东莞4月土地市场成交出现大幅下滑 环比降6成
东莞中原2013/05/06 16:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2013年4月，东莞土地市场表现异常冷清，无论是供应还是成交都显得门可罗雀，十分沉寂。从土地供应来看，4月政府推地力度依旧偏弱，合计11宗地块供应，面积39.97万㎡，环比上升36.14%，同比下降8.31%。其中，商住地3宗和商服用地1宗。工业用地以麻涌、中堂等产业用地为主，东坑、寮步、樟木头分别供应1宗商住地，黄江供应一宗商服用地。
从成交地块来看，受供应偏紧影响，土地成交也不见起色。4月土地共成交10宗地块，面积合计21.16万㎡，环比下降57.80%，同比下降36.97%。其中，商住地和商服地各成交1宗，商住地成交宗数下跌至2005年以来同期的低位。本月关注的市场焦点是流拍重灾区的寮步凫山村地块顺利出嫁，此前该地块曾在1月流拍。随后政府仍然锲而不舍地多次推商住地均以流拍收场，颇有“女子”待字闺中，却无婆家问津，场面十分尴尬。该片区位于寮步北部片区，靠近生态园大道，直接辐射的东坑是一个经济发展水平较为落后的镇区，购买力十分弱，众多开发商不敢贸然布局。时隔3个月，地块再次出让确实引来市场的高度关注，最终中惠地产以底价2.73亿元拿下，大出市场意料，打破片区以往无人问津的尴尬局面。另一宗商服用地位于黄江合路村，被花样年以高于底价100万元的3150万元拿下，折合楼面地价1266元/㎡。地块靠近黄江大道，离黄江医院、黄江人民公园仅1公里，属于黄江镇中心地带，商业氛围浓厚。周边的裕元工业区作为黄江的一大园区之一，进驻30多家企业，能带来一定的人流消费。该地块具有明显的商业优势，而离地块6公里远的花样年江山商铺成交均价去到16913元/㎡，由此可见，1266元/㎡的楼面地价存在较大的获利空间。
今年来，除了寮步凫山村几个商住地多次流拍外，其余供应地块基本能顺利交易。进入4月，土地市场仍表现得十分冷清，土地供应明显不足，充分反映了：其一，政府优先扶持重大项目的产业用地需求，大量供应此类用地支持产业升级和调整。其二，近年两年来，东莞经济明显放缓，越来越多的旧厂房愿意腾出土地搞房地产开发投资。在土地存量不足、供应偏紧的市场下，越来越多开发商将会改变招拍挂的形式拿地，更多是通过三旧改造等合作方式拿地。这无疑是合作的双赢。其三，随着东莞城市化的进程加快，轨道交通的通车近在眼前，城区的房地产开发已日趋成熟，可开发的土地资源越来越少，发展热度转向镇区已成必然。
近期东莞公布2013年土地供应计划，住宅预计供应210万㎡，连续三年下滑，奠定了东莞今年土地供应将现偏紧的基调，究其原因：其一，政府重点放在产业调整和城市升级，继续加大企业升级转型的力度。从短期来看，企业的升级转型迫使部分低端工厂和投资客的外移，从而带来部分人口的流失，为东莞的短期阵痛。从宏观的长远角度来看，产业调整和升级能为东莞带来新的发展思路，引进高端人才带来较强的购买力，从而产生居住需求。其二，住宅土地供应的偏紧，政府部门或会加大闲置土地的处置力度，把一些已推入市场未能得到合理利用的土地盘活，部分项目将会被迫加快动工进程。其三，历经过前几年的土地放量，后市商品房供应仍旧充足，为权衡房地产开发的持续发展，防止楼市泡沫，土地供应有所收紧。
4月关键数据一览：
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月度总体叙述：
4月东莞土地市场表现相当冷清，与去年同期相比，今年的土地供需同步萎缩，同比全线飘绿。供应方面，4月东莞土地市场供应39.97万㎡，环比上升36.14%，同比下降8.31%，4土地整体供应量出现环比大幅上涨，主要是麻涌供应一宗15.6万㎡的工业用地，占总供应量的39%。其中，商住地供应3宗，面积合计9.42万㎡，环比上升38.12%，环比下降63.24%。
成交方面，东莞土地合计成交10宗，面积合计21.16万㎡，环比下降57.80%，同比下降36.97%；成交金额4.33亿元，环比下降54.36%，同比下降51.35%。其中商住地仅成交1宗，面积合计5.85万㎡，环比下降46.34%，同比下降42.58%。
价格方面，东莞土地成交单价为2047元/㎡，环比上升8.14%，同比下降22.82%。其中商住地成交单价为4665元/㎡，环比下降26.70%，同比下降36.40%。商住地成交楼面地价为2120元/㎡，环比下降23.99%，同比下降32.43%。
一、2013年4月土地政策法规一览：
