民政部试推"以房养老" 丁克族欢迎老人们反对
房天下综合整理2010/11/09 09:19
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
我国目前有失能老人1036万，半失能老人2135万，大中城市空巢家庭达到70%，这是昨天上午民政部部长李立国透露的数字。一连串数字的背后是严峻的养老形势。如何解决？在昨日召开的社会养老服务体系建设推进会上，“以房养老”这个老话题被再度提起，民政部副部长甚至将其纳入下一阶段工作的引导方向之一。
一个迫在眉睫的困局
“空巢”家庭数量猛增，江苏养老形势严峻
民政部部长李立国昨日上午介绍，我国目前有1.67亿老年人，其中80周岁以上的高龄老人1899万人，他们之中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。
李立国部长介绍，1899万80周岁及以上的高龄老人，占老年人总数的11.4%。截止到目前，我国有失能老人1036万、半失能老人2123万，共占老年人口总数的18.9%，他们不同程度地需要提供护理照料服务。另外，部分大中城市的空巢家庭达到70%。空巢家庭是家庭生命周期中的一个阶段。所谓“空巢”，是指子女长大成人后从父母家庭中相继分离出去，只剩下老年一代人独自生活的家庭。而一旦配偶去世，则家庭生命周期进入鳏寡期。空巢期与鳏寡期，老年人生活中容易发生困难。
李立国表示，由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后等形势下发生的，社会养老服务压力不断加重。而涉及到江苏的情况，省民政厅厅长吴洪彪介绍说，江苏省人口老龄化程度明显高于，在未来20年内，还将以不可逆转的趋势持续快速增长，达到每3个人中有1个老年人。而如何解决这一问题，记者就此进一步采访。
一个并不新鲜的提议
“以房养老”抵押或出租房产换养老金
以房养老需满足三个条件
省老龄办副主任牛飚告诉记者，要使以房养老得以实现，需要满足3个条件：首先，拥有对房子的产权，这样才有出租或者抵押房屋的权利；其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；再者，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有“以房养老”的必要；经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件。
考虑到国内具体的情况，首先遇到的是观念障碍。中国人的传统观念是，“但存方寸地，留于子孙耕。”对于老人来说，将自己居住多年的房产抵押出去，而无法留给子女，这样的现实，一下子难以接受。此外，“以房养老”，必须辅之以透明、公正的法治环境。因为它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及政府部门等等，对这些领域的运作质量和监管水平要求相当高。另外，在中国，还有一条限定，那就是“70年大限”。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。因此，“以房养老”模式如何推广，何时推广，业界一直议论纷纷。
丁克族欢迎，老人们反对
今年初，广州市政府提出“以房养老”模式，发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险。一时间引起社会热议，年轻人比老年人更认同“以房养老”，而丁克一族更表示欢迎。
以“广州可以实行以房养老吗”为题进行网络调查，由于上网人以年轻人居多，可视为对年轻人的调查。调查到结束共收到966票，其中反对者比赞成者多出近一成。调查数据显示，认为“以房养老”在广州由于条件尚未成熟，不可行的反对者占54.76%；而认为可行表示支持的赞成者占45.24%。在国企工作的白领小张接受记者采访时表示，“60岁前人养房，60岁后房养人”挺好的，加上养老金，退休后可以游山玩水，生活更滋润。
而在记者随机采访的10个老人中，反对“以房养老”占了九成，大部分认为房子住了大半辈子，都有感情了，要留给子女。表示支持的是一个无子女的老太太，想留给子女也没法留。
政策风向已趋明朗
议论归议论，国家政策方面对此的风向已渐趋明朗。早在2006年，政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向推广。2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。
这些试运作有经验，也有教训，而在昨天的会议现场，民政部副部长窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面的表态。当然，“以房养老”目前只是一个框架性意向，国内金融机构均没有推出这项业务。
