卖房吃息不靠谱:现在10000元 15年后成5000元
理财周刊2014/04/17 09:45
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，有网友在微博上吐槽：“上个月把房卖了，300万元，我存了。一半买银行理财产品，一半存活期通。我没有大智慧，我没有大魄力，平均一个月1万多元的利息，足够我租房、旅行、阅读……是时候要为自己活着了！”该网友晒出的合同显示，他卖掉的房子位于北京市朝阳区，建筑面积86.03平方米，卖得325.6万元。对于他的行为，有不少网友赞赏他的勇气，但也不乏许多质疑的声音。
那么从理财的角度看，这么做是否靠谱呢？
他们为什们放弃房子
在分析这种做法是否合理之前，我们要先回答的问题是：这件事为什么会迅速引起网友的广泛热议？
答案恐怕还要落在“高房价”这三个字上面。归根到底，随着房价年复一年的持续攀升，社会上关于买房到底为了生活还是为了投资的争议越来越多。比如，因为号称用互联网思维卖情趣用品而爆红网络的90后马佳佳就曾在万科演讲称，“90后压根就不买房”，一时语惊四座。外界的评价同样两极分化：拍案叫绝者有之，不屑一顾者亦不少。
暂且不论马佳佳此言是否只是为了搏眼球的自我炒作，也不管马佳佳的观点是否就能代表所有90后的想法，但她这一论点背后的逻辑推导却并非完全是无厘头。一方面，巨大的买房负担和还贷压力会促使购房者在买房之前不得不省吃俭用凑首付，买房后也依然要节衣缩食还房贷。从20多岁筹备买房到40多岁还清房贷，人生最美好的时光都围绕着房子转，似乎太不值得了。另一方面，青年时期本应该是充满活力和梦想的人生阶段。用当下一句有些矫情的流行语来说：“青春须要做两件事，一场奋不顾身的爱情和一次说走就走的旅行。”按照马佳佳的说法，还得再加上一句：青春必须再来上一次轰轰烈烈的创业！而爱情、旅行和创业，哪样少得了经济基础的支撑？可为了房子，年轻人不再相信浪漫的爱情，只相信有房无贷的婚姻，也不敢轻易放弃工作去旅行，更因为沉重的房贷压力而不敢冒风险创业，每天过着不敢奢谈梦想的悲催生活……
正是这种对现实的强烈批判和对理想的勇敢追求，唤醒了许多人心灵深处对理想生活的梦想，因此马佳佳也赢得了一大批年轻人的认同。如果说马佳佳还只是在口舌上逞一时之快，那这位网友则是将这种“要为自己活着，别为房子活着”的人生理念付诸实施：将自己一套房子出售。正是因为他不但说出了许多人不敢说的心里话，还做了许多人不敢做的壮举，所以才会得到不少网友的赞赏、钦佩和羡慕。
我们为什么紧抱房子
然而一枚硬币总是有两面，有金光璀璨的一面就必然有着灰黯无光的一面。任何人不管选择哪一种投资策略和生活方式，他在获得他想要的东西时，也必须为此付出代价。而这位卖房网友所付出的代价，正是绝大部分普通人所无法承受的。
大部分人在被问及为什么必须要硬着头皮买房时，都会回答买房是为提供基本的生活保障。因为衣食住行是每个人生活的基本需求，“居者有其屋”是每个人的生活梦想，有谁愿意一辈子住在不属于自己的房子里呢？就算年轻时可能事业方向还不明确，工作城市还在变化，此时租房并没有什么大碍，可一旦事业安定、结婚生子后，大部分人恐怕很难继续承受这种携家带口缺乏安全感的生活。
可事实上，这只是一种思维幻觉。真正促使人们想方设法要买房的原因，除了房屋具有居住的实用功能外，更重要的因素在于中国的房价在过去10多年中在不断上涨。在一个房价不断下跌的国家中，房屋失去了投资的空间，买房反而是一种不经济的做法。所以投资者的理性选择应该是租房优先，节省出更多的资金用于其他投资。如果买房是把钱往水里扔，那就算租房结婚又有何不可？比如德国人就不会因为没有房产而觉得生活没有保障，只要他们银行账户里的欧元足够多，就有足够的财务安全感。
而在一个房价平稳，亦或者涨幅低于CPI或收入增速的国家中，投资者的理性选择应该是等到自己拥有购房实力且确实有购房需求时再考虑购房，因为此时房屋的投资属性基本消失，变成了一种因人而异的消费品。消费品的购买原则自然是按需求和经济实力来选择了。
然而在一个房价持续多年连续快速上涨的国家，房屋的投资属性远远盖过了消费属性。理性的投资者就会这么算账：假如我选择租房生活，每个月给房东贡献收入，几十年后，我什么也没有留下；而如果我选择买房生活，每个月给银行贡献收入，但几十年后，我将拥有一套属于自己的市价比现在更高的房产！届时，无论这套房子是自住、出租、出售还是抵押，都将成为我晚年养老的重要财务保障。既然房屋有着现实的居住功能，又是一种靠谱的投资品，那自然晚买不如早买。买得越早，潜在的房价上涨就越多，潜在的房租上涨损失就越少，这才是大多数国人依然不得不咬紧牙关买房的根本原因。
