豪宅市场是小荷才露尖尖角才有的可做
房天下别墅网2010/06/17 09:14
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我们知道豪宅，它就像是奢侈品一样不管能不能买得起，但是都是大家向往的东西，都是希望得到的东西，这个话题也比较契合今天的展览，我看北草老师给我打电话的时候说，参展的都是高端别墅，所以我今天跟大家分享一个话题，对于这个论坛的重视，不管怎么样，是全经联一个重要的论坛之一，我还准备了一个讲稿。
豪宅其实是一个社会阶层的话题，这个话听着非常的扎耳，非常的敏感，但是这是不可回避的话题。豪宅对应的是上层或者是至少中上层阶级人士，在中国分为两个阶层，带有统治阶层的地位，这个话说的有一点不是非常的准确，拿今天的话来讲就是公务员阶层和农民的阶层，社会阶层概念非常的模糊，细分非常的少，但是改革开放以后，中国的社会阶层逐渐的被打开了，日益的多元化。08年的时候，中国社会科学院对中国现有的社会阶层有这么一个课题，叫做当代中国社会流动，在这本书里面，把中国划分为十各阶层，由上而下是这么划分的，国家与社会管理层，经理人阶层，私营企业主，专业技术人员，办事人员，城市无业或者是半失业人员等十个阶层，组成了中国当下社会阶层。发布的一个中国私人财富报告当中这样统计，中国持有千万以上净值资产的人超过30万，但是我本人对这个数字，我个人认为至少是可以乘3的，浮在水面往往并不是大鱼，这些人持有8.8万人民币可投资的资产，这些人绝大多数都集中在三个经济带，每年以7%-8%的速度递增。这些数据传递了社会阶层是明确存在这样一个信息，大多数人生在其中的人对此非常的清楚明了，但是谈论豪宅、社会阶层这样的话题，显然就是在西方也不是一个非常招人喜欢的话题，因为有一本书是这么描述的，保罗在他的书里面把美国的社会阶层细分到9个，就算是社会阶层在美国被细分这样程度的额一个国家，他的书上这么写，谈论社会阶层依然显得暧昧，并且经常是过于敏感的。他引用了一个观点，今天还存在基本的社会等级差别，就是买得起任何房子，和买不起房子人的差别，这跟中国高房价的社会现状显得非常的明确，如果把这个思路再往下降一级就变的买得起车的人和不得不花费大量的时间等公共汽车的人，所以这个话题非常的尖锐，但是在任何一个国家这是一个社会的现状。人的衣着、喜好、谈吐、摆设、高矮胖瘦，都可以透露出他的社会阶层。现在上层阶级正在形成不久，来自草根的富豪是比比皆是的，这些人都是来源于草根的。如何区分这个群体的符号，中国即将成为全球奢侈品的消费国，这就是一个明确的一点，并且购买豪宅无疑是标榜这个阶层存在的例子，这也是为什么中国豪宅这么火爆的一个原因之一。
我举个例子，这些人在对自己家的车道的处理上能够明显的区分出阶级和阶级之间的区分，意思是说他们家房子的车道，有钱人铺的是碎石子，比如500米的路，必须要打几个弯，这么做的理由就是费钱更花钱，因为他必须要雇佣更多的工人来维护这条跑道，一般的中产阶级都是柏油路直接的通过去。随着中国消费日益多元，豪宅概念也浮出水面，中国的豪宅历史也源远流长，上海作为远东大都市，四大家族当时所居住的花园洋房，代表那个时代豪宅的巅峰，改革开放以后，上海的豪宅产品，本人几乎是见证了上海房地产市场化改革的过程，我们从92年介入这个行业，目前这么长的时间，批的豪宅其实是位于古北，应该是批豪宅聚集地，当时售价一般在1500美金到2000美金左右，比如罗马花园、翡翠花园等都是豪宅的代名词，之后由古北转向了淮海路沿线，售价一般是在美金2500-2800美金。再随着时间进一步的发展，我对豪宅有一个深刻的印象，当初我们在2000年的时候，我们几个人做了一个中介公司，因为业务忙不过来，我自己带客户看房，这个客户是一个外地的女孩，傍了一个台湾的大款，我带她看了很多的房子，她看完这些房子以后，特别是看了睿园以后，我到现在都可以记得她脸上的表情，她说她一辈子的梦想就是住这样的房子，其实豪宅的魅力，这又何尝不是任何人的梦想呢。在7、8年以前，在地级市，我们建议当地一些开发商，当地都持有非常大的怀疑态度，我们这儿的别墅可以卖的掉吗？