中原:5月东莞楼市供应出现井喷 成交量价齐升

一、宏观经济分析

全球掀降息潮，楼市调控让人民币两难

5月以来，欧洲央行、印度央行、澳大利亚央行及韩国央行纷纷公布降息政策，顿时一股“降息潮”在全球范围内猛烈地刮了起来。经济学家表示，现在是全球后危机时代，各国经济都不景气，宽松货币政策已是普遍现象，以提振国内实体经济。在低利率时代，如果中国维持高利率，境外热钱将被持续吸引注入，人民币的压力就会增加，降息无疑对中国实体经济确实有一定的好处。但从中国的实际情况来看，降息亦会带来一定的通货膨胀压力，并且很重要的一点是：对当前房地产价格会产生较大影响。降息对楼市调控和我国调结构的巨大影响，正是央行重点考虑的因素。目前我国房地产调控仍处于关键时期，房地产的投资性需求还是较大，而房价对利率一向非常敏感。有研究指出，如果现在降息，可能将刺激房价进一步上升的预期。

国家统计局公布数据显示，4月份我国工业生产者出厂价格（PPI）同比下降2.6%，跌幅超出市场预期，该数据也创下去年11月以来新低。同时发布的消费者物价指数（CPI）较上月略有上浮，同比增速为2.4%。当前CPI数据显示通胀压力不大，而PPI的超跌则预示经济动能不足。从整个周期来看，我国PPI已经连续14个月负增长，4月PMI中购进价格指数为40.1，环比3月份大幅回落10.3个百分点，连续三个月回落，也意味着PPI短期内将继续疲软。在国内制造业持续低迷。部分关键行业的产能严重过剩，而且库存重新回到历史高位，对生产者价格形成下行压力。在出口方面，近几个月来全球大宗商品价格则持续下滑。

钢材市场现两月来跌幅，线材的周跌幅高达2.67%。

5月国内钢材综合价格的跌势加剧，在最后一周下跌1.33%，为两个月来的周跌幅，其中线材的周跌幅更是高达2.67%。同时，三大钢厂下调了6月出厂价，但钢材产量却逆势增长。相关机构分析人员认为，后期钢市终端需求出现明显增长的可能性并不大，钢厂没有任何明确的减产迹象，钢材的出厂定价却面临着较大的下调压力，估计会为现货钢价的进一步下跌打开空间。因此，短期内国内钢市的下行格局难以改变。

同时，一向抗跌能力较强的铁矿石市场，跌势也在趋于明显，使得钢市的硬性成本支撑也在急速消失。在国内矿市场上，河北地区铁精粉价格小幅下跌，吨价跌幅在10元左右。进口矿价则是连续下跌，63.5%品位的印度粉矿报价在每吨127美元左右，一周下跌5.25美元；普氏62%品位铁矿石指数为每吨125.5美元，一周下跌5.5美元。

东莞力争2015年流通业增加值占GDP比重18%

5月6日召开的市政府常务会议审议通过了《关于加快东莞市现代流通业发展的实施意见》（以下简称《意见》）等事项，东莞市将通过加大用地、财政、税收、金融等多方面的支持政策，力促现代流通业质量和水平明显提高，加快我市从“流通大市”向“流通强市”转变，全市基本形成“一港三带六园区”物流产业布局，物流业与制造业联动发展取得重大突破。《意见》提出，到2015年，流通业增加值占GDP的比重提升至18%，全社会消费品零售总额达1800亿元，物流业发展水平明显提升，全社会物流总费用占GDP的比例持续下降。

3213亿：东莞今后三年将建47重要基建项目

根据省《加快推进全省重要基础设施建设工作方案（2013～2015）》、《“十二五”后三年重要基础设施建设项目推进计划表》及我市“十二五”发展规划，从今年开始的“十二五”后三年，我市共有省市重要基础设施建设项目47个，总投资3213亿元，重点推进公路、铁路、港航、城市、能源、水利、环保等7个方面的项目。

在这47个项目中，已开工项目22个，总投资953.7亿元。其中，2013年计划投资183.6亿元，7个项目计划2013年完工；未开工项目25个，总投资2260亿元。其中，2013年计划投资31亿元，6个项目计划2013年开工，12个项目计划2014年-2015年开工，7个暂未明确开工时间计划。其中，虎门二桥计划今年年底开工，要建设高速公路12.9公里（含广州、东莞段），投资113亿元。

二、楼市动态

中指院：5月百城房价连续12个月环涨

中指研究院发布的资料显示，2013年5月100个城市的住宅平均价格自2012年6月起连续第12个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.19个百分点；同比连续第6个月上涨，涨幅扩大至6.9%。5月，100个城市(新建)住宅平均价格为10180元(人民币，下同)/平方米，环比4月上涨0.81%。其中，77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。 与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少2个，其中跌幅在1%以上的有4个；本月环比上涨的城市比上月增加1个，其中涨幅在1%以上的有43个，较上月增加3个。同比来看，100个城市住宅均价与2012年5月相比上涨6.90%，涨幅相对上月扩大1.56个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月上涨1.05%，与上年同期相比上涨9.68%。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，住宅价格中位数为7066元/平方米，环比上月上涨1.42%。

