租出生活品质和财富 购房成本太高租房更划算
理财周刊2012/04/02 07:51
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我们需要转变住房消费观念，居者不一定必须有其屋。温总理也提倡，应该鼓励更多的人租房。我们相信，在未来中国的住房市场结构体系中，租赁住房会成为一个重要的组成部分。因此租房会成为一种理念，一种可以接受的生活方式。
《理财周刊》：我要去租房
“当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。”国务院总理温家宝的话言犹在耳。
在当前的形势下，租房会更加合适。之所以得出这样的结论，主要是因为房价目前仍然处于高位，超过大多数购房者的承受能力，这样的房价水平难言合理。而从另外一个方面来看，国家对楼市调控力度并未放松，因此房价还存在一定的下行压力，故在此阶段购房，在未来难免会遭遇资产缩水的尴尬情形。而从另外一个方面来看，租房应该成为一种被人们所接受的生活理念，在海外国家，租房过日子也是生活的一部分。
正是基于这样的考虑，我们的建议是：现阶段就是要租房。
调控并未结束
调控并未真正结束，房价下行压力极大，因此在这个阶段购房，价格的震荡会带来一些意想不到的状况。
从目前来看，调控松动的可能性极小，更遑论取消。在3月中旬国务院常务会议上，“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”被确定为今年要努力完成的七大任务之一。温家宝总理也说过：“调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。”
就在3月27日，国务院出台了《关于落实〈政府工作报告〉重点工作部门分工的意见》，明确落实《政府工作报告》重点工作部门分工。其中，促进房价合理回归已经成为今年十大重点工作之一，负责的部门包括住建部、发改委、财政部、税务总局等12个部委。其工作重点主要包括继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。比如严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，继续完善保障性住房建设、分配、管理和退出等制度。
中央政府调控的决心是空前的。纵观自2010年以来的新一轮楼市调控，中央政府的作用巨大，而且一直很坚定。从去年10月份开始，陆续有佛山、成都变相松动“限购”，今年2月份又有芜湖市政府鼓励符合条件的购房需求，但很快都被叫停。
目前调控的具体做法在坚持抑制投机、投资性需求的同时，还加大了保障房的建设，政策重点有所转向，房地产市场的功能有所调整，强调提供居住产品。
也正是看到调控松动无望，在北京、上海、深圳等城市，开发商已经普遍采用“以价换量”策略。在这种情况下，房价面临着不小的下行压力。因此在这个时期买房，房价下降将成常态，这对购房者来说，是需要留意的。因为房价的下跌，带来的结果就是资产的缩水。
购房成本过高
“现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。”温家宝总理如是说。温总理所指的一些地方，包括京沪穗深一线城市以及一些房价上涨过快的二、三线城市，诸如杭州、南京、海口、温州、三亚、鄂尔多斯(600295,股吧)等。
以上海为例，在中外环线间，一套面积在100平方米左右的二手房，挂牌价在250万～300万元之间。这样的房价水平，对于普通工薪家庭来说，的确有些勉为其难了。
相关数据表明，包括北京、上海在内的国内大城市，房价收入比偏高，这意味着目前购房成本仍然偏高。根据太平戴维斯发布的相关数据表明，上海中等价位住宅总价与中等家庭年收入之比率约为30。这意味着在上海，一个中等收入家庭买一套100平方米的两居室需要奋斗30年，为当前内地；广州与北京次之，约为28年。这显然要高于海外国家的水平。如在瑞典斯德哥尔摩，该比率约为11；澳大利亚悉尼的房价收入比率低于10；而在瑞士的苏黎世，该比率远低于10。
面对这种现状，不买房成为比较现实的选择。
