住房租售比约为1：380投资住宅租32年才回本
大庆日报2012/05/14 08:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
我市2012年上半年城区存量房屋基准价日前公布，根据公布的房屋基准价格和租赁价格计算，我市城区房屋租售比约为1：380，这意味着买一套房子，要收回成本，至少要出租380个月。这个数字，低于国际上1：300的健康租售比。
在房价不再确定有快速上涨空间的背景下，是买房还是租房？是否还能“以房养房”？置业者很纠结。
主城区租售比约为1:380
在我市购买一套住宅，如不考虑房价的因素，要收回成本，至少要出租380个月，也就是32年。
萨尔图区塞纳花园8 楼一套两居室，销售基准价是每平方米5000 元，租赁价是每平方米每月13元，租赁比为1：385。
毅腾商都8 楼的一套住宅，销售基准价是每平方米5400 元，租赁价是每平方米每月13元，租赁比达到了1：415。
格林小镇高层，房价是每平方米4700元，租赁价也是每平方米每月13 元，租赁比为1：361。
再看看让胡路区，九区的两居室，售价是每平方米4700 元，租赁价格是每平方米每月12.5元，租赁比为1：376。
租赁比的是大同区的海通家园，房屋销售价是每平方米4200 元，租赁价格每平方米每月仅5 元，租赁比高达1：840。
龙凤区瀚城国际住宅基准价在每平方米5500 元以上，而租赁价每平方米每月也就10元，租赁比在1：650左右。
平均算下来，我市主城区房地产市场的租售比在1：380 左右。按照这个比值，在大庆购买一套住宅，不考虑房价的因素，要收回成本，至少要租出380 个月，也就是32年。
从事多年二手房销售的李女士告诉记者，2005 年后商品房价格不断攀升，越来越多的购房者将投资回报的标准缩短为5 年以内，而主要来源就是房价的。很多人把买房作为抵御通胀、短线获利的手段。
可是，楼市新政的不断打压让房价的快速上涨势头得到了有效遏制，买家开始把目光投向租房市场。
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租房VS购房哪个更划算
贷款20 年买一套价值60 万元的房子，一共要投入96 万元。如果租房子住，这笔房子上的投入将变成约70 万元的存款。所以，租房和买房哪个划算，要看房子的空间有多大。
究竟是买房划算还是租房划算？我们不妨算一笔经济账。
李先生在学伟绿色家园S01 号楼9楼，租了一套120 平方米的住宅，房租是每年19200 元。前几天，房主说，如果李先生愿意，他可以把房子出售给李先生，售价是5000 元/平方米，总房款是60 万元。但看到目前不断上涨的房租和看不清的房价，李先生很犹豫，不知道自己到底是该买下这套房子，还是继续租用。
对于这个问题，记者采访了荣膺“大庆日报地产精英”称号的徐晓东，他说，是买房还是租房，未来房价是关键。
算账1：买房20年支付总利息36万
如果李先生以商业贷款来买房，首付至少要交付30%，为18 万元，剩下的42 万元要从银行贷款，贷款时间是20年。目前5 年以上的贷款利率是7.05%，按照等额本息贷款每月还款额为3268.87 元，20 年下来，需要支付利息36万元。也就是说，李先生投资了96 万元，拥有的是一套住宅。
算账2：租房20年可有69.9万元现金
如果租这一套房子20 年的话，又会是怎样的情况？
目前每月的租金是1600 元，假定20年不变，李先生共需支付租金38.4万元。原用于支付月供的3268 元闲钱还剩下1668 元。假定每月1668 元用于银行定存，以目前年存款利率3.50%计算，20年能获得约为1.1万元的利息。
另外，原本用于首付的18 万元存入银行，五年期整存整取一次，连存4 个5年，20 年后利息收入共计为10.2 万元。
两项李先生共获利息11.3万元。
如此一来，与买房支出96 万元相比，李先生相当于剩下了96 万元-38.4 万元+11.3万=69.9万的资金。
“要想知道是租房划算还是买房划算，其实就是比较20 年后，是这套二手房价值更高，还是69.9 万元的资金价值更高。”一位银行工作人员告诉记者。
比较：房价上涨15%买房才划算
按照总价60 万元计算，这套二手房的单价是5000 元/平方米。假设用69.9万的资金来购买了这套房，相当于单价5825元/平方米。
也就是说，张先生买房是赔是赚，要取决于20 年后，这套120 平米的二手房单价能否上涨至5800多元。
“也就是房价上涨15%后，买房才跟租房的持平。”
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“以房养房”是否划得来
一套市值32 万元的房屋，如果出租，一年的租金是18000 元，除去采暖、物业等费用4200 元，租金为13800 元，年租金率为13800 元/320000 元=4.31%，远低于银行7.05%的商业贷款利率。
“以房养房”，曾经很流行。顾名思义，“以房养房”就是指市民自住一套已经付清全款的房产，再用按揭方式购买一套出租用的房产，将租金用于偿还贷款月供。等贷款还清了，手里还多了一套房子。这种投资方式的前提是房价上涨。但是，2011 年楼市调控后房贷利率不断上调，而房价却不再快速上涨，虽然租金有所上涨，但并不能抵消贷款压力。那么，在楼市调控的大环境下，“以房养房”还合不合适？
徐晓东告诉记者，“以房养房”合不合适，要看出租房产年率和银行按揭贷款利率的关系，如果出租房屋年率高于银行按揭贷款利率还是划算的。徐晓东以实例给记者算了一笔账。蔡女士在让胡路九区有一套三代户，市价在32 万左右。如果出租，一年的租金是18000 元。除去采暖物业等费用4200元，每年租金为13800 元。年租金率为13800 元/320000 元=4.31%。年租金率远远低于目前银行7.05%的商业贷款利率。
“房贷利率维持高位是‘以房养房’走入死胡同的关键。”徐晓东分析说。除此，徐晓东还告诉记者：“要看‘以房养房’划不划算，所购买新房的面积大小也很关键。”
以72 平方米新房或120 平方米新房为例，进行计算。如果按照5000 元的单价计算，购买72 平方米的房子，总价为36 万元。首付30%为10.8 万元，贷款总额为25.2 万元，按揭30 年，月供为1685.03 元。“如果按月租金1500 元来计算，房屋租金勉强够还贷。可是，如果购买的是120 平方米的房屋，按揭30 年，月均还款2808.3 元，那就不划算了。”徐晓明表示。
记者 戴小民 实习生 朱莉
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