贾若:未来房地产开发模式将走上城市综合体道路
房天下2011/08/03 15:18
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：
曾经打出惊人广告语：首付一万的某楼盘，相信所有人都还记忆犹新，今年它再次重磅出击，在长沙房价单价“疯涨”了近一千的市场行情下，又打出了“首付两万拎包入驻”的广告语，形成了吸引上的局面。它就是利海米兰春天，矗立于晗浦片区熠熠生辉。今天记者来到米兰春天项目部近距离采访了此项目营销总监贾若先生。这位和红楼梦里一大家族同姓的“商人”抛去了文人的儒雅，却又风度翩翩、英年得知，从项目到市场，从市场到行业前景，贾若为我们细细道来。
米兰春天营销总监贾若先生（图片来源：资料图片）
新推小公寓新品 为年轻刚需族量身打造
记者到项目现场就感受到人来人往热闹异常的氛围，原来米兰春天【详情相册论坛微博】营销中心正在举办啤酒节活动，高温天气异常强劲，米兰春天适时推出啤酒节的活动自然是吸引了业主、准业主前来参与。贾总为记者介绍了这次活动，又说到：“其实我们工作人员也没想到会有如此火爆，我相信这也从侧面体现了整个楼盘的销售情况以及目前在长沙市场的受关注程度。”
当记者问到今年主打广告语“首付两万 拎包入住”的深意时，贾总说：“这个推广概括了我们这次新推产品的最显著特点，此次新推小公寓面积在30-50平方米之间，主要针对的客户群就是年轻一代80后、90后。首付两万是首付，对于年轻人来说首付两万就可以拥有一套属于自己的独立空间，这是非常符合目前年轻人心理需求的。另外一个显著特点是，此次新推产品全部是精装修，这也是符合年轻人消费习惯的，这些客户群属于工作、学习很繁忙的群体，精装修为他们省去了很多环节。基于这两个主要原因，我们的新产品销售情况特别好，但同时米兰春天整个社区的成熟度，配套的纯熟都是不可或缺的条件，这也体现了米兰春天作为晗浦区主力大盘的区域性作用。”
米兰春天效果图（图片来源：资料图片）
未来个性化定制装修会是主流
贾总还谈到目前房产市场上，精装修项目比较多，纵观房产市场的发展轨迹，从最初的毛坯到6000/㎡的豪装再到回归理性后3000/㎡左右的精装修，体现了市场对精装房的需求。贾总认为未来精装房将会是主流，而且会更加趋向于个性化定制装修。贾总说：“年轻人特别是80后这一代既要追求个性色彩又因社会节奏工作需要等原因没精力自己装修。所以在未来市场精装修以及定制装修是大势所趋。我们米兰春天也在往这方面发展，我们在贵阳的米兰春天项目就在尝试小部分的定制。精装修定制方案会提出两套给客户选择，当然了这只是初期，到发展成熟之后会有更多的精装修方案而不局限于二选一。
贾总还强调：“在定制装修的操作过程中，开发商会通过集体采购降低成本，而不会从装修这一环节赚取利润，因为这是一个附加值，是为了增强客户的产品体验度。”
长沙楼市将会在下半年进入一个波谷
记者就米兰春天今年与去年价格的大幅拉升提出了长沙市场是否健康的问题，贾总就此回答：“目前长沙市成交均价6000多应该属于政府想要调控到的一个理想水平。米兰春天项目的整体是和其区域、配套、品质有必然联系的，客户对产品的体验度好，整个项目才有可能，加上整个市场行情的宏观影响才形成了米兰春天今天的价位。”
“另外，就今年上半年来说，长沙楼市每个月的成交量都是在萎缩的，这反应出国家宏观调控例如限购、限贷、限价等等的措施是有成效的；二是银根紧缩，开发商的开发贷停了，客户的房贷也非常慢，周期可延迟三到六个月，造成开发商回笼资金压力大，开发商已经没有底气像往年一样全额开工和巨量推货。下半年楼市在十一期间会有一个小的波谷，但大的趋势仍旧会是稳中有升。原因在于：政府需要表达其调控的决心，9月份可能会出现存款准备金率上调，当金九银十到来的时候，政府也会出台调控政策来抑制传统旺季的价格飙升。我们可以看到目前的限购是很温柔的”限小不嫌大,限新不限旧”，下半年可能会出台更严厉的限购措施，那么到年底就会有一个小幅上升，这也是政府希望看到的。”