树立租房生活理念
租房应该成为一种新的住房消费理念。
虽然国内租房市场早已有之，而且现在已经变得相对比较成熟，能够满足各种类型的需求。但不可否认的是，租房在很大程度上是不得已而为之，其实在我们的内心深处，置业一直为选择，不管条件是否允许。
但海外国家和地区却并非如此。有数据表明，有六成德国人一辈子不买房，在1993年，德国人拥有产权房的比例为39%，虽然过去了18年，但这一比例仅上升了4%，可见德国很流行租房。在德国，除了带子女的家庭和高收入者，单身家庭租房比例高达72%，无子女家庭租房比重也达到52%。虽然英国、西班牙和意大利的自有住房比例高达80%左右，但纵观整个欧盟国家，自有住房比例也不过60%左右。
我们的邻国日本，虽然同为东亚国家，对土地有着很深的情结，但因为房价高昂，日本大多数年轻人不仅在结婚时选择租房，婚后相当长一段时间也是过着租房的日子。数据表明，日本租房结婚者比例高达67.1%，40岁以下的人群租房居住成为常态。
由此可见，租房应该成为住房消费中的一种选择。在尚未达到购买自有住房的情形下，不妨先主动选择租房，这样既可以避免自己因为买房而背负沉重的财务负担，也能安排财力用在其他的地方，比如投资理财，再比如自身充电。即使是对于已经具备了购房条件的人群来说，也可以灵活安排自己的财务计划，并不一定要把全部家当都押在房产上，从而失去了提高生活品质的机会。
不过，由于目前租房市场并不是很规范、保障性力度不够、保障租客制度不全、扶持力度偏弱等问题，但这些都不是阻碍我们选择租房居住理念的理由，因为这些问题终会得到解决。我们已经欣喜地看到，国家在住房租赁市场建设方面下了不少功夫，比如重拾公租房、廉租房建设，加大租赁住房供应等，通过种种行之有效的引导，租房会慢慢变成一种可行的住房消费方式。
租房，应该成为一种新的生活方式。
孟言说着说着就笑了起来：“既然选择租房了，那就要租出生活品质来嘛！”
文／本刊记者徐卓航
“那时候我们就很前卫地当上了双租客呢！”从2005年开始就选择了租房生活的孟言，说起自己租房的经历，仿佛有说不完的小故事和小插曲。他略显腼腆地冲记者笑笑说：“现在回想起来，我们家也真算是蛮非主流的了吧。”
32岁的孟言早已身为人父，6岁的儿子明年也要上小学了。孟言和妻子邱雨都是普通的公司职员，月收入加起来大概12000元。不同于早早就背起房贷安心做房奴的同龄人，住在中环内地铁站附近的孟言一家不但没有月供的压力，每月在住房租金方面也只要拿出2500元，这让一家三口的日常生活过得游刃有余。“算是比较有滋有味了吧，平时一般想吃点什么、买点什么，都没什么太大压力，还蛮乐在其中的。”孟言面带着微笑接着说道，“当初刚结婚的时候可没少折腾呢！”
租套房子来结婚
原来，2004年的时候孟言和邱雨就开始筹备结婚，因为双方的家境都不富裕，看着房价一年年高不可攀的邱雨就劝说孟言不如选择租房过日子，自己可以接受，孟言也同意租房可以省去很多家庭负担，没必要非得买房。然而，双方父母的坚持使得房子还是成了他俩绕不开的问题。孟言的父母有一套地处偏远的一室户留给他，两家人合计下来决定卖掉这套小房子，置换一套地段、大小各方面都过得去的房子，好好装修一下来做新房。于是孟言开始游走于各个售楼处、楼盘现场，但是大半年过去，孟言跑过的、看过的、听过的楼盘，不是太偏远、交通不便就是户型太小或太差，根本没法保证基本的生活质量。眼看着日子一天天过去，孟言和邱雨心里都颇有些着急。
“最后还是我老婆先忍不住了，有一天拉着我仔仔细细地算了一笔账。”孟言挠了挠头接着说道，“如果买房，首付、月供对于当时刚工作不久我来说，有些力不从心。”由于考虑到有了小孩之后支出还要增加，日子肯定会过得紧巴巴的况且用来计算的房子还是地段、房型方面都比较一般的。而相比较之下，在孟言比较满意的地段内，两室户的租金每月普遍只有2000元不到，还带有简单的装修和家具，这让孟言一下子下了决心。“首付、贷款、利息什么的都省了，用现在的话来说简直是收拾一下就可以拎包入住了，还可以把自己的小房子租出去抵掉一部分租金。”孟言笑着说，“比起现在结个婚要50万元，我们当时是绞尽脑汁想着怎么能省则省。”
