叶檀：郑州限购没意义 海南土地改革才有意义

郑州限购没有意义，只是上涨过快城市的一场秀。房地产价格大幅上涨之时，正是基础制度改革之时，以扭转错误的激励机制。

在经历了房价一年多的大幅上涨后，郑州房价涨幅在中部城市位居，连续4个月新房环比涨幅领先于中部六个省会城市。

最近一系列的微调，助长了地方政府对房地产市场的权威。规定哪些人能买房，不能买房，除了户籍之外，甚至把成年人的年龄都做了限制，凭什么地方政府认为20岁就可以购房？是郑州目前20岁以下购房占比过高？还是郑州民俗20岁成年就可以成亲？天知道。

与其他房价上涨过快的城市一样，郑州启动“商品住房限价系统”，利用信息化技术加强市场监测，对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停该项目商品房买卖合同网签。5月份起，先后有60余个楼盘因涨价被郑州市房管局暂停网签，整改不到位的一律不准入市销售。郑州房价下降了吗？6月下降，7月反弹，无碍郑州房地产热土的形象。

再看另一个城市广州。广州市国土房管局副局长黄文波曾表示，广州从去年底就开始对高端楼盘进行限售，但未规定具体的面积和单价。但是限购没有改变广州房价飞速上升的态势，今年7月商品房均价高达每平方米18569元，2009年7月为9591元，几乎上涨一倍。

限购在短期内可以抑制房价过快上升，却没有办法解决土地分配不公平、地方财政过度依赖房地产等根本问题。一旦房地产价格下行，政府将用解除限购等办法推升房地产价格，温州就是如此，限价与提价是地方政府寻求房地产化、最长化的办法。

相比沸沸扬扬的郑州限购，海南悄无声息的土地改革更值得关注。2013年6月，国土资源部完成了“关于改革完善土地管理制度的政策建议”的起草工作，并上报国务院讨论。9月3日，据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；而早在一个多月前，习近平总书记就到武汉农村综合产权交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。海南在涉农土地改革上已经走在了前列，据报道，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。

土地改革的核心是农民土地的自由流转，目前紧锣密鼓进行的土地确权是关键步骤，海南2009年开始用三年时间完成土地确权为海南土地改革打下基础。一旦农村集体用地可以用作非农业用途，可以想象两个结果，农地会大量减少，土地租售交易大量增加，大农场的生产方式将成为主流。海南土地改革是试验田，为中国未来土地的市场化流转打下根基，海南允许农村集体组织与村民将土地用于非农业建设，铁板一块的中国农地性质变更被撕开了一个裂口。

另一个悄无声息的重要经济现象是房贷利率上升。银行贷款走向发生了微妙的变化，他们更愿意转向企业的高息短期贷款，而不愿意发放长期的、风险难以预测的房贷，何况房贷的不如企业贷。

房贷发生变化、实际利率上升，是房地产金融领域的去杠杆化。长期结果显而易见，中低收入群体被逼出商品房市场，转而寻求保障房的援助，商品房被手握现金的中高收入群体购得，房地产泡沫由虚做实，房地产市场的底部由家庭现金筑成。这就是海南目前的情况，80%的房地产被外地人购得，70%的空置率，但房贷风险、房价崩溃风险却未因此上升。

关注地方政府的小作为没有意义，他们无法左右全局，房地产市场的大改革就在眼前，一场滔天巨浪将淘尽缺乏现金的开发商与购房者，将使大城市圈更大，将使中小城市失去开发新区的热情，而让强者愈强，让现金持有者为房地产市场奠定根基。

多地楼市调控政策出现微调 谨防房价全面上涨

（来源：中国证券报）日前，多地楼市调控政策出现微调：郑州市主动抬高住房限购政策门槛，规定20岁以上的人才能买房；南京市则要求，9月1日起，市、区属国有独资、控股企业从一般商品房地产领域退出。与之形成鲜明对比的是，安徽芜湖市规定，在市区就业满3年的本科及以上学历免缴购房契税；此前温州已放松限购政策。

业内人士指出，目前，一、二线城市房地产市场量价齐升，而三、四线城市库存积压仍比较严重，在这样的市场环境下，各地方政府的调控政策出现分化有其合理性。但是，一、二线城市的调控加码并不能改变房价上涨趋势，而三、四线城市放松调控则会加大房价上涨预期，从而出现性房价上涨的可能。

地方调控现分化

8月，100个城市新建住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。

高企的房价，使得一些地方政府终于坐不住了。9月2日上午，郑州市房管局召开新闻发布会，宣布局部调整住房限购政策：从即日起，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。

无独有偶，南京市日前出台《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》。《实施意见》进一步明确，18家南京市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权，须于2013年底前完成退出。另外，南京区属、功能板块共有77家控股、全资、参股的国资房地产企业，根据《实施意见》，各区和功能板块的国资房地产退出工作要在2014年6月30日前完成。按照规定，南京市相关职能部门不再批准新的国资企业进行房地产投资、一般商品房项目开发、土地出让报名等。

不过，一些三线城市为鼓励居民买房，部分放松了以往的调控政策。继温州放松限购政策后，安徽芜湖推出了技术人才购房优惠措施：在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。

谨防房价全面上涨

在国家统计局公布的2013年7月房价指数中，南京和郑州房价同比涨幅分别为12.8%和12%，在70个城市中排名第6和第7，可以说仅次于一线城市，属于房价上涨最快的两个二线城市，其全年房价控制目标很难完成。

据了解，郑州市政府今年5月就开始采取限售、限网签等措施，抑制房价上涨，先后有60余家楼盘因涨价被郑州市房管局暂停网签，整改不到位的一律不准入市销售。但是，由于调控执行不给力、部分区域供应不足及房企不缺钱等因素，6、7月份郑州房价逆势上涨。

亚太城市房地产协会会长谢逸枫认为，郑州楼市此次调控加码，很难令房价下降。主要原因是：一方面，郑州新政让不符合结婚年龄的人没有买房资格，是购房结构的调整，不会把全部住房需求封住；另一方面，郑州限购区域是二环以内，此次限购令并没有扩大限购区域，有资格和有条件的人完全可以去不限购区域买房。

南京楼市也有类似情况，官方要求国企“退房”，对楼市供应会造成一定的影响，若供不应求的局面加剧，反而会助推房价上涨。此外，此次退房令会否重蹈央企退房令的覆辙，最后不了了之还未可知。也就是说，一、二线城市的调控加码措施，可以短期内让房价上涨趋缓，但长期来看不会改变房价涨势。

而放松调控政策的温州、芜湖等三线城市，其直接动力来自于楼市低迷拖累经济。据统计，7月芜湖商品住宅总成交量仅1321套，同比下滑幅度达 59%；截至7月底，该市库存量达到27000余套，可供当地消化21个月。温州房价则从2011年9月开始已连续22个月下降。业内人士认为，接下来可能会有更多楼市需求低迷、库存难消化的城市加入其中。而这会导致原本已有下降预期的三、四线城市的房价又会出现上涨预期。

“放松限购、对购房者给予税收减免，这样的措施对楼市回暖有立竿见影的效果，2008年金融危机的时候已被充分证明。”谢逸枫告诉中国证券报记者，“如果三、四线城市都以微调的名义这么做，那么所谓的一、二线城市房价上涨、三、四线城市房价停涨或下降的分化局面，有可能变成房价性上涨的情形。”