许多人都说“买房就是买安全感”，并不是指房子作为“心灵港湾”的精神慰藉作用，而是因为房子从理财的角度看，是一大笔可持续产生抗通胀的固定（房租）且自身不断的投资品。在过去10多年，中国的房产兼具股票和债券的双重优点，即有股票涨起来迅猛的特点（却不像股票跌起来那么惨），又有债券每年能获得固定利息的特点，加上房价的普涨使房产投资变成一种毫无技术知识门槛的傻瓜投资品种，可谓“投资神器”也。因此，人们才会为之神魂颠倒，对其趋之若鹜。
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卖房吃息错在哪里
搞清楚了这位网友卖房的理由和普通人拼命买房或不敢卖房的原因，我们再来看看，这位网友卖房后是否能过上自己理想中的生活呢？
按这位网友的说法，325.6万元卖房所得，一半购买银行理财产品，一半存活期通，平均每月有1万多元的利息，合计下来大约每年率为5%左右。这位网友认为，现在每个月有10000多元的收入，日子可以过得很不错。但他忽略了通胀这个因素。过去30多年来，中国长期平均物价的年涨幅基本就在5%上下。这意味着15年后，现在的10000元购买力将缩水到5000元，他的生活还能舒适惬意吗？要想维持现有的生活品质，要么动用投资本金，这将导致未来的收入更少，并有可能出现坐吃山空的情况；要么，追求更高的投资品种，这意味着风险也随之提高。简单计算一下，要想维持现有的生活方式，他必须保证投资率超过10%。
那有什么办法能提高金融投资，使这300多万元的本金所产生的不但能够满足日常生活所需，还能同时跑赢通胀呢？在当下中国，市场无风险基准率为3.3%（1年期存款利率），而由于余额宝等互联网货币基金的兴起，将类无风险基准提高到了5%左右。以此为基础，则年率6%以上的产品（如分级基金A类）就要承受很少量的风险，8%以上产品（如信托）要承受一定高的风险，10%以上产品（如P2P）要承受相当大的风险。而预期率达到20%以上的产品，往往都会投资股票等权益类产品，本金亏损的风险极大。对于一个不善于投资理财的普通人来说，卖房炒股或者投资P2P的风险比远远不如把房子留在手里来得高。
还有网友给他支招称，就算不卖房子，也一样可以通过房租来获得。按北京房屋租售比来计算，这套房子每月能产生约6000元左右的利息。可这是他一套房子，把这套房子出租后他不还得再租一套房子居住吗？假如租住更便宜的房子，虽然可以套出两三千元的租金差，但居住条件变差后，生活品质也会下降。还有网友提议，可以把该房屋作为抵押申请贷款，再通过投资高于贷款利率的P2P等产品实现套利。然而这种做法还是面临着高必然面临高风险的问题。如今P2P网贷平台风险依然较大，倒闭潮进一步扩大，谁有这么精准的眼光能看准某个P2P平台未来能长期提供安全无虞的高息产品呢？万一不幸平台倒闭，本金难以收回，则房产还是要面临着被银行没收的境遇。
事实上，不管是用卖房所得进行投资理财，还是抵押房屋套取资金用于投资理财，都不能说是错误的理财举措，其本质上都是对资产重新进行配置。但这么做必须有一个前提，那就是预期自己投资的将比未来房价的涨幅更高，这么做才符合理财之道。就像1000点卖房炒股的人是天才，6000点卖房炒股的人是傻子。因此其他网友提出的各种投资理财的技巧性建议，区别只是在于怎样的投资组合能获得相对的风险比。而那位卖房网友的问题则在于并非基于理财的考虑而选择卖房，而是基于“要为自己活着”这一抽象的、冲动的、带有强烈理想主义色彩的目标而毅然卖房。但他又承认自己“没有大智慧，我没有大魄力”，即他既不太懂投资理财，又不具备较高的风险承受能力，也没有想要把这笔钱拿去做比房产投资回报更高的生意，这便是他和马佳佳的区别所在：他卖房只求满足自己的生活消费所需，马佳佳不买房是为了把钱留出来创业。在马佳佳看来，创业成功不但在情感上是“为自己活着”，在财务上也能获得比买房更好的投资回报。
由此看来，这位网友的做法虽然大胆而令人钦佩，但打从一开始，他的思路就完全错了：靠卖房吃利息过活，相当于把财富（房产）变成资金，把投资变成消费。或许未来几年他能无忧无虑地旅行、阅读。但随着年龄的增长，他可能会越来越为自己的这一冲动举措感到后悔。
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