，不吸引广州客过来，就算深圳、广州出政策，再出严厉一些还是深圳客，广州客也是比较难吸引过来。

东莞普通住宅新价格标准很合理

近期，东莞普通住宅新价格标准出台，新标准对东莞楼市将会产生什么影响?陈骏良表示，很多年没有调整了，去年开始调整普通住宅的契税，主要是契税1.5%还是3%界限，去年说了是一年一调，满了一年，肯定要调整一下，整个房价也上涨了，差不多跟着上调8%到10%左右，也是很合理。

东莞部分镇区也做了一些调整，但是这个调整是不是一定科学，政府出台政策也没有说像专业人士，可能有一点点偏差。不过明年又会调整，调整了更加令到刚需节省了，这里面节省了很厉害，这里面比优惠更实际，这个契税优惠是很直接的，很多人不是因为节省了一两万块钱，就是觉得1.5万元划算，心理上起到了很大的促进作用。

东莞普通住宅新价格标准每一年调整一次，初定一年来调整一次，一个是价格，一个是一类镇区，二类镇区这个等级的划分，一二类镇区划分可能有一些争议，政府考虑是长远的。

合富辉煌李兴旺: 东莞楼市低库存 促成今年房价居高不下

虽然今年东莞“金九”楼市楼市成交较为平淡，但是合富辉煌市场研究部副总监-李兴旺指出，1到9月份全市一手住宅签约总量达到540多万平方米，相当于去年的90%，涨幅成交量同比增长四到五成左右。而房价也是稳中有升，全年的均价集中在8700或者8800左右。目前东莞楼市库存在460万左右，可能七八个月就消化完毕。这样一个非常低的库存率，助长了东莞房价居高不下。9月份市场有一个比较明显的特征，非热点区域，茶山、沙田、万江成交非常好，现在东莞市中心的刚需产品供应减少，成交慢慢往外扩张。而今年楼市畅销，使得开发商需要补仓储备土地，10月东莞土地市场同样会保持稳中有升的态势。

合富辉煌市场研究部副总监-李兴旺

对于东莞银行信贷收紧、普通住宅新价格标准等城中热点话题，李兴旺认为东莞银行信贷收紧，利率的提高，不是购房者买房的关键因素，不会对楼市造成大波动。而对于普通住宅新价格标准，李兴旺认为镇街档次划分可细化到房价过万的区域划分为特等档， 而别墅不应该参与设定标准。

客天下段吉超：东莞旺淡季区分减弱 房价呈上涨趋势

今年金九成交情况如何？2013年金九又有跟往年有什么不同的特点？对此，长安客天下营销总监段吉超说，今年的楼市从春节后持续的畅销，现在传统旺季跟淡季的分区明显减弱。与去年相比，今年的成交并没有明显的大爆发，基本上是出于平稳状况。但是在国庆一直到12月份，预计后面成交量会有大的爆发。至于价格方面，段吉超认为今年新增镇区的项目会拉平东莞整个市区的价格。

长安客天下营销总监段吉超

东莞官方明显表态今年不会出台房价目标，业内人士预测房价将会上涨。段吉超也赞同此观点，他认为，今年1到7月份的价格同比不到5%，到了8月均价已达8900元/平，同比上涨11%，按照这种情况来看，9月份到12月份将会继续有上涨趋势。

段吉超说，目前基本上库存量低，需求量那么大，房价自然会上涨。目前国家出的法规政策都是属于一种保障性的，以刚需客户为主，相对改善型、豪宅空间也是有的，也会把房价相对拉大。 此外，段吉超认为目前房贷信贷政策对成交造成一定的影响。

今年2月国家已价格控制为目标出台了国五条，而3月25号出了广东版的国五条，但对东莞没有太大的影响。7月5号金融支持结构调整和性升级的调整意见，进一步明确了近期金融政策对个人购房、房贷、房地产行业融资提出了指导性的意见，要求银行积极满足家庭首套房合理的信贷要求，段吉超从这几个数据上分析，认为下半年打压的可能性不大，房产税问题会持续，住房信息的联网这两项政策，在下半年具体进一步加深或者具体实施可能性比较大，所以政府再出台政府打压价格的相对性比较小。

富通地产姜沣桐：东莞楼市平稳发展 下半年刚需是重点

谈及刚需产品受市场青睐、成交量大的因素，姜沣桐说主要有以下几个方面：政策方面，从前年开始调控就转风向，开始大量做中小户型，比较适合市场需求；二是区域方面，深圳东莞一体化的逐步加强，特别是沿深圳一带的镇区，凤岗、塘厦很多人选择在东莞买房；三是购房者心态方面，今年以来受通胀的影响，许多购房者变得有点焦躁，大家总觉得买一个房子比较安全，比较保险，比较能够抗通胀，这也促使很多人开始选择中小户型作为抗通胀的产品，使自己的资金、资产能够得到保持。

而对于业界普遍看涨的东莞房价，姜沣桐则表示：“东莞的房价跟深圳、北京相比来说，涨幅还是比较温和的，政府不会把东莞作为重点，因此政府出辣招的可能性不大。”

东莞楼市平稳发展 下半年政策调控不太明显

楼市调控方面，东莞出台政策比较保守，很少出台本地的政策，房价上涨的趋势比较明显，包括市场都差不多，而这些会不会影响到下半年政策走势，从金融方面或者行政方面，会不会一些政策出台？