土地资源稀缺性的日益凸显，国土部门对违法违规用地的管控持续加码，4月国土部门继续加大土地的监测力度，违法违规案件由季度通报改为即时通报。此外，4月土地供应计划公布，住房用地供应15.08万公顷，为过去5年年均实际供应的1.5倍，部分城市供应缩减，东莞住宅预计供应210万㎡，连续三年下滑，奠定了今年东莞土地供应偏紧的基调。
四月大城市土地收金出现分化，一线城市房企拿地热情重新点燃。
4月300个城市共推出3229宗，环比增加58%，同比增加7%；推出土地面积11812万㎡，环比增加40%，同比减少0.5%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合用地）882宗，环比增加32%，同比增加11%；推出土地面积3889万㎡，环比增加32%，同比增加2%。近期商住房用地供应计划及各城市计划先后公布，部分城市供应量缩减，本月土地推地量环比增加，但仍小幅低于去年同期水平。
成交方面，4月300个城市共成交土地2153宗，环比减少17%，同比减少9%；成交面积7566万㎡，环比减少24%，同比减少15%。其中，住宅用地635宗，环比减少18%，同比增加13%。
受房地产调控持续从严影响，开发商拿地日趋谨慎，但重点城市优质稀缺地块仍受追捧。一线城市不少房企仍保持较高的拿地积极性，一方面得益于2012年房地产市场交易量的回暖，相当一部分企业借此回笼了大量的资金，客观上具备了拿地的资金条件；另一方面，在2011年一整年到2012年上半年接近一年半的时期内，很大一部分企业都采取了"卖房不买地"的企业战略，从主观上确实有补仓的需要。随着市场行情的转好，企业的拿地热情重新被点燃，土地市场再度成为卖方市场。
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4月一线主要城市土地供需一览表：
北京：4月土地出让金67.8亿
4月北京土地市场成交14宗土地，其中住宅地块2宗，合计土地出让金仅为67.8亿，继续远低于之前的1-2月份。4月开始，整体土地市场成交数据冷清，主要原因是供应短期出现空窗期。但今年以来，北京前4个月土地出让金已经达到了547.7463亿，远高于2012年同期的134.8974亿，同比涨幅高达306%。对于5月北京土地市场，业内的预期是限房价竞地价地块可能出现。
上海：土地市场现高潮5月出让金将再破百亿
在沉寂了几个月后，上海土地市场迅速在一季度末重新恢复热度，并在4月攀升到高点。截至4月底，上海土地交易市场已连续两个月保持百亿以上的成交记录。
从去年开始逐渐回暖的上海经营性土地市场在刚刚过去的4月出现了一个小高潮。4月10日，浦发集团竞拍的唐镇地块，以37.75亿元的总价创下了今年总价地王，溢价65%；4月25日，备受瞩目的古北黄金商办地块经过229轮竞价最终为SOHO中国豪掷31.9亿元摘得，溢价48.37%。上海5月预计出让的21宗地块起始总价也已经超过117亿元，若届时出现溢价，上海土地月成交金额还有望再攀年内新高。
中山：4月土地市场成交平淡 成交金额不到1.6亿元
虽然4月份坦洲、东凤、横栏等镇区频频有一些小幅商住、商业地块推出市场并录得成交，但总体来看，缺乏大宗地块上市成交，令整个4月份的中山土地市场显得较为平淡。中山市国土局本月仅有4宗土地成交记录，折合成交总额不到1.6亿元。
鉴于中山目前土地存量面积较大，加上新开工项目众多，未来一段时间开发商拿地的积极性不会太高，土地成交仍将保持相对平淡的表现
常州：4月土地成交近12万方 环比下降38.69%
2013年开局以来，常州土地市场一直都表现得比较平淡，金三银四之际，在常州楼市大展拳脚之时，土地市场还是维持了一贯的低调。据统计，截止到目前4月26日，仅有中心城区8幅地块底价成交，武进区5幅地块挂牌，新北区今年以来还一直处于无动静状态。4月地块总成交面积118345平方米，总成交金额124186万元。
三、政府推地力度偏弱，4月土地供应表现相当平淡。
4月供应3宗商住地，缺乏热点优质地块。
4月土地共供应11宗地块，分别是3宗商住地用地、6宗工业用地、1宗商服用地以及1宗托幼儿用地。供应地块全是镇区地块，但无热点优质地块挂牌。樟木头挂牌转让一宗占地仅5543㎡的小地块，寮步凫山村出让的商住地被中惠地产以底价拿下。今年1月金达地产以溢价60%拿下东坑井美村的一宗R5性质用地，同样位于镇中心的东坑凤大村本月供应一宗R5性质的商住用地，起步楼面地价905元/㎡。
从土地供应来看，4月土地供应量比3月有所升温，但显得相对沉寂，归根于今年政府继续加大产业需求的供应工业用地供应，而有意控制房地产的土地出让，加大闲置土地的处置力度，盘活闲置土地得到充分运用。存量土地显得不足，使得土地供应下滑，未来土地出让尤其城区更多以三旧改造的方式盘活，镇区尤其水乡片区将逐渐成为土地供应的活跃区域。