于是，孟言和邱雨当即下定决心，一定要坚持租房，便商量好了分头回家劝说各自的父母。“摆事实、讲道理，算了一笔又一笔的账，最后总算是两边都劝成功了。运气也不错，他们很快谈妥了一家不错的房东，预算一下子宽裕了不少，婚礼也办得风光了一些呢！”孟言边回忆边显得颇为自得地说，“当初还真是坚持对了！”
租房的便捷生活
租房的生活很快让孟言感觉到了优势，比预料的还要让人感到高兴。由于每天上下班都比较方便，租金的压力也因为一边当房客一边当租客减轻了不少，再相比身边一些当了房奴的同学、同事，“生活一下子步入‘小康’了啊！”孟言半开玩笑地说道，“当时就有点尝到租房的甜头了。”不过，到了2006年底，孟言发现自己的租房生活还是走得有些草率了因为孟言的儿子出生了。
带了孩子之后，孟言渐渐发现了不少不够便利的地方。一方面，由于当时选择地段的时候只考虑了夫妻俩上班的远近和交通的问题，但所租的房子离双方父母的家都不是很近，这下给老人帮忙照顾孩子增加了许多难度，偏小的面积也不方便父母过来暂住。另一方面，当初选择区域对周边配套缺乏考察，有了孩子之后孟言一打听，才发现附近没有什么特别合适的托儿所和幼儿园。这都让孟言颇有些后悔。
不过转念一想，孟言又释然了：“既然是租，那租哪里不一样是租吗？我换不就行了！反正原本的租赁合同也是一年一签，很快就要到期了。”想到这，孟言又再一次开始了寻找房源之旅。这一回，他通过朋友、中介、网络等途径，看了不少房源进行横向比较，也见了好几个房东，最后就看中了如今他们租的这套两室一厅。“当时的挂牌价格是3000元一个月，我们觉得有些贵了，但磨了很久房东也不肯让步。”孟言回忆说，“最后我们商量下来，觉得毕竟租金的压力不大，想到挑了这么久各方面都挺满意的，一咬牙就租了下来。”
“现在再回头去看那真是蛮划算的。”孟言又告诉记者，“现在房价飞涨了这么高，租金就涨了1000元，一个月去掉我那套一室户的1500元租金收入，实际在‘住’这一项上每月只有2500元的支出，没有太大的压力。”
租房乐在其中
记者问起这几年下来租房的整体感受，孟言想了一想回答说：“现在回头看看，我父母也已经从最初的不太能接受到现在改变了看法，我们自己更是完全乐在其中了。虽然有时候还是会有点不安全感，毕竟国内的租房环境不是特别好，”孟言顿了一顿，又笑道，“不过用的支出获得了较高的生活品质，觉得还是很开心的。感觉自己当时坚持选择并尝试了租房的生活，也真是一种缘分吧！”
因为不用“勒紧裤腰带”紧巴巴地过日子，孟言这几年也有了一些小积蓄。关于今后的打算，孟言说：“也不是没有买房的打算吧，毕竟以后老了会比较安心，也想给儿子留下点什么。不过从现在的楼市情况来看，可能还要再多等等吧。”孟言还告诉记者，这几年的租房生活让自己对这样一种生活模式还是比较赞同和推崇的，实际上最近他也有点“心思活络”。想到儿子明年就要上小学了，孟言又在考虑要不要根据情况再进行一次“换租”。毕竟相比日益高企的房价、油价，孟言觉得将钱花在住得更好一点、交通更便捷一些才是资源的化利用。
“还有一点比较重要的，就是想再改善下居住环境。”孟言最后笑着说，“能让我这种穷人找到再大一点、能同意让我自己好好装修一下又愿意签时间长一点合同的房东，装修和家具这些内部环境一直是我的一大遗憾，所以想要再让我这灵活多变的租房生活更上一层楼嘞！”
买房和租房这两种消费方式在现阶段哪个更为合适？为了找到答案，我们从目前的房价水平与合理房价之间的差距、房屋租售比以及买房、租房资金机会成本等三个方面进行比较。当然，进行对比的前提是未来一段时间内房价不会上涨，下跌的可能性极大。
本刊记者/甄爱军
房价不涨为前提
显然，比较目前买房还是租房合算，其前提是房价不涨。
为什么要设置这样的前提呢？因为在房价上涨阶段，肯定是买房合算。因为随着房价的上涨，购房会产生资本利得，因此不管付出的成本有多高，最终能够通过房价的上涨而获得，因此在这种情况下，买房显然更为合算。就如上海来说，中环线附近的公寓价格在3万元/平方米左右，因此购买一套100平方米的两房，总价约300万元，按照目前最优惠8.5折的房贷利率，7成、30年贷款（等额本息还款法）计算，月还款额为12580元。