房地产扩容对房价有一定的抑制作用
谈到政府调控措施，记者又问道“在各项调控措施紧逼之下多数房企选择转向二三线城市，或者转向较为郊区的地块，这样大规模的扩容对房价会有影响吗？利海集团在这方面是怎么考虑的？”
贾总回应说：“目前确实有多数房企在转向三线城市拿地，开发步伐也非常快，其实这对城市化进程和整体三线城市的城市经济发展是有好处的。利海集团拥有土地一级开发资质，并且崇尚绿色地产，对地块要求比较高，所以在向三线城市进军的同时我们会严格的考察，因此进军速度可能会慢一些，但一旦拿地的话规模会非常大，例如现在我们在承德有十五平方公里的土地储备，在郑州的雁鸣湖有三十二平方公里的土地储备，包括海南都有二十二平方公里的土地储备，一旦看好了生态地块我们就会做一级土地开发，这是整个利海集团的发展方向，我们的总资产达到600个亿。国家未来可能会压制二级土地开发，我们的主要资金投向还是在一级土地开发，一旦拿地都会是几十平方公里这样的范围。一级土地开发就类似于迪斯尼的模式，这应该是房地产开发的级行态，我们在往这个方向努力。”
“目前很多二三线城市政府拿出了大份额地块给房企去开发去建设，例如长沙的河西先导区。何为先导区？其实就是开发区，就是一个没有人烟的地方，需要抽疏城中的人口移居到此来发展这个地方的经济。政府首先会把这一区域分成多份地块卖给开发商，或工业园区等去建基础配套设施，要求开发商有一定配比，例如商业配套多少、容积率多少。拿米兰春天来说，我们的配套，米兰街，新一佳超市等等都是在政府规划内的。这样一来政府扩大了供应量，加上保障房的提供，供应数增多后自然会抑制房价，因为整体需求数就那么多，把供应量做大了房价自然不会激增。我认为政府不太可能过分打压房价，因为房地产影响了地方经济发展的方方面面，政府还是非常谨慎的。”
城市综合体会是未来房地产开发的大趋势
目前的楼市大中型房企在扩容的同时走的模式多数是城市综合体道路，在长沙河西先导区里，有绿地中央广场、世茂铂翠湾等。那么长沙市能承载的城市综合体的量是多大？城市综合体是房地产开发的模式吗？贾总就此发表了观点。
纵观香港、纽约、伦敦等国际化大都市都是以综合体的业态去呈现。城市综合体的好处在于节约城市中心土地资源，提高资料有效利用率，将各种资源整合在一起减少内耗，是未来世界交往型商务经济体下的重要产物。大城市发展趋势的最终模式肯定是容积率越来越高的，一级土地开发如迪斯尼式的开发模式，就开发模式来说可能是最后一种模式，但开发完之后，最后的发展一定是综合体的小型业态遍地开花。
在香港，土地资源很奇缺，他们一个城市综合体的开发周期可以达到三十年，如太古广场，在开发过程中不停的在调整规划整合资源，他们掌握了开发的节奏。在伦敦在纽约，有可以存在上百年的建筑，而目前的中国还处于快速开发、快速消费的时代，整体行业处在金钱膨胀、头脑发胀的时代，其实这也是房地产的一种泡沫，相信政府也是在努力要抹掉这层泡沫的。
贾总说：“城市综合体在未来的长沙会出现得越来越多，这是对长沙稀有的土地资源的高效利用，城市综合体可能目前不是城市中心，但它未来一定是中心。利海米兰春天项目本身也是类综合体，是居住、商业、娱乐中心，利海米兰春天选中的晗浦片区是比较有优势的，也一定是未来的中心。”
最后贾总说到：“从03年到现在，我在房地产行业经历了八个年头，每个操盘经验给到我的都是宝贵的人生财富，这项工作是非常艰苦的，房地产开发初期是一块荒地，到楼盘成熟的时候，我们也就该撤场了。我个人认为房地产市场从取消福利分房开始到开发商空手套白狼的阶段，再到房地产业的繁荣发展行业越来越规范的新时代，未来的二十年，房地产会是非常强劲的一个行业，是支持GDP增长的一个举足轻重的行业。”