学位政策将逐步取消

4月，寮步镇率先取消学位的政策：从今年开始，将不再给新建楼盘审批公办学位，一律按积分入学办法进行申请读公校。而之前赠送学位的楼盘，还可以保留学位到用完，预计未来一两年内，寮步的学位将会彻底被消化。紧接着，5月17日，南城街道召开调整购房入学政策咨询会，宣布取消学位政策，不过将设三年过渡期，三年内有入学指标的楼盘，业主子女还可以入学。南城区成为继寮步后，东莞第二个取消“学位”政策的镇街。对此，东莞市教育局表示，将逐步取消学位政策。

三、5月供需价格

1、商品房供应情况

5全市有39目商品房新增上市，合计供应面积118.51万㎡。其中，普通住宅（洋房+公寓）供应82.26万㎡，环比大幅增加114.67%，别墅供应放量亦非常明显，有30.81万㎡，较4月增长434.90%。

2、商品房成交情况

5月全市商品房成交7576套，合计面积75.07万㎡，环比增长32.21%。其中住宅成交68.28万㎡，成交金额59.19亿元，环比分别增长31.59%和33.97%。

四、中原研究观察评论

1、5月供应井喷，供应紧缺现象得到缓解

5月，全市商品房新增供应放量明显，共有39个项目有新产品上市，住宅供应8691套，供应面积突破100万大关，高达113.07万㎡，是2011年9月以来的水平。2011年至今的月平均供应量维持在47万㎡的水平。实际上，2013年1-4月，东莞住宅每月平均亦只有35万㎡，市场供应紧缺现象较为明显。5月作为全年营销旺季，供应量井喷，主要原因是这个月对于各大房企来说，是完成上半年业绩一个至关重要的时间节点。各房企根据自身实际情况，通过对市场的把握纷纷调整营销策略，加大供应力度，推售节奏及宣传力度加大，为市场及时补充丰富的房源选择，配合多样的优惠促销手段，务求刺激购房者出手。

2、5月刚需户型供应比例依然萎缩，改善型产品比例继续膨胀

5月全市新增住宅高达113.07万㎡，环比大幅增长156.5%。其中70-120㎡刚需户型供应5297套（合并后套数，以下同），占比65%，比例较上月还下降了3个百分点。而反观120-200㎡改善型产品，本月供应1667套，较上月473套激增2.5倍，占比继续膨胀，为22.53%，比4月（12.6%）增长了近10个百分点。供应主力项目有中信观澜凯旋城205套、新世纪•领居224套、深业•欧景城174套、金海怡景花园184套、绿茵温莎堡144套。另外，5月小户型公寓产品出现“零供应”，产品类型供应出现极端表现。

3、精彩多样的楼盘营销活动助力下，5月成交量恢复高位

借助旺盛的楼市营销氛围，5月住宅成交量恢复高位水平，商品房成交75.07万㎡，其中住宅成交68.28万㎡，6447套，继今年1月、3月之后，再次突破60万㎡。5月的劳动节、母亲节等节假日为楼盘营销活动提供了噱头，据不完全统计，有超过60个楼盘举办各种营销促销活动，形式囊括一般的暖场、开盘、加推、清货优惠专场等，而部分全新项目亦积极启动前期蓄客工作如开放销售中心、开放样板房，比如宏远•御庭山、怡丰君逸名轩。在楼盘活动、媒体炒作等热烈渲染下，5月被称为“红五月”，但回看住宅成交量，68.28万㎡的水平并没有“特别红”，比今年的1月、3月仅多了几万㎡，只能说恢复高位水平。

4、临深片区持续成交旺盛，抢夺城区主力位置

据东莞中原研究部统计显示，5月临深片区（塘厦、凤岗、樟木头、清溪、黄江）五镇商品住宅合计成交19.73万㎡，1867套，按成交套数占比29%。实际上，除了今年4月份以外，自2012年10月份开始，临深片区的成交比重一直上升，且占比均保持30%左右的水平，水平为今年1月份的35%。而反观中心城区则在同一时段成交占比逐月下降。中心城区一直以来的成交主力地位在今年被打破，其原因包括：，中心城区刚需房源一直偏紧，市场可选择产品有限，刚需缺口加剧且不能得到及时有效补充，直接拉低了该片区的成交量。第二，临深片区具竞争力的价格洼地优势、充足的供货量吸引深圳购房者持续入市，对该片区乃至东莞楼市成交的作用相当明显。成交主力楼盘有塘厦的观澜碧桂园369套、中心观澜凯旋城157套、金地•博登湖104套；樟木头的绿茵温莎堡189套、中惠香樟半岛129套。

