房地产进入调整期 百强企业逆市扩张跑赢大势
房天下（长沙）2009/04/03 08:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
谁都不能否认，2008年中国的房地产市场进入了冬季：一向“财大气粗”的开发商们遇到资金链断裂问题；大量房源滞销，不得不降价销售；没钱买地或者买了地没钱付的情况越来越多……但就是在这样的危机下，仍有房地产企业非但没有影响，市场份额还逆市扩大，进一步体现了品牌企业的优势。
上周末，在北京召开的2009中国房地产百强企业研究成果发布会暨第六届中国房地产百强企业家峰会透露了以上信息。同时发布的《2009中国房地产百强企业研究报告》以及《2009中国房地产策划代理品牌价值研究报告》内容也显示，位列百强的企业在资产增长质量、净利润增长、负债能力等方面均领先于同行，因此能逆市成长。
2009中国房地产百强企业综合实力表现
位列百强的企业为何能逆市成长？看看2008年他们的表现就知道了。
市场份额：百强企业跑赢大势，市场份额逆市扩大
去年，商品房销售额24071亿元，同比下降了19.47%；同期，百强企业的销售额为5244亿元，同比下降仅3.93%，高于行业水平15个百分点。
同时，伴随商品房销售总额的下降，百强企业2008年的市场份额达到21.79%，较去年同期增加3.35个百分点，市场份额明显提升，实现过去5年来的水平；从发展趋势看，百强企业的市场份额呈现出加速增长态势，行业集中度进一步加强。其中，综合实力10企业市场份额的提升更为显著，2008年市场份额达到7.78%，占百强企业市场份额的1/3强。
规模与效率：资产增长质量更高，运营效率有所下降
规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理。百强企业2008年的总资产规模均值为171.03亿元，较2007年增长22.39%；净资产均值69.88亿元，同比增长39.55%，百强企业净资产增长率首次超过总资产增长率。
受资产增长快于收入增长的影响，百强企业2008年的总资产周转率、流动资产周转率双双出现下滑，总资产周转率为0.35，同比下降25.53%；流动资产周转率为0.46，同比下降20.69%。同期，存货周转率仅为0.44，同比下降了25.42%。
盈利与成长：百强企业净利润增长，成长能力领先同行
2008年，百强企业平均实现净利润8.17亿元，同比增加8.32%，增速显著下滑。行业领先企业的净利润表现依然突出，2008年净利润超过10亿元的百强企业有万科、中海、保利、合生、龙湖、远洋等17家，较2007年增加了2家。
负债与融资：偿债能力继续提升，现金流量意外改善
在过去一年里，百强企业的资产负债率从2007年的67.16%下降到65.15%，下滑2.01个百分点；扣除预收账款后，百强企业的资产负债率进一步下降至47.15%，企业的长期偿债能力继续提升。同期，百强企业的流动比率同样保持稳定，三年均值为1.97，流动资产对流动负债的保障能力也比较强。
另外，受外部经营环境影响，企业现金流入减少，但因开发计划调整等，购买经营所需商品、接受经营所需劳务等的现金流出也同样减少，而且减少的幅度高于现金流入减少，使得经营活动产生的现金流量净额变为负2.04亿元，较上年增长7.54亿元，经营现金流量净额状况改善明显。与开发规模缩减相对应，百强企业2008年的筹资现金流量净额均值下降了65.21%至9.15亿元。企业现金及现金等价物基本保持稳定，2008年均值为19.99亿元。
万科、中海、保利领跑中国房地产行业
在这一百家房地产企业中，谁能笑傲群雄？《2009中国房地产百强企业研究报告》的结果一目了然。万科、中海、保利三家公司在中国房地产企业业绩普遍下滑的情况下，保持了规模大、盈利能力强、成长稳定、稳健性好、营运效率高等良好表现，位列中国房地产企业综合实力前三甲。
2008年，中国房地产市场受金融危机的影响，呈现下滑趋势。但百强企业克服了影响，销售业绩保持稳定，仍以优于行业水平的表现跑赢大势。其中，万科的销售额接近500亿元，保利地产销售额甚至首次突破200亿元大关，达到205亿元，同比增长了20.37%；中海的销售额增长率也超过10个百分点。
同时，这三家企业在市场中的地位也更为显著。万科的总资产规模已接近1200亿元，无疑成为众房地产企业中规模的一家，同时，万科2008年销售额占商品房市场的比重达到1.99%，在中国房地产企业中也是占市场份额的。规模紧随其后的中海和保利总资产亦都在500亿元以上，位列第三的保利追赶速度尤其快，市场份额由2007年的0.58%大幅提升到2008年的0.85%，增长非常显著。
浙江地区绿城、滨江比较强
在百强林立的房地产企业中，来自浙江的企业也格外显眼，其中杭州的绿城房产成为一家进入“综合实力10”和“成长性10”的浙江企业，而滨江房产成为浙江企业在“盈利性10”中的“独苗”。
《2009中国房地产百强企业研究报告》显示，绿城2007年和2008年的总销售额均超过150亿元，而2006年的销售额只有74亿，两年内增长速度惊人，在综合实力过人的同时，也显示出良好的发展潜力。而入选“盈利性10”的滨江据估算2008年的销售额超过20亿，盈利能力也稳步提升，特别是近三年的表现尤为突出，估计2008年盈利率超过20%。
此外，宁波的银亿集团因为2008年主动调整市场应对策略，保证了企业的运营效率，入选“运营效率10”；广厦集团被选为年度十大社会责任感企业之一；浙江国际嘉业、浙江昆仑置业、浙江佳源房地产、浙江金龙房地产、杭州宋都房地产、众安房产、杭州开元房产、中大房地产等浙江公司因在特定区域内的优异表现，被选为“2009中国房地产百强之星”。
2009中国房地产百强企业“综合实力10”
1、 万科企业股份有限公司
2、 中国海外发展有限公司
3、 保利房地产（集团）股份有限公司
3、合生创展集团有限公司
5、 广州富力地产股份有限公司
6、恒大地产集团有限公司
7、大连万达集团股份有限公司
8、绿城房地产集团有限公司
9、北京首都开发控股（集团）有限公司
10、大华（集团）有限公司
2009中国房地产百强企业“规模性10”
1、万科企业股份有限公司
2、中国海外发展有限公司
3、保利房地产（集团）股份有限公司
4、大连万达集团股份有限公司
5、北京首都开发控股（集团）有限公司
6、广州富力地产股份有限公司
7、中华企业股份有限公司
8、金地（集团）股份有限公司
9、龙湖地产
10、首创置业股份有限公司
2009中国房地产百强企业“盈利性10”
1、中国海外发展有限公司
2、万科企业股份有限公司
3、保利房地产（集团）股份有限公司
4、合生创展集团有限公司
5、远洋地产控股有限公司
6、上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司
7、卓越置业集团有限公司
8、阳光100置业集团有限公司
9、杭州滨江房产集团股份有限公司
10、SOHO中国有限公司
名词解释：中国房地产百强企业研究
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组以2006-2008年房地产业务平均销售额3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛，根据企业规模与运营效率相结合、盈利能力与发展潜力相结合、融资能力与偿债能力相结合、经营实力与社会责任相结合的原则，对500家入选的房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率、社会责任六个方面共26个指标，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选房地产企业的综合实力指数，排出房地产综合实力百强企业，并在此基础上，评价产生了2009中国房地产百强企业之综合实力10、规模性10、盈利性10、成长性10、稳健性10、运营效率10、2008-2009中国房地产年度社会责任感和2009中国房地产百强之星企业。
