19城市成交量下滑 上海等5城房价齐跌逾三成
房天下综合整理2011/09/15 07:38
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（来源：证券日报）在限购、限价等多种调控政策下，往年楼市旺销的“金九”却迎来了惨淡开局，主要城市楼市成交量过半下跌，一线城市成交更是无一例外的陷入了“冰点”。对此，北京联达四方房地产公司董事长杨少锋就表示：“由于成交量持续低位徘徊，4季度一线城市的房价将出现比较大的波动，尤其是在郊区，一些项目可能会打出深度的折扣。”此外他还认为，目前不少房企的资金链都面临着很大压力，就连万科这样的龙头都表示超10亿元项目必须寻找合作伙伴，因此预计不久开发商就将集体降价。
一线城市成交量跌逾30%
根据中指院公布的上周(9.5-9.11)楼市交易数据显示，其监测的35个城市，19城市楼市成交量同比下降，11城市成交量跌幅在30%以上，其中深圳同比跌幅，达到60.85%。其次是长沙，同比跌幅亦超过50%。重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，北京、重庆、杭州(不含萧山和余杭)、广州、成都、南京及上海同比下降幅度亦皆超过30%。
而在9月周(8.29-9.4)，深圳的楼市成交量便出现了超过50%的同比跌幅。同时，北京、上海、深圳、杭州也连续2周楼市成交量同比下滑逾3成的情况。
来自房天下的统计就显示，上周(9.5-9.11)北京住宅签约1104套，环比前一周下跌23.07%，同比去年同期则大跌72.74%，日均签约仅158套。而2010年9月北京的日均成交量则达到了407套。9月10日-12日的中秋小长假期间，北京二手房市场日均签约更是仅为40套，创今年小长假成交量新低。
上海9月前11个交易日全市新建商品住宅也仅成交19.17万平方米，不到自2005年有网上房地产交易记录以来同期平均水平的一半。广州中秋假期前两日的日均成交量也较去年大幅萎缩了55.3%。
显然，今年9月份一线城市的楼市销售不但没有了以往的火爆，成交量更是在低位徘徊。
而进入8月以来，北京的楼市成交量就呈现大幅缩水，成交量持续低位徘徊。9月初，成交量稍有回升，突破16万平方米。但由于8月底9月初新开盘项目供应的匮乏，上周成交量又出现较大幅度下滑，恢复至8月初水平。
上海同样如此，由于8月份适逢楼市交易淡季，住宅成交量持续缩水，且周均成交量低于去年同期水平。进入9月，连续两周成交量未见明显变化，继续保持8月末水平。
对此，中指院的分析报告就指出，中秋小长假浙江衢州出台限购令，继台州后又为二三线城市限购加码，辽宁丹东则推出“限价令”。由于9月份新限购城市将逐步增加，同时楼市库存压力进一步增大，因此预计楼市的低迷还将持续一段时间。
在这种情况下中原地产就表示，虽然整体来看主要城市房价依然坚挺，但是局部区域房价松动的现象十分明显。以北京为例，8月北京新房市场在历经6个月的调控后，价格出现了较为明显的松动。
其中郊区率先降价。出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域。这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低，且在前期经历过大幅的价格上涨。位于通州的典型楼盘“珠江拉维小镇”今年5月的成交均价在2万元/平方米以上，而8月底报价仅为17000元/平方米。
还有不少开发商以特价房”形式“曲线”降价。“华业东方玫瑰”在8月初推出60套特价房的降幅为10%左右。“润枫领尚”推出的特价房价格降幅达到近50%，但供应量也仅为2栋楼的约220套。对此，有分析就认为，开发商降价的目的，主要在于试探市场所能接受的价格底线，不排除未来进一步更大规模的降价的可能性。“
1-8月商品房销售增速放缓
在9月份主要城市楼市成家量大幅下滑的同时，1-8月，商品房销售面积为6.0亿平方米，同比增长13.6%，增速与1-7月持平，比去年全年增速提高3.5个百分点，增速扩大幅度继续放缓。8月单月商品房销售面积7817万平方米，同比增长13.5%，增速比上月大幅缩小4.3个百分点。
与此同时，前8个月商品房和住宅销售均价分别为5558元/平方米和5184元/平方米，环比7月销售均价分别提高0.23%和下降0.03%，比去年同期分别上涨10.9%和10.0%，与1-7月基本持平。北京、上海等十大城市9月平均价格环比7月下降0.41%，为去年9月以来首次下降。
