长沙房地产项目开发费用构成及成本控制
房天下2012/08/10 10:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制，可以从此分析。
1房地产开发项目成本费用的构成
1.1土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。
1.2前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。
1.3房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。
1.4管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。
1.5销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
1.6财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。
1.7其他费用
1.8不可预见费
1.9税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金
2 实例
某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表：
针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析
销售收入： （在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑）
(131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×5.5万元/车位×1/2
（住宅） （商铺） （地下车库）
=33339.88万元+1600万元+1045万元
=35984.88万元
总投入：总计31610.79万元
2.1土地费用，共4477.23万元
2.1.1土地综合开发费：3352.23万元
2.1.2土地出让金及契税75亩×15万元/亩=1125万元
2.2前期费用，共2167.65万元
2.2.1国土局办调查红线、《国有土地使用证》，规划局办总图报批等25万元
2.2.2报建费132880m2×131.3元/m2+4000×172.5元/m2=1813.71万元
2.2.3 勘探费用13栋×6点/栋×20m/点×100元/m=15.6万元
2.2.4 放线费及现状地形图测绘费
13栋×1000元/栋+4万元（测绘费）=5.3万元
2.2.5 设计费用（含总规设计、扩初设计、管线综合设计、单体设计）
150330m2×16.5元/m2=248.044万元
2.2.6建现场办公室20万元，售楼部40万元
2.3房屋开发费：共计20801万元
2.3.1建安工程费，共计18213.38万元
①、±0.00以上工程（含土建安装及电梯）930元/m2×136880m2=12729.84万元×1.12=14257.42万元（注：采取住宅节能措施，将使造价提高12%左右）
②、地下车库（含土建及安装）1600元/m2×13450m2=2152万元
③、桩基础及地下室土方等120元/m2×150330m2=1803.96万元
2.3.2配套基础设施费：合计2587.62万元
①、给水、排水（含设计费、规费、消防设施等）
38元/m2×150330m2=571.26万元
②、强电（双电源） 700万元
③、道路工程
75亩×666.67m2/亩×（1-40%-24%）×150元/m2=270万元
④、绿化景观工程（含绿化、水系水景、园林小品等）
75亩×40%×666.67m2/亩×180元/m2=360.00万元
⑤、弱电，共计259.87万元
电视、电话、数据宽带：921户×650元/户=59.87万元
小区智能化系统200万元
⑥、煤气管道：921户主×2500元/户包干=230.25万元
2.4其它费用，共计548.069万元
2.4.1工程交易费:8万元
2.4.2投标代理费:10万元
2.4.3工程监理费18213.38万元×0.8%=145.71万元
2.4.4环保费150330m2×1元/m2=15.033万元
2.4.5造价咨询费：20310.88万元×15%×2%=60.93万元
2.4.6桩基检测费：13栋×6万元/栋=78万元
2.4.7教育基金：50万元
2.4.8其它杂项（审图费、核面费、防雷费等）150330×12元/m2=180.396万元
2.5销售费用(含广告费及销售提成等)35984.88×3%=959.52万元
2.6财务费用，合计663.6万元
2.6.1利息支出：5000万元×5.76%×110%×2年=633.6万元（注：此为按单利粗略估计）
2.6.2手续费及评估费（含项目评估及资产评估）：30万元
2.7管理费[㈠+㈡+㈢+㈣+㈤+㈥]×2%=29385.12×2%=587.7万元
2.8不可预见费（以上各费用的3%）29972.82万元×3%=899.18万元
2.9营业税：35984.88万元×5.6%=2015.15万元
税前利润
35984.88（销售收入）－32887.16（总投入）=3097.72万元
3 成本控制
从以上分析可看出，在房屋售价一定的情况下（销售具有很大的技巧性，这里不作讨论），如何控制好成本，是项目盈不盈利的关键。在以上各项成本中:
（一）土地费用是一很大成本，但土地是卖方市场，不能以买方意志为转移，所以基本上不能控制。
（二）前期费用中，多为政策性的收费项目，是不能随意取舍与降低的，比如前期费用中的报建费等，报建费1813.71万元是成本中不可忽视的一部分，折合为130元/m2多，占总成本31610.79万元的6%左右，但此部分费用是政策规定，很难减免。
（四）其他费用548.069万元，占总成本的比例不大，且有些也是政策性的收费项目，如工程交易费、环保费、教育基金、审图费、核面费等，虽要控制，但对项目总的影响不大。
（五）销售费用计算以销售收入为基数，3%为长沙市目前的最普遍的一般商品房销售行情，有些销售费用高的甚至达到10%左右。此项费用可据销售难易程度而定。
（六）财务费用，利率是中央银行规定，无法随意降低，所以也无多少控制办法。
（七）管理费与（八）不可预见费，是间接费用，是一机动指标，控制得好可转化为利润，但这是要以前几项直接费用控制的好坏为前提的。
（九）营业税税率是国家规定，不能更改。
除以上几项外，房地产的成本在第（三）房屋开发费，共计20810万元，占总成本的65.8%。此项成本控制中有很大的潜力可挖，特别是建安工程费，可从如下几方面控制成本：1、优化结构设计。我们搞房屋建设，安全是必要的，但过于保守的设计只能使成本徒劳地增加，比如在含钢量上，含钢量70kg/m2与50kg/m2相比，相差20 kg/m2，那么此项目中，成本将相差136880 m2（±0.00以上）×20 kg/m2×3.800元/kg=1040.29万元 2、在保证质量的同时，多采用价廉物美的建筑材料，降低成本。3、严格隐蔽工程验收制度，在工程量等现场签证上严格把关。
以上是针对长沙市现行政策规范下所作的一些成本分析，当然，各项成本费用的构成复杂、变化因素多，不确定性大，尤其是由于不同开发项目类型的特点不同，其成本费用构成存在较大的差异，我们要因项目而异地作出准确的估算，并在估算基础上对项目开发中的成本实行动态控制，使项目运作获得利润，这也是我们对项目进行成本分析与控制的最终目的。
作者单位:湖南富湘房地产开发有限公司
