郑刚强：中国鼎级山地别墅 精雕细琢不负名山

日前，“中国房地产新产品论坛暨中国影响力新盘推介活动”在京隆重举行。据了解，在此次活动中，岳麓山公馆荣膺“2006中国影响力（别墅）新盘”。为此，记者专访了岳麓山公馆营销总监郑刚强先生。在一个的采访中，一部公馆的历史，缓缓展开……

岳麓山公馆沙盘

恒久演绎居住传奇

记者：在中国房地产新产品论坛暨中国影响力新盘推介活动中，岳麓山公馆荣获“2006中国有影响力（别墅）新盘”。请问，在同类高端住宅产品中，岳麓山公馆有何出众之处？

郑刚强：，从地理位置上看，具有性。岳麓山公馆是长沙目前风景名胜区岳麓山红线之内的别墅开发项目。去年10月，在政府的有关批文中，项目所处范围被划进景区红线之内，这也决定了岳麓山公馆所处地块的性与稀缺性。

第二，大家知道，岳麓山沉淀着千百年来厚重的人文历史，这种资源的不可替代性与厚重性，决定了项目开发的慎重和严密。我们要对得起这块土地，要开发出真正的产品。那么，在这点上，如何使自己的定位符合目前市场的定位——中国鼎级山地别墅呢。去年岳麓山公馆获得了2005中国鼎级山地别墅大盘金奖，就是因为我们在项目规划这一块做了大量的工作，得到国内外专家的认同。

岳麓山公馆营销总监郑刚强

第三，作为城市性与文化性相结合的地块价值，在此得到真正的彰显和体现。大家也知道，做豪宅离不开两个方面，一是文化性，二是城市性，这是打造中国鼎级山地别墅的两个核心因素。岳麓山公馆拥有众多天生的、与生俱来的优越性，项目正好在处在“名山、名校、名人”之中，拥有万年名山——岳麓山、千年学府——岳麓书院、百年名校——中南大学、湖南大学、湖南师范大学等众多高校。同时，项目距二环路1公里，距市中心10公里，与城市如此接近的地理位置，这是少见的。文化性与城市性这两个核心因素，在此得到真正的彰显与体现。

精雕细琢不负名山

第四，对产品的打造上，可以用“精雕细琢”来概括。岳麓山公馆以前案名是叫“金牛山庄”，那时的定位不是现在这样。这一年来，我们重新定位、重新规划，总体规划设计是请五合国际，景观设计请香港著名景观设计公司吉相合；在智能化方面，我们也做了大量工作，很多目标客户群体对项目非常期待。

我们用心打造产品，主要体现在以下几个方面：一是项目规划，二是户型设计，三是景观规划，四是刚才说的智能化，五是我们的服务怎样达到标准。在整个过程中，我们解决了这么几个问题，一是自然环境的保护与开发建设的有机结合，既把自然生态保护好，又更符合消费者的需求；二是在处理好工程进度与营销进度的关系，埋头苦干做工程，认认真真作市场的营造，培植市场；三是处理好合作公司的强强联合与充分挖掘项目价值的关系，有效的整合资源，使大家的工作能力、工作水平化，对产品的深入程度化，实现我们打造别墅的目标。

岳麓山公馆之“金牛传说”

第五，我们的产品是为金字塔顶端人士打造的，必须具备这几个方面才能成为中国鼎级山地别墅：一是项目的功能设计、功能分区，要非常准确，将山地别墅、水体别墅、豪宅有机结合起来，以成熟、科学的功能分布，满足人士对豪宅的不同个性化需求。第二个基本条件是，必须由一个非常有实力的开发商打造。岳麓山公馆是由海南航空、海南高速、湘投集团三大财团投资，由深圳和晟开发的项目，具备雄厚实力，无论是经济实力、综合实力，还是人力资源。三是，在运用人文理念、开发理念、找准目标群体方面，从以前的单纯以阶层来划分目标群体转变到以阶层划分与阶层心理需求相结合的定位，既划分阶层，也以不同心理需求进一步细化，真正引导市场，使消费群体真正认识到项目稀缺性与潜力所在。四是，从特征上看，拥有名山名校名人，目前在也只有那么四五家，我们是其中一家，北京的颐和园、清华大学，南京的紫金山、玄武湖、南大，武汉的珞珈山、东湖、武大，杭州莫干山、西湖，我们是长沙的岳麓山、岳麓书院。我们提出什么概念呢，“在埃及推开窗户，可以看到金字塔；在中国的版图上，推开窗户有长城；在长沙，岳麓山就在我窗下”，在这种稀缺资源上，我们才能打造别墅。五是，我们的案名叫“岳麓山公馆”，公馆是城市中达官贵人的住宅，承载名门望族盛世春秋，浓缩近代中国的历史烟云。我们提出“祖屋”概念，祖屋就在岳麓山公馆。六是，项目的价值在哪，贵在什么地方。在景观设计方面，我们把以前的推倒，损失了四五千万，重新设计、重新规划；水面景观也是一般别墅楼盘所难做到的，水面大概有12,000多平方米，所有的新型建筑材料、新型节能材料、安全系统、消费系统、图象语音门警系统，包括独栋的电梯，整个产品的打造极具智能化，以满足不同客户的需求。