此外，房地产开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比则保持下降趋势。统计显示，开发商本年资金来源共计5.5万亿元，同比增长23.4%，增速较1-7月上升0.3个百分点。除国内贷款、自筹资金增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。
总体来看，1-8月商品房市场继续呈现出“量升价平”的态势，但销售面积和销售额的同比增速有所放缓，而房地产调控不放松仍是近期开发企业不得不面临的问题。
百家上市房企负债总额破万亿 同比涨41.29%
（来源：济南日报）
106家上市房企半年报已披露完毕。出乎很多人的意料，在楼市的调控不断深入的情况下，上市房企业绩并未下滑，反而出现大幅的上涨。根据深交所下属的深圳证券信息有限公司提供的数据显示，上半年，106家上市房企净利润同比上涨21.77%，达203.19亿元。
事实上，在上市房企风光的业绩背后，令人头疼的问题却在不断的积累。数据显示，上半年，上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。
【新闻回顾】
8月房企"弃卒保车"并购潮起53亿成交再破纪录
宏观调控的持续，让越来越多的房企选择了“弃卒保车”。
北京中原统计数据显示：房地产企业并购在前7月已经创出数年新高的情况下，8月7日再次突破纪录。在8月份发生的规模房企的股权变动高达18起，累计交易的总价值高达53.3亿，刷新了自2008年以来的交易纪录。
资金压力致并购剧增
此前，据《每日经济新闻(微博)》报道，今年8月，共有6家央企“叫卖”房地产业务，楼市并购潮隐现，而纵观整个房地产行业，企业兼并潮似乎愈演愈烈。
有数据显示，今年前8月，房地产并购已经高达80宗，而交易金额更是突破了228.7亿元，均创造了历史新高；并购的数量已经接近2010年的84宗，而交易金额更是远超过2010年全年的165.25亿的规模。
“本轮调控虽然主要目的是抑制价格过快上涨，对房企也是一轮大浪淘沙的过程，融资困难、销售萎缩将使得中小企业如果不大幅度降价，很难度过这一轮调控。”北京中原市场研究部总监张大伟告诉 《每日经济新闻》记者，2008年我国房地产开发企业达到8万家，是2000年的3.2倍，年均增加7500家。“到目前本轮调控前房地产企业一直呈现高速增加的趋势，但是在调控后，企业的数量已经明显到达了顶峰，预计开发商的集中度将逐渐增加。”
记者采访获悉，资金的压力成为促使房企兼并的主要因素。
据目前已经公布的数据，上半年全部124家房地产上市公司营业收入为1454亿元，同比增长8.4%。其中“招保万金”营业收入为484.3亿元，占到三成。上半年全部124家房地产上市公司的净利润为204.7亿元，同比增长16%；“招保万金”占据了近四成。
除了龙头房企，其他企业的日子并不好过。数据显示，全部124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%。
“摆在开发商面前的是销售萎缩和融资困难双重难题，作为中小房企来说，抱团取暖的欲望更加强烈。”一位不愿具名的开发商告诉 《每日经济新闻》记者，由于在售项目和土地储备都很有限，其北京在售的一个项目的签约率也很低，“所以我们的资金周转率相比大企业来说要低很多，压力也就更大”。
并购案例仍将增加
此外，在8月份发生了并购行为的房企中，多数是处于二三线城市的房地产开发企业。其中交易额的为山东鲁能集团在天津产权交易中心挂牌转让其持有的山东鲁能置业集团有限公司100%股权，开出的价码近10亿元。此外，大龙地产、华联股份以及雅戈尔纷纷“叫卖”旗下的房地产业务。
“今年来的调控政策在三线城市影响明显要小于一线城市，大型企业进入三线城市也增加了企业并购的总量。”张大伟告诉记者，以北京为例，目前市场库存中，一线房企的比例只占3成左右，而且其中现房的比例更低，而中小房企占比已 过6成，其中现房的比例超过3成。市场上中小房企积压的库存更郊区化，而且中小房企的资金利用成本更高。预期下半年降价的可能性也更大，而且会更早到来。
“目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使得并购的案例逐渐增加。而且在下半年这一趋势很可能继续加强。”张大伟对此表示。