民间有“以房养房再养老”新版本
官方的“以房养老”目前还没有具体的操作流程，但民间曲线版“以房养老”却已经悄悄开始实施。严格来说，这一版本的以房养老应该称之为“以房养房再养老”。
居住在广州天河六运小区的李伯就是一个例子，他准备处理掉这套城区中心房子而选在郊外置业，利用城区与城郊房价差异作为养老金。
业内认为，“以房养房再养老”不失为一个行之有效的方法。
房产中介“满堂红”研究部高级主任肖文晓认为这种养老方式不错。老年人和年轻人的需求不一样，年轻人可能更喜欢在繁华的地方居住，也想住得离上班的地方近点，老年人不用考虑上班的问题，喜欢安静的地方住。
“选择哪个地方重新买房关键要看生活是否方便，特别是老年人要更注重医疗配套和生活配套”，肖文晓建议，由于郊区生活配套不是很成熟，老年人也可考虑选择一些二线地段的房子。
这些二线地段的房产与繁华地段的房子相比，居住舒适度不一定差，甚至更舒适，但是租金和售价就会比一线地段低很多，老年人如果需要用钱养老就可以将手中的一线地段房产置换到二线地段，当然前提是换到手的二线房源在生活和医疗配套上有保证，这样既能保证生活质量，又可以获得一笔可观现金差价。
国外成熟经验
在国外，老年人的福利除了政府提供的必要社会保障外，“以房养老”是较为普遍的做法，积累了相当丰富的操作经验。加拿大、新加坡、美国、英国等都有各自的“以房养老”服务体系。
加拿大：超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。
新加坡：有三种方式待选择。种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。
两项可以预期的利好
江苏2年内新建
4000“托老所”
民政厅厅长吴洪彪昨日介绍说，江苏将实施“养老服务工程”，至2012年江苏的养老机构床位数要达到老年人口的3%，总床位数要达到37万张以上，也就意味着，两年内我省将新增12万张养老床位，有效缓解“一床难求”的现状。
据省民政厅调查，我省目前有97%左右的老人选择居家养老，因此发展社区、居家养老服务很有必要。吴洪彪透露，今后两年，省财政将设立专项资金扶持建设4000个居家养老服务中心。到2015年底，全省各街道（乡镇）要建有综合性社区居家养老服务中心，子女将不需要住院、但需要照顾的老人放进这样的社区养老服务中心，早上上班送过来，下班时接回家，就像小朋友上“幼儿园”，老人们则可从中享受日间照料、文化教育等服务。
无论是居家养老，还是入住养老院，我省还率先实施了养老服务补贴制度，即对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务提供支持。比如在无锡，低保、低收入、重点优抚对象等3类特殊老人，每月可以领到360元的居家养老服务补贴；低保、低收入和80周岁以上的3类特殊老人，若入住养老机构，每月可领到人均200-600元的补贴。
省老龄办副主任牛飚告诉记者，目前我国的医疗保险和养老保险，都不能支付老年人瘫痪在床的护理费用，所以建立长期护理机制很有必要。大家年轻时，就投保，年老瘫痪或不能动需要别人长期照护时，这些长期照护产生的费用，将由保险公司全部“埋单”。
部分热点城市住宅市场的成交量下滑趋势正愈加明显。数据显示，刚刚过去一周(11月1日-11月7日)，除北京、上海外，多城市成交量下跌，其中深圳、杭州表现量价齐跌，深圳成交量跌幅超四成，价格跌幅超过一成。
根据美联物业一份的研究报告，过去一周，四个一线城市的一手住宅市场的表现可谓冰火两重天。北京成交 套 数 达3 5 0 9套 ，环 比 上 涨102.6，成交面积为339821平方米，环比上涨64.1%。上海也维持涨势，成交套数和成交量分别为3316套、351201平方米，环比分别上涨11.9%和7.3%。然而广州、深圳则是另一番情形。广州的成交套数和成交面积分别为1357套和153722平方米，环比分别下跌18%和22.1%。而深圳过去一周的成交套数仅为508套，环比下跌40 .4%，成交面积为49303平方米，环比下跌42.5%。
杭州、成都、重庆等二线城市的成交量也表现萎靡，其中杭州过去一周成交套数为308套，环比下跌48 .4%，成交面积为39351平方米，环比下跌46.2%。
成交价格方面，过去一 圳一手住宅的成交单价为17809元/平方米，环比下跌13.1%，在杭州，一手住宅的成交单价为25964元/平方米，环比下跌3.8%。
鉴于房地产市场当前相对低迷的走势，部分机构预测新一轮房价松动或许在年末来临，有关专家则呼吁房地产企业加大风险防范力度。
