2010下半年楼市或下行 自住购房者如何入市?
房地产门户房天下2010/07/21 07:55
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2010年，楼市，着实来了一把火，宏观调控给疯狂的楼市下了一剂猛药。楼市下行，房价止涨，效果明显，几乎已成定局。但就房价暴跌或小幅下跌还着实存在不小的分歧，专家学者、业内人士在趋势预测上，摩拳擦掌更或怒目而视，展开热火朝天的争论，貌似特别纠结。
其实，在极富争议的楼市中，内心最纠结的还数购房者。房价小跌or房价暴跌，市场信息不对称，无法把握；如何在房价跌至谷底时抄底。购房者，入市或者不入市，徘徊或犹豫中，如何选择？
购房者，按购房目的，有购心自住、购房投资和购房投机（炒房）。自住购房者，其出发点是实现自住需求或改善需求或需要，总是希望在房价时买房，实现住房保值，并期待增值，即赚得了便宜或不亏。这种自住需求，当住房增值到一定程度，购房者会从自住需求变成投机需求购房者。投资购房者，购买住房进行经营生产活动，特别是我国商业地产不发达或者不能满足生产经营活动的需要，还有就是一些大户型的住房可以装修改装后成为中小公司的办公场所。
这种投资购房，从某种程度上可以理解为住房投机者，因购买住房的投资高，它利用自己占有丰富的奖金生产要素，购买多套住房进行投资，自我经营或出租经营。购房投机者，即人人见而诛之的炒楼者。它是一种纯粹的倒房炒房经济活动，以低价购买多套住房，以待在高价或者符合自己心目中的投资时出售房屋。
相比三者，自住购房的信息最不完全，在一定程度上，是购房者的弱势群体，由于信息不完全或不对称，不仅受到开发商和其它即得利益者的欺骗，还将受到投机、投资购房者的竞争，因为投机者和投资者的信息相对自住者来讲，会更加充分。因此，本文主要还是从自住购房者，分析在楼市下行下购房者的选择。
自住购房者应摒弃“买涨不买跌”消费者行为理论。自住购房者应该在房价下行的区间选择购房，西方经济学理论，供不应求，价格上涨，很多人不是购房需求，而是购房需要。因此，政府通过宏观调控经济政策，而不是真正的住房有效供给措施，使得房价下跌，使得住房需要变成住房需求，一点一点地满足了住房需求，价格再降，又满足了低一点能力的住房需求，当然，这过程中一定要扼制投机的发生。
而我国当前出现的情况就是，政府想方设法地使房价止涨，解决更多的住房难问题，然而住房投机盛行，使得政府宏观调控政策失效或者效果不明显。按理论，投机需求者应该是选择在买涨不买跌的理论，他们就是有一种上涨的预期，这种预期是建立在信息灵通或者信息优于其它购房者而言，他们试图多囤积房屋以待高价出售。然而中国的投机者多半是在下跌到时（信息充分或者寻租）时购买到住房，而投资又没有受到打击或者只是经济上的惩罚，而经济上的惩罚的成本远远低于投机。
因而，中国楼市问题（房价高、住房难）越来越严重。因此，是真正的自住住房需求者，选择在合适的房价下行空间下购房，而不是选择在房价点买房（点只能是投机者或者投资者买，他们的信息完全优于自住者，先知先觉。），更不是适合选择在房价上行时购房。
自住购房者应抛开购房“买方市场”理念。西方经济学，住房买方市场是住房供过于求，房价有下滑趋势，购房者和开发商有讨价还价的可能。现在的中国房地产市场，不管是买方还是买方，都认为房地产市场不再向前几年那样，只要是房子，都会在囤房或者房价上行的区间，很好地把房子卖掉，是很多人排队、托关系或者利用权力购房，售楼处火的场面简直就是人山人海，呈现出的就是一副住房卖方市场。
开发商越促销住房，消费者就越是观望，以期待买房者得到上帝的待遇，这其实是一种错误的观念，渲染买房市场是某种利益群体的竞争手段或者获得即得利益的方式。因此，对于自住购房者来讲，愚昧地相信某些群体鼓吹的买方市场，就会使得真正需求者变成观望者，一不小心被其它投机分子进入而丧失进入楼市的时机，增加了买房的不确定性因素，使得买房更加困难。在开发商让步或者由于宏观调控无奈降价或者优惠时，真正的购房需求者应该理性地选择购房，而不是持续地观望。
自住购房者应正确对待“居者有其屋”的住房观。居者有其屋，有人理解为自己的一套房，即房屋所有权；有人理解为有自己居住的房屋，即房屋使用权。我国传统的住房观则是有一个稳定的住房，因此，面对日益高涨的房价，多数专家或者业界人都建议买不起房便租房的想法，但这种建议反映在市场上，则被冷落或者排斥。
并且，在2010年楼市新政实施三个月以来，我国一二线城市的房租暴涨，租售比在不经意间发生着深刻的变化，长期租房或者准租房户的租房观念一时又受到沉重的打击，心里空落落的。
尽管政府有发展房屋租赁市场的政策，尽管有专家推测租金价格暴涨是暂时之说，尽管政府有打击和查清房租暴涨的决心和行动，但是不可否认，房租最起码不会跌，应该有略长之趋势。其实，反对买房结婚或租房结婚无所谓对错，关键还是购房者的消费能力能否满足买房的需求。
还有就是对于中国大量的空置房问题，政府下一步将打击住房腐败是必然，处理空置房使之成为有效的供给提供住房供给渠道，很多投机者也会在房价下行的区间适时地向市场提供自己的囤积房，还有大量的保障性住房的推进，以及政府改善居民住房的决心。
其实，租房或买房观念改变已经没有了讨论的必要，“居者有其屋”不需要现成为很多专家钻牛角尖想出来的托词。因此，在楼市下行，房价止涨的大环境下，自住购房者可以选择购买房价下行的房屋，包括一手房和二手房（投机商释放给市场的住房）。
我们应该清楚，资金有时间价值，投资或者投机炒房总得有个投资，多数人有一种出气愤恨的想法，即开发商和投机者要降到点，好亏本时出售，其实，要等到这一时刻非常这难，也几乎不可能，因为中国大量财富缩水是政府和市场所不愿意看见的，发生的概率极少。
因此，在2010下半年，楼市下行、房价止涨几乎已成定局的环境下，对于自住的购房者，不要愤恨开发商和投机者以寄希望楼市下行至他们亏本以向市场提供大量空置房，发生这样的可能性不大；不要持续观望等以期房价持续暴跌，在房价见底时进行抄底，就算出现这样的机会，自住购房者抓住机会的可能性几乎不可能。因此，而是在房地产市场下行背景下，自住购房者，在满足消费需求、有购买住房的消费能力情况下，可能考虑适时地进入楼市购房。