现在我在上个礼拜去张家港，专门看了一个别墅，张家港一个县级市，别墅单价卖4万，基本都是1千万一栋，平层的豪宅单价也卖到2万多，所以这是令人非常惊讶的，市场的发展，房价蹿升的速度。现在的豪宅从汤臣的高尔夫别墅，当时为了做价格标杆，老板自己留了一栋，这一栋是3800万，那么在新开发项目当中，这个项目算是楼王，在后面的汤臣一品我们都知道，我们和房天下都参加过他们几次的活动，大家都在批判他们的策略，但是我认为他们的策略是我看到最成功的。从2000年周边报价是3万左右，而他们的报价是11万，这些年他们的是多少，大家可以自己去算一下。我们参观上海紫园，04年楼王1.37亿，当时报价是10亿，现在报价是15亿左右，所以真正的楼王是在紫园。所以在上层阶层的消费特征当中豪宅是非常不理性的，就像一个电影台词说的，只买最贵的，不买的。就像保龄球一样，以前在西方一个贵族的运动，但是之后被抛弃了，这也说明现在的高尔夫，现在的住宅也不会拿打高尔夫标榜自己是富豪了。
09年的豪宅市场，我们代理上海大华集团的写字楼，我们来了一个客户，这个客户07年来看我们的一个楼，当时是买三个层面用了8千万，但是没有贷款，09年卖大华写字楼的时候，他又来了，他说如果你们给我一个合适的价格，我买五个层面，价值是1.1亿，同样不贷款。今年年初的时候，上海有一个楼盘单价卖3万，在长宁区的一个新开盘的一个项目，我有一个朋友说要买50套，只要帮他买到一套奖励15万，最终这个忙我没有帮到，因为这个楼盘提前排队已经很长时间了。我想说的是，虽然房产税和国十条出台了，但是买豪宅的人贷款对于这些人来讲，影响是非常小的，两类人，一类富豪阶层已经不是今天早在十年前就把豪宅当成了自己的保值投资的工具，根本不是用来赚钱，我们讲紫园的投资，04年的投资1.37亿这个楼王，我们去参观，主人一次也没有住过。另外一类就国内的热钱，这些人由最开始的散兵游泳式的几百万起家，到现在几千万、亿的身价。中国如果不能够治标治本的治理房地产，那么中国房地产的需求是客观存在的，所以至今它的制度各个方面都是非常不完善的，这个价格卷土重来的日子是指日可待。虽然我们也作为业内人士一直在预测未来的市场，但是我个人认为，预测未来市场具体的百分比毫无意义，因为有些楼盘下降40%、50%，有些楼盘逆势涨价，关键还是看个盘，而且关键还是看供需，虽然现在一直有人在置疑供需在这个市场上已经失去它的意义，但是我本人不这么看。
总之对中国豪宅的市场我本人是持乐观的态度，并且像我写的一篇文章的题目一样，豪宅市场是小荷才露尖尖角才有的可做。
【延伸阅读】豪宅市场逆市飘红 未来走向待价而估 来源：千龙网
房地产调控政策出台一个多月之后，北京的房价降幅超过了10%，三十大城市成交量下跌了将近一半，更有甚者跌了将近八成。在整个业界都呈现下跌的情况下，豪宅市场却逆市上扬。先有杭州188套千万豪宅半日售罄，再有京城豪宅扎堆上市，这种现象显然与主流市场格格不入，当然也就显得更为的扎眼了。难道豪宅真的是坚挺的抗跌产品？千龙房产的记者带着你一谈究竟。
供销两旺的疑问
国十条之后，楼市一片下跌声，售价明显暗降，成交量更是下跌大半。不管是媒体还是老百姓，预期房价和房市将会持续下跌。然而，在普通老百姓接触不到的高端豪宅市场，却出现了一片红火的景象。房价大幅度上涨，成交量喜人。
“真正的豪宅不仅不因调控受挫，反而会因市场的理性更凸显出价值，并被消费者认可。”一位地产专家如是说道。
任志强著名的“给富人盖房论”其实应该更正为“给富人盖豪宅论”。房地产市场也是分层次的，高端的豪宅市场好比古董，不再仅仅简单的提供居住功能，它更具收藏价值和投资价值。在普通商品房市场萎缩交易量下滑的现状下，商业地产和豪宅显然被富豪们所青睐，尤其以调控几乎触碰不到的豪宅市场为甚。地产商们也是看到了这一点，不断的推出豪宅产品，来满足这一部分人群的需求。
北京豪宅逆市上涨
京城豪宅市场中，龙湖颐和原著是5月高端豪宅市场销售，成交额超过1.4亿，成交均价为64436元/平方米。而单价的项目被长安8号拿下，成交价为12万元/平方米，1800平的单套价格超过2亿。相比于4月份，虽然成交量有所下降，但是在单价上却攀升了不少。在3月开盘时均价也才5万元左右，现在已经爬到了超过8万，成交价已达12万了。
