顾云昌:一线城市房价上涨动力足 不应放松限购

中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受中国证券报记者采访时表示，政策环境趋向宽松以及房地产市场内在活力是上半年房地产企业销售向好的重要因素。

他表示，温州微调“限购令”意味着房地产调控政策将由行政主导逐步转向市场调节，但房价上涨动力充足的一线城市不应放松限购。当前多数房企认为政策层面预期向好，对房地产行业而言调控长效机制的出台是利好消息。

中国证券报：上半年，调控楼市的“国五条”及其细则陆续出台，房地产业面临的政策环境似乎很严峻。但无论从国家统计局的官方数据，还是上市房企半年报来看，销售数据仍然较好。是什么原因造成这种现象？

顾云昌：首先，“国五条”虽然面面俱到，但更多条款是对过去政策的重申，只有“二手房交易个税按20%征收”一条属于新政。但即便是这条措施，实际执行情况也不好。所以从政策层面来看，上半年不存在政策收紧或加码的问题，与过去两三年的政策基调是一致的。

其次，近几年促进宏观经济的有关政策都对房地产业发展带来了正面影响。其中，货币供应的放量是过去几年房地产市场发展的重要利好因素。此外，各地推行的稳增长政策有助于房地产市场升温。

第三，房地产市场本身也存在旺盛的内在活力。过去两年压抑的首次置业需求、改善型需求不断释放，成为拉动上半年市场的主要因素。实际上，市场的升温从去年四季度就开始出现，这种趋势还可能持续一段时间。

中国证券报：从财务数据上看，经过近几年的调控，房企资金状况如何？行业正出现什么变化？

顾云昌：房地产市场升温，使大部分企业的财务数据有良好的表现。其中，上市公司的情况总体要好于非上市公司。从最关键的资金状况来说，房地产企业的现金流和负债率都有了较大改善，而且当前行业资金充裕，融资渠道也比较畅通，可以说资金状况处于比较好的阶段。

值得注意的是，在近几年调控中，一些中小型房企由于未能把握好政策和市场的节奏而陷入困境，近期开始成为兼并重组的对象。从这个意义上来说，房地产业分化正在加速。

房价料呈现差别化走势

中国证券报：如果温州微调“限购令”，是否会对别的限购城市带来影响？

顾云昌：温州是当前实施“限购令”的城市中，是为数不多的非省会城市。温州微调限购政策的背景是，经过多年投资性资金的注入，这个城市的房地产泡沫开始吹大，房地产市场低迷，房价下降动力较足，个别区域的房价已经比点时下降了一半左右。更进一步说，房地产业低迷，也影响到地方经济的增速以及地方财政收入。这可能是温州微调限购政策的根本动力。

这并不意味着所有城市都应该对限购政策进行微调，尤其是市场供需压力大，房价上涨动力充足的一线城市。经过多年发展，不同城市的房地产市场呈现出“冰火两重天”的局面。一线城市存在供应压力，很多二三线城市则存在消化的问题。虽然地方政府松绑调控的意愿充足，但不是所有城市都应该放松、微调。

中国证券报：调控房地产市场的长效机制正在酝酿，在这个背景下，温州调整限购政策是否意味着行政手段将逐渐退出？这对房地产业是否是利好消息？

顾云昌：新一届政府就任以来，甚少对房地产调控进行表态，也没有出台更新的调控政策。从高层的思路上看，房地产调控正在趋向于减少行政干预、依靠市场调节为主。对房地产业的长远发展而言，这显然是利好消息，它可以维护市场的平稳运行，促进企业的优胜劣汰。

中国证券报：如何判断未来一段时间的房价走势？

顾云昌：与上半年的价格快速上涨不同，未来一段时间，房价总体会呈现出稳中有升的局面。因为大部分房地产企业资金充裕，降价动力不足，而高价地不断出现，又推高了未来的房价上涨预期。但从区域市场来看，房价走势将呈现出“差别化”的特征，不排除个别供应量大的城市出现房价下降。