各种税费占了房价中的大头 一套房征收60多种税费
新华网2012/12/06 09:13
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每平方米1.7万元的北京房子,水泥、钢筋等建设成本不过3000元，各种税费占了房价中的大头
一套房征收60多种税费
据不完全统计，在我国，一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费多达60余项。据了解，房地产开发企业主要涉及的税费有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等。
房地产开发环节的税费
据媒体报道，以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算缴纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。有分析者认为，这些税费负担由开发商部分转嫁到了购房者身上，很多都直接或间接地转化为房价的一部分，最终推高了房价。
新房交易涉及的税费
购房之后产生的税费问题常被购房者所忽视，其实税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，在购房前适当了解购房税费常识，不仅利于合理规划财产、做好购房预算，还可避免因税费问题和开发商产生摩擦。因各地政策或买方付款方式不同等原因，不同性质的房屋出售时在税费上有很大的区别，以下仅提供基本税项介绍。
根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳。住宅类房屋标准按房款总价的1%-4%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。
印花税，是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。对于购房者而言，印花税的税率是万分之五，即购房者应纳税额为房价款乘以万分之五的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。
房屋维修基金，包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3%的比例向售房单位缴纳维修基金。
登记费，其收费标准分为住房与非住房。住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。
此外，还有《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费等。如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：评估费，评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分为0.25%。保险费缴纳方式为分为财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数，综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额。如果购房需要办理公证，则要缴纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。
延伸阅读：
二手房交易涉及的税费
在二手房交易环节，二手房交易涉及的营业税、契税等，与房屋是否为普通住宅直接相关，通常来说非普通住宅交易税费高于普通住宅，而且各地的征收标准并不十分一致。但大体上主要分为以下几种：
正常过户的情况下，首先卖方需要缴纳营业税，税率为5.55%。转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过5年都需要全额征收营业税。
其次卖方还要缴纳个人所得税，税率交易总额1%或两次交易差的20%。如果是家庭住宅且购买时间超过5年，可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
买方需要缴纳契税，基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，征收方法是按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
赠与过户，免征营业税和个人所得税，不论房产什么情况都需要征收全额契税。继承房产交易过户和析产都不需缴税。
评论
捆着62种税费的房子不可能便宜
一套房子要收取多少税费?据初步统计,我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多,涉及房地产的收费多达50项,两者共计62项。
人大代表、北京市人大常委会主任杜德印指出,均价每平方米1.7万元的北京房子,水泥、钢筋等建设成本不过3000元,占目前北京房屋均价不到两成。
人们不免要问,去除建设成本后的1.4万元哪去了?工商联房地产商会调查表明,房地产开发总费用支出的一半,通过税费与土地出让金流向政府。建房子,交人防费、消防费、配套费、评价费,防雷检验费、开口费、治安费、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税、营业税、所得税等,各种税费占了房价中的大头,在一定程度上拉升了房价。
“一套房征收60多种税费”,意味着遏制房价绕不开税费关。在不少地方,土地转让金等占财政收入比重相当高,若房价不上涨,财政可能就要过紧日子。可见,遏制房价,不能只盯着开发商,也应盯紧税费,从清理、规范税费着手,尽快完善房地产税制,取消不合理收费,使区域经济增长真正摆脱对房地产业的畸形依赖。
另外，有关方面从房价中切走的巨大“蛋糕”用到了哪儿,同样引人关注。如果说,有关方面把税费收入用来盖保障房,让多数人不买商品房也能有房住,也是一种不错的选择。然而,人大常委会调研中发现,各地保障性住房完成率偏低,无论是建经济适用房还是建廉租房,如果总是“剃头挑子一头热”,难以有效的解决。
商人逐利,我们不能奢望开发商姿态高、自降利润,但可以清理好粘在房子上的各种税费,限度降低房价中的税费比重,多建保障性住房。有关部门敢于革除自身弊端,舍得放弃既得利益,人们才能不会为62种税费埋单,对遏制房价上涨才会有盼头,真正提高居住质量。
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