房产市场"涨"字当头 房地产泡沫风险到底几何

从去年至今，北京楼市价格再涨，其他主要城市的总体趋势也都是“涨”字当头。最近，著名“唱空者”、经济学家谢国忠再度抛出房地产泡沫即将破灭论。万科董事长王石最近也表示，中国房地产市场确实存在泡沫，且泡沫不轻，不过，短期内泡沫破裂不太可能。记者特邀业内专家，对当前楼市泡沫与市场风险进行分析探讨。

Q 你认为目前楼市，包括一线城市和二三线城市，分别有泡沫吗，严重吗？

朱中一：这么多城市，每个城市的情况都不一样，很难笼统地说有没有泡沫。看一个城市是否有泡沫，要看供应量和需求量，还要看未来的消化能力。像鄂尔多斯这样的城市，供应量很大，需求很小，未来的消化能力也不足，就肯定是有泡沫的。可以按照这个标准，去判断其他城市有没有泡沫。

公衍奎：我觉得无论是一线城市还是二三线城市，泡沫都比较严重。大家对于判断泡沫有不同的标准，有人说价格超出实际价值就是泡沫，但价值到底应该是多少，就很难有一个客观的判断。我认为判断泡沫的一个根本标准，就是看是不是价格本身产生了自我循环和正向激励。也就是说，因为涨价导致了下一轮涨价。现在价格的增长是不是由于之前价格的增长，是不是又导致了以后价格的增长。目前的市场就是这样的情况，大家因为怕涨而赶紧买房，因此推动了未来真的涨价，又引发新一轮抢购和新一轮涨价，形成循环。

范小冲：中国楼市肯定是有泡沫的，近些年货币一直在超发，又没有其他好的投资渠道，房地产在上涨的形势下，很难剥离投资需求。但土地供应有限，购房需求旺盛也将长期存在，供求结构很难有大的改变，所以我认为短期内没有崩盘危险。

李国平：我认为现在房地产市场是有泡沫的。泡沫和市场预期有关，如果大家都认为房价要涨，会造成需求的提前释放，甚至过度释放，造成市场过热。目前这种预期看涨的情况还是很明显的。

调控长期化 现在用政策和市场预期对冲

Q 涨价和调控长期化已持续数年，你认为这种状态还会存在多久？

朱中一：现在国家也在制定中长期规划，调控肯定是过渡，主要是未来政策的衔接问题。我们也希望行政性措施尽量少一点，但长期措施出台以前，目前临时性的措施还不能取消。长期措施的思路，国五条细则里面已提到建立中长期制度的六个方面。

公衍奎：这种涨价和限价都有可能会长期化，但终究不是一种正常的形式。房地产的问题是不均衡导致短缺，目前房地产的供需结构问题不解决，这种情况就会持续下去。城市发展的不平衡、土地供应的稀缺性以及城市化进程这些影响都是存在的，但这些影响是长期持续的影响，并不能避免市场在一定时期内产生大幅波动。

范小冲：调控是会长期持续的，因为房地产和国民经济的关系非常大。房地产市场热了就会打压，冷了政府就会托市。这些年政策也不是一直在打压房地产市场，2008年也托过市。如果房地产市场一直保持上涨的压力，那么政策的打压肯定也会一直持续。如果房地产市场像2008年那样低迷，政策则有可能会转变为托市。

李国平：如果市场上涨势头强劲，购房人对未来市场上涨的预期仍然强烈，那么政策的打压就会一直持续。现在是用政策来和市场预期对冲，之前的几次调控，在一定时间内起到了调整预期的作用，但最近一次的调控作用，似乎没有2011年那次调控的作用明显。现在在房地产市场上，由于政策限制，投资和投机需求已经少多了。目前的购房需求，一部分是自住需求，也就是平常说的刚需，还有很大一部分是在通货膨胀的情况下，购房以求保值增值的需求，这部分需求是非常强烈的。

泡沫破裂风险 政策成重要的考量标准

Q 影响楼市的泡沫破裂与不破裂的主要因素有哪些？未来是否有泡沫破裂的风险？

朱中一：房地产市场是地域性很强的。希望地方政府充分了解本地市场的需求情况，制定合理的发展规划，有针对性地供应土地和房源，一般就不会出现大问题。如果过分依赖和盲目发展房地产，就有可能出问题。此外，还要把未来供应情况公布出来，就会减少购房人的恐慌情绪，也可以减少开发商的盲目开发。