美联物业研究中心预测，政策调控方向从二级市场转向三级市场覆盖，当中“按评估价过户征税”成为重要内容。随着开发商资金压力增大以及新房销售压力加大，新一轮房价松动或许在12月份来临。
“房地产业并非没有危机和挑战。”中国城乡建设研究所所长陈淮提醒说，房地产企业应注意防范利率变动带来的风险。在他看来，到现在为止的利率仍然在25年来水平，即使未来五年到十年的宏观调控都 非 常 有 效 ， 通 胀 率 控 制3 %到5%，今后五年到十年，利率水平高于或者远高于现在水平的机会也可能会占到95%。
陈淮进一步表示，管控投机性需求不是今天的短期政策，在任何国家、任何时候，对多占资源、多占优质资源的群体都要实行限制性的管控，无一例外。“如果房地产市场的景气状态是靠买第三套、第四套房支撑的，是靠投机性支撑的，这个市场本身就不健康。”他说，管控投机性、投资性购房，对那些过度占有资源实施一定的限制是不会退出的一个长期性政策，政策不会放松到大家可以随意炒房，对投机性购房也给予大规模的信贷支持。
此外，陈淮还预测，今后十年，房地产业将进入到市场内部的企业竞争阶段，在一段时间内将不断有一些企业因为跟不上、不能适应相应的政策环境和市场环境而倒台。“过去十年、过去五年几乎很少有开发商因为经营不善而死，大多数是卷款潜逃、违规占地被查或者假按揭等问题。在过去十年里，市场和市场参与者主要是和政府、政策在博弈，这并非是一个市场的正常状态。”记者 王涛
“目前单价3万元以上的项目都在排队审批，我们不得不打乱开盘计划，延后高端房源的上市时间。”某知名开发商上海项目负责人告诉记者。事实上，由于限制高端项目上市、预售条件提高、开发商观望等原因，上海10月有多达47个项目延期开盘。
随着调控的深入，新政满月后的首周，上海商品住宅成交出现量价齐跌，个别楼盘成交价较前期出现回落。
在上周末金地集团旗下项目“金地·天御”的销售现场，该项目负责人上海金深房地产开发有限公司总经理冯家生告诉记者，由于上海目前3万平方米以上楼盘都在排队等待预售证的审批，因此天御项目中单价或将高达4-5万元/平方米的大平层房源目前只得暂缓上市。“但是开发商又不能老是耗着不开盘，所以我们11月中旬先退出部分中小户型房源，定价紧卡在3万元以下，预计在29000元/平方米左右。”实际上，天御项目原本计划在10月上市，正是由于审批等各种因素而推迟到11月上市。
搜房网数据显示，截至11月1日，10月份上海地区延迟开盘的项目共有47个(包括公寓项目30个、别墅项目15个，另外2个为混合项目)，其中不少原本打算近期上市高端项目正式在审批环节被卡。此外，由于目前的政策要求商品住宅结构封顶后才能上市预售，一些项目只得加紧工程进度，暂缓开盘。当然，也还有一部分开发商在调控风暴袭来之初，纷纷延迟开盘，观望市场走向。
也正因为如此，9月底“新国五条”出台后，10月上海共有43个项目合计95万平方米商品住宅供应上市，环比9月出现了44.44%减幅。直到上周商品住宅新增供应才升至24万平方米，在经历前周12.4万平方米的低谷后出现回升。
沪楼市成交量价回落
继“沪12条”明确限购、限贷令后，上周五上海市公积金管理中心又发文，规定公积金购买第二套房贷款利率上浮至1.1倍。一系列政策影响下，购买力受到明显抑制。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周(11月1日-11月7日)上海商品住宅成交面积为17.4万平方米，环比前周进一步下跌16%，与8月的周成交水平基本持平。昨日21世纪不动产出炉的10月二手房成交数据也显示，10月上海共有1.34万套二手房成交，环比下降逾两成。
在成交量持续萎缩后，上周全市均价也出现小幅下降，上周全市商品住宅成交均价为21969元/平方米，环比前周下跌5%。这主要是上周成交榜前两位的“新城悠活城”和“港城滴水湖馨苑”成交均价都在1.3万元/平方米左右，拉低了全市均价。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示：“在新政效应逐步凸显后，部分楼盘已开始试探性降价，如本周排名成交榜首的新城悠活城均价为13625元/平方米，要比上半年均价低了近10%；颛桥的招商雍华苑三期上周均价也明显低于10月末刚开盘时近2.5万元/平方米的报价。”
可以看出，一些开发商已经预见到本次调控的力度和持久性，为缓解年底资金链的紧张，上周开始纷纷推盘。金地集团上海公司营销总监白玉臣告诉记者，2009年房地产开发投资火热，使得开发商普遍大举拿地，这也意味着2011-2012年期间市场供应量将迎来井喷。以金地华东区域公司为例，今年全年销售收入预计在100-110亿元之间，而以明年的供应量来看，预计销售收入要达到250亿元左右。在较大的供应压力和资金占用量面前，加快销售回款是开发商必须面对的现实。记者 朱楠