5、项目价格松动迹象明显，5月成交量价齐升

据东莞中原研究部统计数据显示，2013年5月东莞商品住宅均价为8668元/㎡，环比4月上升1.81%。普通住宅（洋房+公寓）成交均价8039元/㎡，环比增加1个百分点。

全市188个连续两个月有商品住宅成交楼盘之中，销售价格有所提升的项目个数占57%，显示过半数项目有价格松动迹象。而提升幅度在10%以上的项目占比有10%，为价格上行提供了动力。

6、库存量止跌回升，刚需户型缺口短期难以补平

据东莞中原地产研究部统计数据显示，截至5月31日，全市商品住宅库存面积为468.65万㎡，终止了自2012年9月开始连续八个月的跌势。按照过去12个月住宅月均消化面积计算，目前商品住宅的消化周期为8.0个月。5月的住宅供应量是非常充足的，高达113.07万㎡，是过去19个月以来的水平，市场供应得到有效的补充。但同时，市场需求亦非常强烈，4月市场成交量下滑，部分购房者期待五月开发商有更多的产品选择和更优惠的促销折扣，将置业计划推延。在供应量得到及时补充的大环境下，各类营销活动将市场氛围节节推高，积压的市场需求被激活释放，5月的住宅成交量达到68.28万㎡，成交金额59.19亿元，这两项指标环比均有超过3成的增幅。5月楼市可谓供需两旺，但库存面积并没有特别明显的增长，环比增幅11.03%。从消化周期的角度看，亦仅为8.0个月，相比2012年全年保持10-12个月的平均水平，显示市场缺口非常明显，并且不能单靠一两个月来快速补平。

从产品结构来看，刚需户型80-120㎡产品（剔除合并户型后的数据）的库存面积115.85万㎡，占比24.7%，比例较4月（24.3%）几乎没有变化。原因主要是5月改善性产品比例继续膨胀，至5月底，120-180㎡改善型及180㎡以上豪宅洋房产品的存量面积为166.13万㎡，环比增加了10万㎡，占比35.5%，显示市场产品结构性失衡局面依然严峻。

五、6月楼市展望

1、经济：市场信息普遍利好，城建、投资带动消费信心增强。

一季度公布的经济数据显示，2013年东莞经济增幅为8.6%，经济反弹明显且势头强劲。5月，东莞政府又宣布，从今年开始的“十二五”后三年，共有省市重要基础设施建设项目47个，总投资3213亿元，重点推进公路、铁路、港航、城市、能源、水利、环保等7个方面的项目。紧接着，麻涌、望牛墩、虎门等镇区宣布相应的城市建设重点项目，东莞掀起新一轮的投资和城建的热潮，一系列的市场利好消息，将有效带动整个城市投资信心的恢复，对消费、置业的信心亦会得到增强。

2、供应：上半年业绩最后冲刺月，临深片区仍是供应主力

据不完全统计，6月东莞将有约60万㎡，接近30个项目有新增产品推出市场。而供应主力片区毫无悬念仍将是临深片区，特别是塘厦市场，金海怡景花园、观澜碧桂园、万科朗润园、万科棠樾等项目将贡献接近16万㎡的货量，其中金海怡景花园主要供应70-120㎡刚需产品及140-160㎡改善型产品合计8万㎡，接近800套。此外，樟木头、黄江、凤岗三个区域亦有合计约9万㎡的货量供应，整个临深片区6月大约有25万㎡的新增货量，供应主力地位非常明显。

3、成交：“以价换量”已成过去式

2013年1-5月，东莞楼市整体态势良好，公积金新政、“新国五条”政策影响甚小，楼市向上态势强烈，成交特别是刚性需求持续旺盛，开发商对市场普遍持乐观态度，“以价换量”失去了市场基础，许多楼盘从4月开始已经陆续有价格松动的迹象。预计6月市场成交态势会继续往上，成交量将保持平稳上升，但由于投资需求不活跃，刚性自住需求是市场主调，所以价格不会出面明显的大波动，更多的是跟随收入和经济增长而增长。

4、价格：大户型产品比例持续膨胀，价格上行压力显现

5月普通住宅（洋房+公寓）供应7355套（合并后数据），其中120-200㎡改善型以及200㎡以上大户型产品供应1812套，占比24.6%，比例较4月同类别产品比例12.6%增长了12个百分点。大户型产品比例持续膨胀，一方面会造成市场一定的去货压力，更重要的是，大户型产品对整个住宅市场均价的拉动作用将会加强，价格上行压力显现。

六、5月业绩排名

1、2013年5月东莞开发商（商品房）销售金额排行榜（前10）

2、2013年5月东莞楼盘（住宅）销售金额排行榜

3、2013年5月东莞楼盘（住宅）销售面积排行榜

4、2013年5月东莞楼盘（住宅）销售套数排行榜