御湖湾项目拖欠购房者房屋合同 引发众人怨言
腾讯网2013/12/09 09:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
目前，市场上销售的新房大体分为两种，一种是已经建造好的现房，另一种则是需要等待的期房。众所周知，相较于现房，期房价格相对便宜，但是没有实物参考，选择时总会让人心里有些犯嘀咕。
12月1日，御湖湾小区的业主马女士找到了记者，作为已购房2年多的老业主，御湖湾这套未交付的房子成了马女士的一块心病。
12月2日，针对此事，记者进行了采访。
待婚青年等新房没准信儿
目前，御湖湾小区约有1600余名业主等待入住新房，但是，这毫无准信儿的期房让很多业主惆怅不已。
业主小张一提起房子就一肚子苦水。2011年，她与男友就商定，以御湖湾的房子作为新房，并定在2012年年底结婚。可谁知道等来等去也不见交房，小两口十分恩爱不愿意再拖下去，只得打起了“游击战”。今天回婆婆家蹭饭，明天回丈母娘家打地铺。
虽然两家老人不嫌麻烦，省下了一笔不小的租房开支，但是，由于没有一个固定的住房，让小张两口子很疲惫，十分渴望能尽快住进自己的房子。
大刘相较于小张，就没那么幸运了，与妻子结婚三年多的他只能靠租房过日子。一年一万多的租房费用以及未来的贷款，让大刘身心俱疲。
“我儿子今年6月份就结婚了，看这速度，不知道哪年才能住上新房!”与大刘一样，李阿姨也是在2011年定了一套御湖湾的房子，哪能想到，2013年都要过去了，房子还是没下来。李阿姨听说，有的人买房结婚，现在孩子都1岁多了，房子也没下来。一想到这些，李阿姨就急得不行，不希望儿子也受这种苦。
李阿姨在大庆并没有房子，一家人一直都是租房生活，十几万都押在了御湖湾的房子上，眼看要到年底了，租的房子又要到期了。李阿姨见住新房无望，只能继续凑钱租房。
据业主曲女士反映，御湖湾小区地理位置不错，中小户型的房子面积70平方米到90平方米不等，相较于其它小区能便宜一些。不少外地人相中了这里，所以才花上几年甚至十几年的积蓄交了定金，但是谁也想不到两年过去了，竟然迟迟住不上新房。
没有正式合同，等伤业主心
曲女士拿出了两张单据，张是御湖湾商品房认购书的复印件，第二张是御湖湾合同预签单，上面均写有购房人的一些基本信息以及付款数额，却没有体现交房时间或者其它信息。
“张认购书的原件已经被人收走了，我自己留个心眼复印了一份，合同预签单是我付完了全款给我的。”曲女士告诉记者，2011年，她交了十万元的定金;2012年，售楼处告知曲女士需要交纳房屋全款的30%;2013年，售楼处再次要求业主交纳全款或办理贷款业务。
在一些业主看来，这薄薄的两张纸未必具有法律效力。由于拿不到房产证和正式的购房合同，大家的心里始终没有底，有些业主已经萌生了退房的想法。
“有时候一生气真想把这房子退了!可是已经等了两年多了，就算不计时间，这钱的利息怎么算，如果再买房，我可能付不起中间的差价了。”从外地到大庆打工的业主张先生摊开双手，无奈说道：“一套房子就跟我们的命差不多，哪能说换就换呢!”
御湖湾签保证书：12月底签完合同
这样的工作效率，让业主烦心，同样御湖湾小区相关负责人周经理也很为难。
“我们也想快点办理合同，但这需要一定时间。”周先生解释道。有些业主怀疑，自己交了定金的房子被抵押在银行，所以才迟迟不能交房，这个说法是不准确的。
在开放商建造楼盘之前，会将未来的房产事先抵押在银行，这样才能得到前期贷款，投入到建设当中。当业主交纳了房款后，自然就将抵押款还给了银行，根本不会影响业主未来的房产交易。
周先生拿出了一份盖有大庆益海房地产开发有限公司(以下简称“益海”)”公章的保证书。保证书上明确写着，大庆市龙凤区御湖湾小区A1楼至A25号楼已经获得商品房预售许可证。
从12月23日开始，“益海”将与购房人开始签联机备案《商品房买卖合同》，如果不能签订，益海将向购房人支付已交房款万分之零点五延期交房违约金，直到签订为止，交房时将一次性支付违约金。
另外，如果在2013年12月31日前，仍未签联机备案《商品房买卖合同》，且未办理商品房预售备案手续超过60日后，购房人有权解除合同。“益海”将会在解除合同后的30日内退还已付款，并按照购房人已付款的0.5%向购房人支付违约金。
益海：愿提前办理合同时间
由于签合同的时间一再延后，很多业主已经多次来到御湖湾售楼处进行咨询。12月2日当天，建造御湖湾小区的开发商益海房地产开发有限公司曲总经理给出答复：“从12月2日开始，三天之内争取沟通成功，为业主签合同。”
曲总称，目前由于“益海”的账户被冻结，不能为业主立刻办理合同，但是会争取尽早办理。为了保障业主利益，开发商将按照约定，赔偿业主延期交房违约金。
律师答疑
1.业主们目前所签订的两个协议，一个是认购书，一个是预售单，有法律效力吗?如果一直拿不到房子，拿这两个协议打官司好使吗?
白宇宙律师：在一般情况下,房屋认购书或预售单不是商品房买卖合同，但是它具备法律效力。
根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认购书是具有法律效力的，具体表现在：
1)出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。即在一般情况下，认购书虽不是商品房买卖合同，但它具有法律效力。
2)具备了商品房买卖合同主要内容的认购书与商品房买卖合同具有同等的法律效力。
2.按照保证书，“益海”只能按照万分之零点五交付延期交房违约金，在法律上延期交房的违约金应该是多少?
白宇宙律师：可以说在双方没有签订正式的房屋买卖合同的情况下，房屋认购书或预售单一般也不会对延期交房的违约责任进行约定，购房者可以按照开发商的承诺，要求其承担违约责任。
另外由于承诺书是开发商的单方承诺，购房者也可以按照《合同法》的有关规定以及人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的17条规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
3.如果退房，“益海”要赔偿购房人已付款的0.5%，这个比例在法律上有要求吗?
白宇宙律师：由于承诺书是开发商的单方承诺，购房者也可以不按照这个比例要求违约金，依据人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第18条，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。
4.“益海”在前期建房时，将未来的房产做了抵押。如果“益海”一直不还这笔抵押，老百姓又花钱买了房，但是没有正式合同，房子是不是仍然归银行所有?
白宇宙律师：如果开发商不能及时还款解除抵押，银行可以优先行使抵押权。房屋可能被拍卖偿还贷款，那么购房者的认购书或预售单可能被撤销或被认定为无效，购房者可以要求开发商赔偿。
依据人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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