其实，在现阶段，房价回落的压力非常大。中央政府对楼市调控的力度不会放松，尤其是在抑制投机和投资性需求方面，肯定不会放松。因而当房地产市场在逐步回归以居住需求为主的时候，在没有炒作的前提下，已经涨到相对高位而且透支了的房价，回落的可能性不小。
当前市场走势也印证了这样的判断。据了解，目前在北京、上海、深圳等地，开发商均采用“以价换量”策略，降价幅度在20%～30%左右，个别别墅项目降幅更是接近4成。降价促销成为近期各地楼市的“主旋律”。
而对于市场未来走势的判断，专家分析指出，“两会”结束之后，基调已定，既不加码，也不会放松甚至动摇，楼市前景逐渐明朗。可以预见，在这种市场环境下，房价上涨的可能性很小。而对于政府部门来说，也希望房价能够有一定幅度的回落，以刺激成交量的回升。正是因为如此，广东省房协近日喊话，提醒开发商积极降价，抓紧时机卖楼。
租房更合算
那么，在现阶段到底是买房合算，还是租房合算？
我们可以通过多种指标来综合考量租房与买房之间的区别。比如目前房价水平与合理房价水平之间的差距、买房与租房之间开支的比较，以及买租之间的机会成本比较等。通过一系列的对比我们会发现，其实现阶段租房更为合适。
超过合理房价水平
“两会”期间，国务院总理温家宝表示，“房价还远远没有回到合理价位”，并提出房地产市场调控的目标就是要让房价回归到一个与居民收入相适应的合理价位。而当房价尚未回到合理水平之前，购房显然会因此而背负过高的财务负担。在这种情况下，租房更合适。
对于房价的合理水平，对象不同，对应的标准也会有所区别。因此，我们有必要先来确定讨论的对象，唯有如此，讨论才更有针对性。同策咨询研究中心有关人士认为，可以根据各地符合住房保障体系的上限为标准来讨论这个问题。显然，这种标准具有一定的现实意义，因为超过该上限，被排除在住房保障体系之外，已经具备购买商品房的条件。之所以选择这种标准作为考察对象，是因为该标准是经过政府部门反复测算制定并公布，具有很高的参考价值。
以上海为例，人均收入超过5000元/月的家庭就是商品住宅购房者了。按照目前上海平均家庭人数2.7人计算，平均家庭年收入为16.2万元。国际上通行的合理房价水平为6～8年的家庭总收入，考虑到我国的现实情况，比如存在隐性收入现象，所以该标准可以适当放宽到10倍，因此对应合理房价水平为162万元，按每套面积100平方米计算，单价在1.62万元/平方米。
根据相关研究机构公布的市场监测数据表明，在今年2月份，上海套均总价为220万元，比合理房价高了35%，超过了普通商品房购买者的购买能力。
其实，以162万元的预算在上海置业，选择面并不大，只能在外环线附近购买70平方米左右的两房，而且只是房龄较长、品质一般的新村工房。而如果将置业范围选择在市中心，选择面更窄，只有考虑40～50平方米之间的一室户。
购房资金成本偏高
如果从另外一个指标来看租售比，虽然目前房价从点有所回落，但还是远离正常水平，也从另外一个层面表明租房更为合算。
通过“房屋租售比”这一数据可以看出租金与房价之间的差距是否合理，其计算公式为：房价租售比单套月租/总价。就国内公认的标准，房价租售比为1：200比较合适。举例说明，一套总价为200万元的公寓，如果月租金为10000元的时候，买、租都合适。但如果租售比超过1：300，说明房价中出现了泡沫。
就目前而言，北京、上海、广州等一线城市租售比已经普遍超过1：400，部分中小城市租售比甚至达到1：800的高位，远超国际警戒线。房屋租售比畸高，其实反映出这样一个现实，即租房比买房合算。我们以北京的天通苑为例，一套面积约120平方米的三房，挂牌价约180万元，这套房产在租赁市场上，可以租到每月4000元左右，由此估算其租售比为1：450，房价中仍然存在不小的泡沫成分。
房屋租售比其实可以通过另外一个更为直观的指标来反映，即月供/租金比率。该指标为国内知名投行中国国际金融公司(简称“中金公司”)所采用，在月供成本超出月租成本的情况下，即大于1倍，买房不如租房。
再回头观察上述案例中的月供/租金比率。根据目前的利率水平，即使可以享受到8.5折的优惠利率，贷款7成、126万元，贷款期限为30年，月供（等额本息还款法）为7548元。月供/租金比率约1.9倍，远高于正常水平，表明租房合算。