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2013年4月东莞挂牌上市土地情况一览：
4月土地市场现疲态，成交出现大幅下滑。
4月东莞商住地仅成交1宗，土地市场冷清显露无疑。
从成交地块来看，受供应短缺影响，土地成交也不见起色。4月土地共成交10宗地块，面积合计21.16万㎡，环比下降57.80%，同比下降36.97%。其中，商住地和商服地分别仅成交1宗，商住地成交宗数下跌至2005年以来同期的低位。本月关注的市场焦点是流拍重灾区的寮步凫山村地块顺利出嫁，此前该地块曾在1月流拍。随后政府仍然锲而不舍地多次推商住地均以流拍收场，颇有“女子”待字闺中，却无婆家问津，场面十分尴尬。该片区位于寮步北部片区，靠近生态园大道，直接辐射的东坑是一个经济发展水平较为落后的镇区，购买力十分弱，众多开发商不敢贸然布局。时隔3个月，地块再次出让确实引来市场的高度关注，最终中惠地产以底价2.73亿元拿下，大出市场意料，打破片区以往无人问津的尴尬局面。另一宗商服用地位于黄江合路村，被花样年以高于底价100万元的3150万元拿下，折合楼面地价1266元/㎡。地块靠近黄江大道，离黄江医院、黄江人民公园仅1公里，属于黄江镇中心地带，商业氛围浓厚。周边的裕元工业区作为黄江的一大园区之一，进驻30多家企业，能带来一定的人流消费。该地块具有明显的商业优势，而离地块6公里远的花样年江山商铺成交均价去到16913元/㎡，由此可见，1266元/㎡的楼面地价存在较大的获利空间。
2013年4月东莞土地成交一览：
五、4月仅一宗商住地以底价成交，楼面地价大幅走低。
4月东莞仅成交1宗商住地块，位于流拍重灾区的寮步凫山村，再次出让被中惠地产以底价收入囊中，折合楼面地价2120元/㎡。由于没有热点的优质地块支撑，4月楼面地价迅速走低，环比下降23.99%，同比下降32.43%。
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六、5月土地市场有望逐渐升温，地块综合素质参差不齐。
截止5月3日，根据市国土局已经公告的情况来看，5月东莞土地市场进入最后竞价的土地有11宗，总面积67.4万㎡；其中商住用地4宗，占地面积9.57万㎡；7宗工业用地，面积合计57.83万㎡。从挂牌上市的地块来看，5月土地交易有望走出4月的低迷行情，预计交易量会明显升温。从地块综合素质来看，5月挂牌上市的地块亮点不多，东坑、寮步、常平、樟木头分别有1宗商住地上市，地块综合素质参差不齐。颇具关注的是东坑凤大村和常平还珠沥的R5性质商住地。今年1月金达地产以溢价60%拿下东坑井美村的一宗R5性质用地，同样位于镇中心的东坑凤大村本月供应一宗R的商住用地，商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，起步楼面地价905元/㎡，相对于1月金达地产拿下的2685元/㎡，地块具有一定的价格优势，目前已有企业报价，预计将吸引有意耕作东坑或东坑的本土房地产企业参与抢拍。另一宗位于常平大道还珠沥村出让一宗商住地，同样为R5性质。常平位于东莞东部，地处广深经济走廊中段，大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路三线交汇处，东莞火车东站等独特的地理优势，使得近年来常平房地产渐渐火热，目前已有卓越、万科、富盈等品牌开发商布局，该地块位于常平大道的还珠沥村，交通优势明显，周边有乐购、万悦购物广场等大型购物中心，商业氛围较为浓厚，由于该地块属于商住混合用地，商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，优越的地理位置和商业前景，是地块的巨大优势和吸引力所在。该地块面积仅1万㎡，起步楼面地价1325元/㎡，容积率达到4，预计未来或会建成一栋高层公寓和商业裙楼。
今年以来，商住地供应一直呈现偏紧状态，供应的地块基本能顺利交易，个别镇区地块意外热门，开发商拿地需求较为旺盛。但受供应短缺影响，商住地成交不见起色。借助土地供应紧张的契机，寮步凫山村顺势地再次推商住地，最终不负所望地被中惠地产拿下。5月凫山村再次供应一宗48990㎡的商住地，同样位于金兴路，与中惠地块仅一路之隔，起拍楼面地价1921元/㎡，是否能逃离流拍厄运，顺利找到婆家，仍有待观察。
5月挂牌上市交易的土地一览：
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