万志兵：剖析“金九银十”之悬疑楼市
房天下综合整理2010/09/14 09:52
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楼市“旺季不旺“成了今年各大城市“金九银十”一致面临的困局，金九银十平淡收场。楼市僵局尚待打破。但房价并未出现调整下跌的明显迹象，“缓涨”依然是普遍趋势。上市井喷，成交低迷，“金九”开局不利影响了开发商推盘的热情。消费者观望情绪有所减弱，部分城市住宅交易逐步回升，不过，市场总体上仍然没有摆脱低迷的局面。在房地产行业方面，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个“金九银十”的现象。“金九银十”已经成了各行业商家形容每年一度销售旺季的通用语，似乎不管市场现状如何，金九月银十月都会如约而至。
当前房地产问题已成为公众关注的热点问题，各大城市房价高扬、土地囤积、投资过热，供应结构调整滞后。为了整顿房地产市场秩序，国家出台了一系列的货币政策、财政政策和行政政策，各个地方也相应出台和细化了相应政策，实行房地产新政。但是应当指出，到目前为止，中央和地方一系列调控房地产市场的政策和措施虽然取得了一定成效，但并没有根本性地解决问题。
当前房地产价格高企，从根本上说，是由房地产市场供求关系决定的。
，住房的有效需求与日俱增：一是在我国老百姓“成家立业”的传统观念中，“成家”是以拥有自已的房子为标志的，因此，买房不租房的住房观念造成了在房子需求方面的很大的市场。二是由于人们生活水平提高而要求更换更大更好的住房，这个现象在经济比较发达的城市尤其明显；三是城市化进程的发展使越来越多的移民成为定居人口，进而对住房的需求加剧；四是部分八十年代后甚至九十年代的年轻人消费观念相当超前，目前开始或者已经筹资买房。
第二，投机性买房不断增加。最近一个时期一些大城市房地产价格猛涨，在某种程度上可以说是由投机性或投资性买房推波助澜造成的。以海南为例，由于相当一部分人有钱以后，投资性和投机性的需求大大增加，房地产市场投机性的成分尤其明显。海南的自用住房，就是套自住住房比例在整个市场中急剧下降。有关专家判断，目前60%是投资和投机性的购买，而且认为投机性的气氛更加浓重。海南的房产投机资金主要表现在两个方面。一是外部资金的推动，二是自身的资金，同时还有地下钱庄的参与。而人民币预期以及传媒、舆论的介入更加推动了房地产的投机行为。空置率节节高!!!
第三，土地供应稀缺，开发商囤积土地等也更进一步加剧了房地产市场的供求矛盾。
谁是房地产市场持续上涨的主要受益者
目前我国房地产市场快速发展中有三大利益集团。一是地方政府。1994年的财税改革以后，中央政府把财权收回去了很多，但是事权留给了地方政府，房地产成了支撑地方财政的很重要的基础。而中央出台的一些房地产调控政策，一些地方政府并不积极贯彻落实，或者贯彻落实的时候会走样，其中当然也有一些客观的原因，但是利益驱使是很重要的因素。二是房地产发展商。现在胡润500富排行榜里面，房地产商位于前列。房地产商的利润增长速度之快使他们自己都不放心了，到了非常不理性的状态。房地产超额利润已 过了经济正常发展规律。三是房地产中介机构和房产投机者、投资者。还有一个特殊因素，房地产中介机构的介入对推动房市上涨也起了重要的作用。
对策建议
１、抑制投机行为，加大调控力度
现阶段，住房供不应求，很大一部分的原因是炒房者的投机行为所致，几百套甚至几千套房子都由他们掌握，要缓解住房供求矛盾，就要抑制投机行为，加大调控力度，使投机者释放囤积的土地和房子，满足住房的有效需求。
2、房地产市场要分类指导，分类管理
政府要把住房的商品性和福利性进行严格区分，前一阶段政府对商品市场干预过多，对保障性住房供给严重缺位。根据人均GDP的水平，要科学、合理地制定出福利住房，微利房、商品房这三种住房供给的比例。今年八月国家已经明确政策，提出要实行商品住房和保障性住房双轨制，两线并重，这是对前一阶段政策缺失的很重要的补充，若认真落实好对改善房地产当前的状况会有所帮助，但也不能起到立竿见影的效果，这些政策将逐步影响房地产市场。
3、合理调控土地是调控房地产的根本途径
政府对土地供给是垄断经营的，二、三级市场的市场价格基本上是放开的，政府应该通过对一级市场的调控以达到调控二、三级市场的目的，使市场的运转及企业的经营规范化。现在房地产的问题是开发商利用政府政策和管理方面的漏洞，较轻易得到和囤积土地，所以可以随心所欲，有条件地抵制宏观调控。因此，政府有效调控房地产市场的关键在于进一步加强城乡统筹，规范相关政策，加大监管力度，提高政策的执行力。