公衍奎：影响未来房地产走势，甚至引发泡沫破裂的因素是金融环境是否改变。从去年到今年，开发商不缺钱，卖房套现只是一个方面，另一个重要方面是金融环境宽松。虽然房地产开发贷款的限制并没有放松，但各种信托、基金等金融创新模式很多，万科、龙湖都海外发债，融资成本很低。

今年房企不缺钱，很多房企去年上半年还需要20%、30%的融资成本，今年只需要12%、15%，大企业能做到10%以下。现在是国际性的货币泛滥，但金融的周期性和波动性很大，一旦金融市场开始去杠杆化，就会引发连锁反应，房地产市场就会扛不住。

范小冲：城市化是一个重要考量因素，中国目前还处于城市化发展的增量阶段，还有几亿人口要进城。这个阶段没有结束，需求就仍会旺盛，也能够消化房地产市场供应。现在如果取消限购，就会释放出大量需求，消化大量的房源。因此泡沫破裂的风险较小。

李国平：我认为政策是一个重要的考量标准。这些年，由于一次又一次调控的打压，楼市的泡沫一直没有到顶。政策的介入打乱了市场自然增长、自然产生泡沫、自然破裂、自然休整、自然复苏的周期。调控不是为了把房地产打垮，而是要保护房地产，不让房地产市场有规律地增长和下跌，这种干预让本来有迹可循的规律变成了无迹可循，政策也就成了左右(小区网论坛)市场的一个重要考量标准。

朱中一 中国房地产业协会副会长

范小冲 阳光100置业集团常务副总裁

李国平 高策地产服务机构首席策略官

公衍奎 华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理

 住宅市场有所降温 房价大涨警报暂时解除（来源 新京报）

潜在供应量仍未有效增长，如果未来两年住宅需求重新高涨，则房价仍有上涨的市场驱动力。

而经历了3月的喧嚣、4月的失落，5月、6月住宅市场风减浪稳，只有地市继续升温，开发商抢地热情有增无减。而政策面，除了房产税偶有消息传来，变得异常平静，与国五条及细则刚出时的闹腾劲儿相比，未免反差太大。

先看才公布的5月数据吧。国家统计局数据显示：5月份，商品房销售面积环比4月增长5.6%；而1-5月，商品房销售面积同比增长35.6%，这一增幅远好于去年全年的1.8%。然而，需要关注的是，自1-2月同比增幅突跳至近50%后，就开始持续回落，预计全年将回落至20%左右(小区网论坛)。

去年以来这轮楼市回暖，一线城市领涨。与之相适应，市场调整也表现在一线城市。按交易中心口径（剔除保障房），5月份，京沪广深四个一线城市新建商品住宅成交面积为300万平方米，环比增长11%，但同比下降12%。

2013年3月，一线城市成交量略超500万平米，4月大跌，所以虽然5月相比4月有所反弹，但仍远低于3月，而且也明显低于去年5月以来的月均成交量。这些数据背后的指代是：由4月开始，住宅成交量有所下滑，市场由量开始调整，一线率先调整，而二三线具有滞后性。

而至于大家最关心的房价，则仍在上涨，市面上很少看到动真格打折促销的楼盘。然而，房价还在上涨，但势头正在放缓。70个大中城市商品住宅价格环比涨幅，4月均值为0.95%，而3月为1.09%，也即4月涨幅已经有所回落。其中一线城市回落幅度更大些，比如北京和上海3月分别为2.7%和3.2%，而4月则回落至1.8%和2%。笔者的预判是，3月房价环比涨幅，很可能已成为过去两年和未来两年的值。

因土地市场变化滞后于住宅市场，所以三季度以后，地市也会有所降温。另外，地市只是局部热，国家统计局数据表明：1-5月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降13.1%，降幅比1-4月份扩大4.5个百分点。另外，值得关注的还有新开工数据，1-5月，住宅新开工面积同比增长0.8%。

从当前中国房地产市场的形态分析，住宅市场温度较高，量缩价涨，高位盘整；土地市场严重分化，一线城市热，三四线冷，二线适中；住宅新开工量则仍在低位徘徊。这就意味着，在国五条的作用下，住宅市场有所降温，房价加速上涨的进程已经中止，短期内房价不会大涨了，也就不必出台新的调控政策了。然而，潜在供应量仍未有效增长，如果未来两年住宅需求重新高涨，则房价仍有上涨的市场驱动力。