业内称:商住楼销售火爆 三点风险要注意
房天下综合整理2012/07/06 09:53
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：银率网）限购之后，一些商住两用楼由于可以很好的规避限购，受到购房者的青睐，尤其是在京沪等房价一线城市，因为限购政策相当严厉，所以商住楼的销售呈现出一种火爆状态。在商住楼销售火爆的背后，购房者的风险成本也是显而易见的，因此在购买商住楼之前，一定要好好衡量和把控这些风险成本。
风险成本之一：产权期限短 产权证不好办
按照我国的物权法规定，普通商品住宅的产权期限是７０年，７０年之后究竟怎么办，目前并没有一个完整的法律规定和解释。不过对一个普通人来讲，一辈子７０年的产权房是够了，至于法律怎么变，也是性的，不是针对一个人的，到时候根据具体情况再考虑。商住楼作为商业地产，产权只有５０年，除去拿地和建设开工的年限，估计实际上只有四十几年。这样时间未免有点儿短，并且商住楼的房价本身并不便宜，花更多的钱，购买的产权年限更少，很不划算。商住楼的产权证不是很好办理，而且样式比较多，比如有一些就是集体产权，对于购房者来说并非好事。
风险成本之二：入住成本高
在城市里面，如果是商住楼，则不一定能够享受煤气到户的配套，要做饭的话，只能用电或者买煤气罐，这样不仅麻烦，而且成本价更高。在水和电方面，商住楼是按照商业用水和用电的价格计算，要比普通住宅的民用水电贵不少，虽然一次性并不会多多少，然而几十年累积下来，估计也是好些万，而且服务保障也不如普通民用住宅。水电气之外，还有物业费，即便只是提供同等的服务内容，商住楼的物业费要比普通住宅高出不少，虽然每平米高出只有几毛钱或者几块钱，但若是总面积较大的话，一年就要多交几千元，都能够赶得上一年水电气的全部开支了。
风险成本之三：贷款成本和未知政策风险
商住两用楼在土地立项方面是属于商业地产，政府对其管理的政策也是按照商业地产执行。当普通住宅笼罩在随时可能到来的房产税影响之下时，商住楼其实也有一些隐隐的担忧，一旦国家打算调整商业地产政策，对商住楼进行征税，那么对于商住楼的购房者来说将会是一笔沉重的负担。在贷款方面，商住楼只能按照商业地产的规则进行贷款，首付要求更高，一般为５０%，基本上不能享受楼市贷款优惠政策，贷款的年限也要短一点，还不能动用公积金。这样看来，商住楼需要承担更多的经济压力，因此在购买之前一定要把这些经济账算清楚。
商住两用房能够规避限购对于特定的购房者的确有一定吸引力，不过随之附带的各种风险成本也不低，好好衡量，谨慎考虑，再做具体的置业决定。
经历了2010年初期爆发，2011年随着住宅限购成都商业地产进入全面开花期，东南西北各个方位皆有商业项目上马，大量投资资金纷纷涌入。2012年这种趋势仍在持续，随着大量商业地产项目不断崛起，投资者面临的选择更加多种多样。
遍地开花商业地产门类多如何选
数据显示，早在去年年底，成都商业综合体项目就已突破100个，并且大多数项目体量都在10万平米以上。预计未来两年，成都将有1000万平米以上的商业地产项目入市。据权威机构公布的“全球零售业调查数据”，在全球购物中心建设规模十大城市中，8个都在中国，其中前三位分别是天津、沈阳和成都。这次统计中，成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。而自去年被称为史上最严厉的住宅限购调控政策出台以来，众多开发商开始转向商业地产开发。加之成渝经济区规划出炉，天府新区建设提上日程。在这一系列措施共同作用之下，转向商业地产的开发成为众多房企未来的发展规划。
需求方面，商业地产销售虽不像前两年火得一塌糊涂，但优质项目照样处于供不应求的状态。3月，“蓝光金楠府”东南亚风情商业街推出临街金铺，上千万的独栋商铺当天成交；4月末，“中海国际购物公园”二期二批次中庭商业一天售罄；位于东2.5环的“索尔丽斯顿”，自开盘以来也一直处于高走的态势。
6月初，名为《2012成都酒店服务公寓现状及发展趋势》的白皮书在业界迅速流传。白皮书用客观数据指出了眼下各门类商业地产的投资前景，就市场投资而言，目前绝大多数商铺的投资维持在5%；住宅投资相对稳定，但投资普遍在4%以下；酒店公寓的年能达到4%至8%，其中高端酒店式服务公寓投资回报甚至可达到13.5%左右。
把握要点稳妥型投资者可选酒店公寓
依以上数据而言，酒店公寓是最值得投资者关注的商业门类之一，抛开年较高可让资金实力雄厚的投资者倾心不说，关键是许多酒店公寓的投资门槛也较低，这样的特点也契合资金有限且风险承受意识较低的投资者。但4%到8%，甚至高达13.5%的年，投资者能得到的是值、中间值还是值？这就需要投资者谨慎选择酒店公寓项目了。
一般来说，酒店公寓具备四个明显
优势，投资者在选择时可适当参考。一是必须位于成熟商圈或者潜力商圈，主要体现为邻近城市主干道，交通便捷，周边配套成熟完善。比如万达商圈与川师大商圈交汇处的“索尔丽斯顿”、领事馆商圈的“保利中心”、高升桥商圈的“高升桥1号”等，都位于成都老牌或者新兴的热门商圈内，且周边交通十分方便，这决定了其“易租售”的特点；二是户型通常设计为标间或套一、套二，即便单价较高，由于户型面积的限制总价也不会太高，契合大多数资金条件有限的投资者需求，也可作为自住的过渡；三是酒店公寓一般可自住可租住也可办公，能注册公司，适合新成立小企
业办公，特别适合自主创业的“SOHO”一族；四是许多酒店公寓的价格具有诱惑力，相关权威机构统计得出，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的前提下，40年产权商务公寓售价普遍比周边70年产权住宅售价低15%―20%。比如东二环附近的“索尔丽斯顿”项目总价仅20万元/套起，成为进驻此片区众多楼盘中的门槛，其精装酒店公寓均价9000元/平米，而处在同一地段的精装住宅项目“万科金润华府”均价已迈上12000元/平米大关。