岳麓山公馆之“岳麓寿泉”

孔子云：“智者乐水，仁者乐山；智者动，仁者静；智者乐，仁者寿”，公馆把“智”和“寿”有机的结合起来，是智者的乐园，仁者的天堂。我们的建筑是美国莱特式风格，它的特点，一是尊重自然，自然与建筑有机融合合二为一；二是地砖、地板、墙体材料元素有机组合，在宽敞的空间，达到和谐状态；三是利用木材，在屋檐设计上，保持着厚重大气。

“谨献给民族的脊梁”

我们反复说要打造别墅，那我们的卖点、差异化在哪？一是，岳麓公馆是国家风景名胜区红线内的别墅项目，在植被、限高、环保等方面要求非常高。二是，预售进程相对缓一点，就是我们在精雕细琢，要名副其实；三是，在服务方面要做大量的工作，前期物业管理的介入、需要国内顶端公司来做，中期服务以及后期的品牌和维护，既保障项目有效的运行，又能使项目的品牌价值得到，使这地块的人们感受到她的珍贵。

岳麓山公馆之“虎啸坡”

我们曾说过这么一句话，“鼎级豪宅是常人所能看到的，又是常人所不能归集的到的”，贾平凹所说，让我的梦想和理想在那住。另一方面，我们在做这个项目还有非常重要的社会因素在其中，服务社会，让人们为了理想为了梦想，百舸争流。不仅要求经济价值，更要求社会价值，能为社会做些什么。我们要使岳麓山公馆成为长沙、中南乃至的名片。

我们极力营造和谐，一是人与自然的和谐，二是人与人的和谐，三是人内心的和谐。同时，我们也颠覆了长沙一般意义的“豪宅”概念、价格以及营销手段。如果我们都能够按即定目标实施，在规划设计、景观设计、环境设计、在建筑施工中，优良建筑的材料，一流的国内外的施工建筑队伍。我想，我们一定不会辜负这块土地，一定不会辜负所有期待项目早于面世的人士，一定不会辜负我们的目标客户群体。

非常感谢房天下给我们这个平台，让我们在这个平台上尽情地展示，我们也相信，我们一定能在这个平台上有所作为，希望我们与房天下的品牌合作能更进一步、更加强。

沙盘前的营销总监郑刚强

采访手记：

采访早于4月11日上午完成，因为工作性质的缘故，稿子做得非常之迟。借此，郑重地向受访者致歉。在长沙的别墅项目中，岳麓山公馆一直以其神秘著称，是一个极特殊的潜水员。对于该项目的了解，更多的是来源于业界的传闻。也许正如郑刚强先生所言，在处理工程进度和营销进度的关系上，看来是“用心良苦”的。要知道，这无异于压制住内心极大的冲动和兴奋，这一番克制、把持的功夫，也绝非常人所能。

虽然，在接受采访中，并未深谈项目独特的营销手段。但如果笔者所接触的一些片断上看，除2005年4月岳麓山公馆原副总余清清参加“中国山地别墅学术研讨会”、6月参加“2005中国地产新大盘研究成果发布暨中国大盘开发国际论坛”以及户外巨幅广告与网络广告外，很难在长沙其他媒体中见其芳踪。广告投放的情况除了反映工程进度与预售进度外，也在很大程度上反映了作为别墅项目——岳麓山公馆营销手段的差异化。如果读者细心，不难发现，海南航空是该项目的三大财团投资商之一，笔者猜测，岳麓山公馆把动作做到飞机上，也是很有可能的。当然，这是题外话。

郑刚强先生的和善与健谈使得采访异常顺利，其思路与逻辑极其清晰。如是“胸中陈兵百万，心中波澜不惊”，语速徐缓有致。笔者成了忠实的听众。在近一个的采访中，除去寒暄与基本交流外，实际谈该项目的时间只有20多。末了，郑刚强先生还饶有兴趣地向笔者讲述了岳麓山公馆的“金牛”、“岳麓寿泉”、“虎啸坡”三大传说。谈至情深处，手上的烟熄了几次，也并未注意。