你知道么 | 怎样提前还贷划算？

买房后，手头有了宽裕的现金，就开始盘算如何减轻房贷压力。这就会涉及到房贷能否提前还的问题了。

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。简言之，为了省利息，不着急还的房贷先还上了。

类型一：提前全部还款

即将所剩贷款一次还清。利息总额就是提前还贷前的利息额。

类型二：部分提前还款，月供不变，缩短还款限期

即通过还一部分贷款，使贷款总额变少，每月所还房贷数量不变，可早日还完房贷。

类型三：部分提前还款，减少月供，还款期限不变

即通过还一部分贷款，使贷款总额变少，还是贷款相同的期限，但是每月月供减少。

类型四：部分提前还款，减少月供，同时缩短还款期限

即通过还一部分贷款，使贷款总额变少，贷款期限也变少，月供也变少。

类型五：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限

即通过还一部分贷款，使贷款总额变少，贷款期限也变少，月供也变少。

哪种类型提前还款更省利息？

阿明去年1月买了一套房，价值100万元，首付30%，贷款额为70万元，贷款期限20年。

按目前的新基准利率4.9%，用等额本息还款法计算，房子的月供为4581.11元，其中利息为1664.44元，20年利息总支出高达399466元。

目前阿明手里有大约20万的闲钱，准备拿出一部分来提前还款，账房先生帮助他对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。

因为此前已还款54973.3元，其中本金21143.97元，利息33829.33元。

种，一次还清所剩贷款。

全部提前还款的话，这一次需要还681628.03元，其中该月的利息为2772元（阿明已偿还54973.3元，即已经偿还12个月。第13个月的利息算法是剩余本金X月利率，即{700000-21143.97}X4.9%÷12=2772元）。

与原来的相比，节省利息=399466-33829.33-2772=362864.67元，即36.29万元。

第二种，月供不变，缩短还款期限。

如果提前还款10万元，仍保持目前的月供水平即4581.11元，贷款期限缩短为15年9个月。

与原来相比，现在每月4581.11中仍有985.73元为利息。

节省利息=399466-33829.33-985.73*161个月= 128303.63元，即12.83万元。

第三种，减少月供，还款期限不变。

如果提前还款10万元，贷款期限不变，还剩19年，月供减少为3904.48元。

与原来相比，现在月供减少，但利息比例上升，3904.48元中有1564.09元为利息。

节省利息=399466-33829.33-1564.09*202个月=49690.73元，即4.97万元。

第四种，减少月供，缩短还款期限。

提前还款10万元，月供减少为4547.8元，还款期限缩短为18年。

与原来相比，接下来总共还需支付利息239704.89元。

节省利息=399466-33829.33-239704.89=125931.78元，即12.59万元。

第五种，增加月供，缩短还款期限。

提前还款10万元，月供增加为6639.46元，还款期限缩短为10年。

与原来相比，接下来总共还需支付利息138161.47元。

节省利息=399466-33829.33-138161.47=227475.2元，即22.75万元。

五种方式比较结果：

36.29万元>22.75万元>12.83万元>12.59万元>4.97万元

由此看来，一次还清是经济的，其次是增加月供的同时缩短还款期限。

以阿明的情况来看，还没有一次还清的能力，但即使提前还款，手里的钱也比较富余，所以可以考虑增加月供的同时缩短还款期限。

当然，选择哪种还款方式，重要的是要看自己的经济情况，凡事都要量力而为。

三种情况不宜提前还贷

一、签订贷款合同的时候享受了银行给予的利率优惠。

由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照新利率执行，利息也只会比前期更低。

二、等额本金还款期已过1/3的购房者。

由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。

在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

三、等额本息还款已到中期的购房者。

等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

在这想告诉大家的是，现在商业贷款、公积金贷款利率达到史上低，如果有更好的投资渠道，就没有必要提前还贷。

此外，提前还贷意味着手里的流动资金变少，购房人也要考虑自身经济能力，避免造成还贷后手头钱不够用了的尴尬局面。