开发商推盘 商住楼投资转手增值税最高达六成
房天下综合2010/06/03 10:13
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
日前，北京市住建委、市发改委等部门联合下发了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，规定5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。消息一经发布，产权类酒店、酒店式公寓的命运已经急转直下，曾经的地产宠儿将何去何从？
客户大量出逃
排号800多的客户，竟被售楼员通知可以去选房，而项目总共只有200多套房源；几个月前还是千人抢房，现在销售率却惨不忍睹。商住楼项目的客户出逃速度快得惊人。
“我是4月初的时候排的号，当时售楼员告诉我前面已经排了800多人了，但房源只有200多套。当时我就留了联系方式，也没抱太大希望，可是前几天，售楼员告诉我说，前面有客户放弃选房资格，通知我可以去选房了。”在南三环外的某商住楼项目现场，正在看房的任小姐如是说。而售楼员的解释是，大部分意向客户购买意愿仍然强烈，剩下的都是些朝向不好的户型。
另据媒体报道，位于北京西站南路的西区国际，虽然售价定在了28000元/平方米，这一价格比原先预期的开盘价有大幅下调，而销售透露，即便是在这个价位下，项目的客户积累量仍然很不理想。
再来看看已开盘的项目，亦庄马驹桥的商住楼项目合生世界村在五月底开盘，但根据北京市交易管理网的数据，369套房源截止到5月底仅签约57套，销售率仅为13.8%。而在去年底一期开盘的时候，项目仅排了号的购房者就有近千人。
上海楼市调控细则迟迟未出，“房产税”这把利剑仍高悬头顶，引发市场浓厚的观望情绪，这也使得上海住宅市场一片清冷。在此情况下，商住楼异军突起，一方面得到了投资客热切关注，另一方面开发商也抓紧报批。然而有业内人士指出，商住楼投资价值并没有因房产新政而变得更大。
开发商获益商住楼
上海同策研究咨询中心主任夏宇在接受《每日经济新闻》采访时表示：“上海的办公楼供应量明显偏多，而办公楼的需求却不大。在供应量方面，商业住宅比重倒挂。由于近几年住宅需求巨大，由商转住的商住楼应运而生。”
据方方地产咨询机构提供的数据，上海2009年供应商业用地1000万平方米（建筑面积），2010年已供应超过600万平方米商业用地。而商住楼的成交面积，今年3月份达2万平方米，4月份更是达到3.4万平方米的历史新高。
“对于民营企业，特别是外地进沪创业的民企，如租用或购买写字楼，还得租用旅馆或公寓解决生活问题。而商住楼能同时满足生活和工作的两种需求，可减少大量的开支。”河瑞林投资咨询一位资深研究员撰文指出。
由于市场竞争压力，受项目地理位置、周边环境、潜在客户等方面影响，某些项目开发商如果坚持建住宅将缺乏竞争力度，而改为商住将更迎合市场需求，且销售周期短，回款速度快。同时，由于新商住项目比同区位的住宅单价价位高，开发商开发这种物业将有机会获得更大的。
转让增值税达60%由于住宅市场受到信贷控制，而商住楼在信贷方面继续沿用此前规定。为了继续利用贷款投资楼市，一些投资客将资金转向商住楼，一些大中型城市的商住楼也因此热销。
方方地产咨询机构商业部经理全俊伟认为，很多投资客在投资商住楼时，其实对商住楼后期转让所产生的费用预计不足。据其介绍，商住楼二手交易除了需缴纳契税、营业税外，还需缴纳增值税。“增值税一般按30%~60%增收，增值额度越大，增收的税额也就越大。”
全俊伟分析，相比住宅，商住楼比较灵活，既可以居住又可以办公，并且可以注册公司，这受到不少中小企业主的欢迎。但商住楼用作居住却存在居住环境不佳、水电费偏高等劣势，且商住楼用作办公，品质也不佳。”（每日经济新闻）
从目前在售商住楼的价格与纯办公楼的价格比较，纯办公楼的价格明显高于商住楼。其原因在于纯办公楼所面向的客源为大公司及跨国公司等大型企业，配套规划水准较高档。而商住楼由于包含了居住，价格水准趋向于同区域的住宅价格，并且由于小区环境及使用年限的限制，甚至还要略低于同区域的住宅楼的价格。
“无论如何，商住楼的投资价值并没有增大，市场租金、转让费用都和原来的一样。一套由100万元增值到200万元的商住楼，若要出售，所需缴纳的费用大约为50万元。”全俊伟介绍，“目前上海商住楼的租金一般在2~3元/平方米/天，租售比也不高。”
上海未明确是否出台限制
5月19日，北京住建委等部门发布通知，禁止酒店类项目分割散售。业内分析这条政策背后已经传递出北京相关部门下一步将“发文”规范商业、办公类项目的信息。在此前两天，浙江宁波出台《宁波市办公建筑行政许可暂行规定》，将公寓式办公楼（商住楼）、酒店式办公楼的房屋产权所有人限制为企业法人。
个人购买上海的商住楼、酒店式公寓以后会不会办不成产权证，不少准备投资商住楼的投资客心怀忧虑。一些商住楼开发商则加紧项目方案审批，希望在政策出台之前将楼盘推向市场。
《每日经济新闻》记者就此致电上海房管局，却没有得到这方面的明确消息。上海同策咨询研究中心主任夏宇认为：“上海本身存在办公楼供应偏多、住宅供应量不足的情况，如果对商住楼进行限制，可能会加重写字楼的空置率，上海出台限制商住楼的政策可能性不大。”
针对商住楼，夏宇建议开发商可以先做方案先报批先通过，谨慎地拿此类用地，并将产品做到多样化，比如原先只做40、50平方米的单身公寓，现在可以尝试一些再大面积的行政套房等等。
开发商加紧推盘
值得注意的是，北京市住建委透露，下一步还将对商业、写字楼项目进行规范。业内人士分析，纯商业地产和写字楼拆分成小单位进行销售的行为，可能也在禁止之列。这对少数主营业务为商业地产的开发商，是一个不小的打击。
不出所料，在《通知》下发几天之后，北京市出让的四块商业用地集体流标，验证了业内人士的担心。另据相关机构统计数据显示，6月份北京新盘放量中，商住楼占到三成。业内普遍猜测，由于对政府调控商住楼的预期性很高，导致了商住楼开发商加紧放盘，以规避后续政策。
短期：因“限”获利
“未来就没有商住楼了，那现在这些房子不就成了稀缺产品了吗？”在立水桥，某中介经理这么说。政府部门的禁令对未来的商住楼市场是一次大限，但对现有的商住项目却是一次机会。
在位于回龙观的东亚上北中心，某中介经纪人告诉记者，自5月份以来项目的报价约为18000元/平方米，而新政前的报价已 过20000元/平方米，近期也未有明显波动。另外在一些老的商住楼项目，例如青年路的天鹅湾，方庄的GOGO新时代，记者在周边中介了解到，目前商住楼房源极少，价格也十分坚挺。
“政策对现有的商住楼项目并没有限制，反而还可能是一个机会。”21世纪不动产分析师齐凡认为，四块商业用地流标已经预示着该政策对未来商住楼的负面影响，但也相对体现出了现有商住项目的优势。“类似于酒店公寓，由于其投资相对固定，所以很受偏保守投资者的青睐。未来这类产品将不复存在，那对现有的产品则是短期的利好。”
但同时齐凡还强调，由于商住楼、酒店式公寓的生活成本太高，未来针对此类物业的政策可能还将陆续出台，所以他建议自住型购房者并不适宜购买。
