地块选择问题才是保障房空置现象背后的真问题

明知道大干快上的是一批几乎无人去住的房子，但停止建设保障房，是谁也无法担得起的罪证。而如果在核心地块建设民众宜居的保障房，则会对土地财政构成“挤出效应”。地方政府最理性的选择便是，开足马力建保障房，但建到远离城市，地价几乎无成本的地方。

但凡提到“房事”，媒体和舆论总是免不了绷紧神经，而保障房变成了实时的火药桶。

近日，保障房空置问题，再次引起媒体关注。山东省审计机关对省内15市城镇保障性安居工程的投资、建设及分配情况进行审计发现，有1.29万套保障性住房处于闲置状态，其中近4成空置6个月以上。在海南，9个市县9077套保障性住房处于闲置状态；在广东，有11464套住房闲置；在云南，有2.3万套保障房被闲置。早在去年，河南省审计厅审计报告就披露，被调查的6个省辖市2009年至2010年共建成廉租房1.6万套，其中空置8215套，空置率高达51.3％。

吊诡的是，空置率居高不下，地方政府建设保障房的热度也居高不下。2012年，海南省各类保障性住房建设超额完成全年任务，全年城镇开工建设保障性住房8.41万套，占计划的111.4%；山东省去年提前3个月完成了国家下达的年底前29.5万套全部开工、年内竣工11.8万套的任务；广东省19个地级市去年共筹集保障性安居工程资金57.18亿元，实际完成开工任务7.87万套，竣工任务3.99万套，超额完成国家下达的任务。

明眼就能看出，一些地方政府是“揣着明白装糊涂”，明知道大干快上的是一批几乎无人去住的房子，但停止建设保障房，或者保障房建设未完成任务，确是谁也无法担得起的罪证。那么，这是否说明，保障房已供过于求？

这显然已经是个伪问题。且不说，发达国家25%~40%甚至更高的住房保障覆盖率，单从房价观察，如果能享受保障房待遇的民众已解决住房问题，对商品房需求的减少必定会导致房价的回归，但国家统计局的数据显示，房价在过去几年，仍是一路走高。

与国外的政府相比，比如最近破产的底特律，中国的地方政府更像“公司”。底特律政府最稳定的现金流是税收，基本没有资产。而不少中国地方政府虽然背负着巨大的债务，但其资产规模，尤其是几乎可以无限量供给的土地，却是的一笔资产。

公司作为一个理性经济人，追求的是利润，几乎可以看到，中国的一些地方政府在提供没有利润的公共产品时，均表现得很糟糕，比如教育、医疗，保障房只是实时的一个例子。而中央与地方在“事权”和“财权”的不对等，则恶化了这一局面。

在住房保障的财政支出结构中，2010年中央财政支出占16%、地方财政支出占84%，2011年中央财政支出占9%、地方财政支出占91%。可见，虽然中央政府制定了保障房建设的“红线”，但资金筹集的担子大都压在了地方政府身上。

如果资金的压力还可以通过国有银行的政策性贷款解决，保障房建设的土地则对地方财政构成了直接的“伤害”。土地是地方政府的资产，尤其是核心地块。不妨假设，如果在核心地块或者此核心区域附近建设保障房，会有何种后果？，因为能用于招拍挂的商业用地的供应减少，政府的出让金会下降；第二，大面积的核心区域的保障房会降低房价，间接影响土地未来的。也就是说，如果建设民众宜居的保障房，则对土地财政构成了双重的“挤出效应”。

2012年底，住建部代表“国务院保障性安居工程领导协调小组”与地方政府签订2012年的保障性安居工程工作责任书，竣工量全面纳入考核。也就是，保障房完成不了任务，“乌纱帽”也可能保不住。

于是，地方政府最理性的选择便是，开足马力建保障房，但建到远离城市，地价几乎无成本的地方。对于中国城市而言，最不稀缺的便是那些在土地拍卖市场上卖不出价钱的土地。而当保障房远到需要“跋山涉水”，同时交通不便，“高空置率”便应然而生。