姜沣桐说，他个人觉得不会有，因为东莞的楼市比较健康、平稳，这是业界一致认同的。而鄂尔多斯、温州这种才是泡沫，几倍增长，包括北京、上海、深圳有泡沫，像我们东莞这种属于二线城市，增长的幅度很平稳，比较均衡，个人看法政府是不会对东莞，不管地方政府还是更上一级政府都不会。近两年来，政府做了很多的工作，整个东莞市场发展态势非常好。

有针对性细分市场 差异化营销最有成效

每个开发商，为了占领市场，在金九银十取得辉煌的成绩，都有自己独有的营销手段。那么，怎样的营销手段才能吸引购房者的注意？如何营销才最有成效？

姜沣桐说：房子好卖手很紧，不好卖的时候折扣放的很大。其实最重要的是差异化营销，圈层营销，这和各个开发商产品种类有关系。如果刚需产品更多针对年轻人，针对他们做一些推广、宣传，房天下也做了，有看房团，这种团购效果非常好，包括电商，如果说到大户型豪宅类，可能更多开发商采取的是圈层营销，有针对性的细分市场，对于高收入群体做一些活动，做一些针对他们的促销手段，这是不一样的。只有这样，才能达到营销效果化。

房市影响地市 东莞地市市场前景良好

地价贵了，房价肯定高了，房市和地市是相辅相成，相互影响，共同发展的。健康、稳中有升的东莞楼市，对地市将产生怎样的影响？

在姜沣桐看来，房市影响地市，房子卖得好，土地销量应该也会很好，价格会跟着上涨。就目前来看，整个东莞的房地产市场平稳，未来银十或者下半年也好，整个东莞地产市场、土地市场应该预期还是很好。预计会有很多开发商会看中地市的前景，积极拿地，这也是他比较看好的。

何炯坚：楼市整体平稳 未来临深和临广片区洼地效应明显

东莞市高威房地产开发有限公司总经理何炯坚认为,何炯坚认为现阶段政策走向难料！但政府善于经营性引导，趋于理性。东莞的市场还是比较好的，无论各行各业会越来越好，整体还是比较平稳，临深和临广片区随着高通更为便捷，洼地效应更为明显，拉动价格升的幅度更大一些。

东莞市高威房地产开发有限公司总经理何炯坚

何炯坚认为房地产要发展，就必须和其他产业紧密结合。“产业是它的基础，没有产业的支撑房地产是很难兴旺起来”。只有产业发展起来了，才能有更多的工作岗位提供，才能留住常住人口，才能使这个城市发展，这个城市的房地产业发展。东莞的产业一直都发展的很好，而且各行各业产业的性质都比较多，都发展的比其他城市好，在金融危机的阶段，他恢复的也比较快，近期深圳跟广州一些产业的外延，也是看中了东莞，这是产业的支撑。

东莞土地存量充足 土地价格跟销售价格密切相关

关于土地市场何炯坚认为这是“面粉和面包”的关系。上市公司肯定不能没有面粉，只有不断的补充面粉，才能做成面包。土地的价格跟销售的价格密切相关，有些销售价格上不去或者很平稳，土地的价格肯定平稳，土地占了开发成本的一大块，开发商利润是薄的，好多的土地现在开发不一定赚钱，土地会怎样涨不一定，还是很平稳的。东莞存量的土地还是蛮多的，前期的很多厂房、民居浪费了很多，等到价格上升到一定程度的时候，他有利益的冲动去改造，解决存量土地有很多的冲动，对市场也是有平衡的作用。

曹永峰：东莞消费群片区感强 同片区内供需相对稳定

沿海地产东莞公司总经理曹永峰

沿海地产东莞公司总经理曹永峰认为，东莞特殊的城市结构造成了市场的相对稳定，东莞的消费群体片区感强，市区的人不会去到塘厦凤岗买房，塘厦凤岗的购房者到市区来买房的难度也很大，能感觉得到一个片区内的供和需是相对稳定，不是爆发式的，造成整体来讲比较均匀。通过经济转型，国家相关政策的推出，包括国家城镇化政策逐渐的落实，整体向上的趋势很明显，肯定是跑赢通胀，特别是东莞市区郊区一带的盘，明年会有一个大幅度上升的过程，市区内地少了，推出的楼盘会少，靠近广深的盘价钱拉起来了，变成东莞市中心高位区，靠近广深是高位区，中间有个走廊，这一片要挖掘，两头都能讨好。

对于国家性政策的调整，曹永峰是这样看的，东莞本来很平稳，不需要调整，今年前半年的一个政策，对刚需有影响，提高了一下门槛，虽然银行没有大张旗鼓的，实际上内部已经在这么执行了，所有的放款放慢了，这个额度控制了，从长远来说是好事，没有其他实体发展作为后劲房地产最终是死路。国家对房地产调整，是更科学、务实，更接近于现实的调控方式，应该能取得一个好的效果。

不同的项目的营销手段会有所差异，什么样营销手段最有效？曹永峰说，营销手段就是把人拉过来，就是上门量，首先把自己的事干好，再解决上门量的问题。通过举办一个活动把人拉回来，让人欣赏你的产品，很多人消费买东西，光听不一定动，一旦来了以后才会动，因为他会想自己住在这里会有什么样的生活状态，他没有来就不会想，在解决完产品以后，发展商主要要解决的就是客户上门的问题。